令和6年1月15日　提出 名古屋瑞穂 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋瑞穂 -5 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　石井　識章   TEL.

鑑定評価額 43,300,000 円  １㎡当たりの価格 259,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市瑞穂区薩摩町１丁目４８番１ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高20m (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北9m市道 水道、ガス、下水 瑞穂区役所 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北９ｍ市 道 交通 施設 瑞穂区役所駅西方 570m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、大きな変動要因も見当たらないことから、当面は現状 を維持するものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は瑞穂区、昭和区等を中心とする既成の住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏を含む名古屋市内及び その近郊に居住する一次取得者が中心である。地下鉄への接近性に優れ都心部へのアクセスが良好であることから、需 要は堅調に推移している。土地は総額３０００万円台半ば～４０００万円台程度、新築の戸建住宅は５０００万円台が 需要の中心となる価格帯であるが、土地の規模が小さくなる傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似する自用目的での取引から求めたもので、取引市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は 標準地の画地条件等の制約から賃貸用建物を想定することが現実的ではないため求められなかった。したがって現実の 市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。尚、 当該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋瑞穂 -8              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    297,000 円／㎡ [105.1] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [100.0] 100 260,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    247,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外経済、資源価格、企業の賃金・価格設定 行動等に係る不確実性はあるものの、景気は 緩やかに回復しており地価も上昇傾向にある 。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％