別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋昭和 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 5-8 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治   TEL.
鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区丸屋町１丁目３番外
 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
絶対高３１ｍ高度


(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗併用住宅を中心
とする既成の近隣商
業地域		 西7m市道 水道、ガス、下水 桜山

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 桜山駅西方

800m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
絶対高３１ｍ高度
⑤地域要因の将
　来予測		 在来の日用品やサービス業の低層店舗兼住宅等が建ち並ぶ地域で、当該土地利用状況に変化をもたらすような特
段の要因はなく、当面現状で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    181,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は昭和区を中心とする商業地域である。需要者は自用目的で取得する地場の法人、更地からの取得を含む貸
家敷、分譲マンション等を扱う不動産業者が主体であるが、広域的に事業を展開する企業もみられる。取引価格は規模
によりまちまちで中心価格帯は見出せないが、金融緩和状態の継続によるマネー余剰等を背景に、最大２５０坪までの
画地規模ながら億単位の取引が過半を占め、商業地の稀少性を反映し、好立地の土地を中心に地価は上昇している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、低層の自用の店舗兼住宅が建ち並ぶ状況にあり、画地規模も小さく建物レイアウトも制約を受け、第三者
が更地から取得して当該投下資金を回収できるだけの収益性は期待されず、このため収益価格は低位に試算された。他
方、比準価格は、実際の取引価格を価格判定の根拠とすることから、自用が主体の同一需給圏の市場の特性及び市場参
加者の価値判断に立脚し説得性が高いため、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋瑞穂 5-2             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    218,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 89.1]		 [100.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    254,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和状態の継続等を背景に、立地に優れ
るエリアや稀少性の高い利用効率に優れるま
とまった土地を中心に、地価は上昇している
。

小規模な画地に低層店舗兼住宅が建ち並ぶ状
況で、近い将来においてまとまった土地が供
給される期待性に乏しく、地域、地価とも停
滞傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０６
４０
-6		 名古屋市昭和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西19m市道、
中間画地
商業

(82,322)
b Ａ昭和０５
３３
-502		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7.2m市道、
南2.5m、角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
c Ａ昭和０５
４０
-6		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6.6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高31m
(70,200)
d Ａ昭和０５
３３
-16		 名古屋市昭和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
e Ａ昭和０５
４０
-501		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.5m市道、
北8.1m、角地
２住居
高度地区最高31m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
204,864  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
216,269 		 100
[  95.1]
227,412 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
227,000 
b (　           ) 
272,020  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
288,691 		 100
[ 101.0]
285,833 
286,000 
c (　           ) 
210,573  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.5]
270,554 		 100
[ 100.0]
270,554 
271,000 
d (　           ) 
236,791  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
277,309 		 100
[ 103.0]
269,232 
269,000 
e (　           ) 
375,029  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
370,783 		 100
[ 113.5]
326,681 
327,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -17.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



名古屋昭和 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,571,180 
1,448,600 
5,122,580 
4,163,040 
959,540 		 （　0.9577）
918,951 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     22,973,775 円　　　　（　    181,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 92.40 ＲＣ3 266.51
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
絶対高３１ｍ高度
 90 ％   200 ％   200 ％   127 ㎡      8.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階は単身用住戸４戸を想定 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 共用部分を含むため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.71 
89.5 
73.15 
3,076 
225,000 		 4.0  900,000 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
92.40 
84.8 
78.36 
2,233 
175,000 		 0.0  0 
1.0  175,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
266.51 
86.3 
229.87 

575,000 		 900,000 
350,000 
⑨年額支払賃料        575,000 円　×　12ヶ月　＝　       6,900,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     229.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,900,000 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       448,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,451,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           900,000 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          350,000 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　         111,265 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,571,180 円　　　　（　        51,742 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ昭和賃貸３６
　　　　-2		 2,086  
(   1,973) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,196 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,296 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,233 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ昭和賃貸３５
　　　　-1		 2,292  
(   2,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,413 
c Ｂ昭和賃貸４５
　　　　-2		 2,161  
(   2,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,275 
名古屋昭和 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 283,200 円  　　　　     70,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 345,000 円  　　　        6,900,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      601,800 円  　　　　     70,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        70,800 円  　　　　     70,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        70,800 円  　　　　     70,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,448,600 円　（　　　　　　        11,406 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9577    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 70,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,300 円／㎡　×　     266.51 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,163,040 円  
（　　　　　        32,780 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,571,180 円      
②総費用 1,448,600 円      
③純収益　①－② 5,122,580 円      
④建物等に帰属する純収益 4,163,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 959,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 918,951 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,236 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,973,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     181,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区丸屋町一丁目３番
 1808000177491-0000
2 　名古屋市昭和区丸屋町一丁目３番５
 1808000177496-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋昭和 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 5-8 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　東谷　和輝   TEL.
鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区丸屋町１丁目３番外
 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
絶対高３１ｍ高度


(90,200)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗併用住宅を中心
とする既成の近隣商
業地域		 西7m市道 水道、ガス、下水 桜山

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７ｍ市道 交通

施設		 桜山駅西方

800m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
絶対高３１ｍ高度
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの近隣商業地域として成熟しており、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、名古屋市昭和区及び隣接する瑞穂区内の商業地域一円であり、主たる需要者は、店舗付共
同住宅の建築・運用を目的とする地元不動産業者や個人投資家等である。近隣地域は、旧来からの近隣商業地域であり
、近年は店舗集積が減少しているが、既存の投資家等の資金調達環境は良好であるため一定の需要が見込める。取引の
中心となる価格帯は、地域や規模等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似の商業地の取引事例から求めた。収益価格は店舗付共同住宅の建築を想定して求めた。対象標準地は旧
来からの近隣商業地域にあり、主たる需要者は類似の取引事例と実際の投資計画の双方に基づき意思決定するが、収益
価格の想定建物や収支は一つのプランにすぎず、比準価格よりも採用した資料の信頼性が劣る。したがって本件では比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、対象標準地の規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋瑞穂 5-2             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    218,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 89.1]		 [100.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    254,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 外出自粛や賃料減免等もあったが、店舗営業
は正常化している。物価高や金利の先高感等
のリスクもあるが、中心部では貸主の強気な
姿勢もみられる。

旧来からの近隣商業地域として成熟しており
、地域要因に特段の変動はない。一定の店舗
集積があるため引き続き一定の需要が見込め
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０５
３３
-502		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7.2m市道、
南2.5m、角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
b Ｂ昭和０５
３３
-501		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.5m市道、
南10.9m、
角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(100,200)
c Ａ昭和０５
３３
-16		 名古屋市昭和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
d Ａ昭和０５
４９
-513		 名古屋市昭和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,020  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
288,691 		 100
[ 100.0]
288,691 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
289,000 
b (　           ) 
308,625  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
297,088 		 100
[ 108.1]
274,827 
275,000 
c (　           ) 
236,791  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
277,309 		 100
[ 103.0]
269,232 
269,000 
d (　           ) 
226,784  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
248,956 		 100
[ 100.5]
247,717 
248,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    270,000 円／㎡]  



名古屋昭和 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,965,630 
1,320,217 
4,645,413 
3,809,260 
836,153 		 （　0.9555）
798,944 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     19,973,600 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 92.40 Ｓ3 266.51
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
絶対高３１ｍ高度
 90 ％   200 ％   200 ％   127 ㎡      8.5 m x   18.0 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上はコンパクトタイプの共同住宅 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.71 
89.5 
73.15 
2,887 
211,184 		 6.0  1,267,104 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
92.40 
84.8 
78.36 
2,062 
161,578 		 3.0  484,734 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
92.40 
84.8 
78.36 
2,041 
159,933 		 3.0  479,799 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
266.51 
86.3 
229.87 

532,695 		 2,231,637 
0 
⑨年額支払賃料        532,695 円　×　12ヶ月　＝　       6,392,340 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     229.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 建物管理費等と同額を徴収することを想定し、いずれも非計上とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,392,340 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       447,464 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,944,876 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,231,637 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,754 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,965,630 円　　　　（　        46,973 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ昭和賃貸４５
　　　　-2		 2,161  
(   2,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]
1,978 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,067 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,062 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ昭和賃貸４５
　　　　-1		 2,519  
(   2,519) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[106.0]
2,197 
c Ｂ昭和賃貸３６
　　　　-2		 2,086  
(   1,973) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,027 
名古屋昭和 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 254,800 円  　　　　     63,700,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 319,617 円  　　　        6,392,340　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      541,400 円  　　　　     63,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        63,700 円  　　　　     63,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,700 円  　　　　     63,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特別なものはない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,320,217 円　（　　　　　　        10,395 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9555    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     266.51 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0598     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  40 ％　＋ 0.0900 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,809,260 円  
（　　　　　        29,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,965,630 円      
②総費用 1,320,217 円      
③純収益　①－② 4,645,413 円      
④建物等に帰属する純収益 3,809,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 836,153 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 798,944 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,291 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,973,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区丸屋町一丁目３番
 1808000177491-0000
2 　名古屋市昭和区丸屋町一丁目３番５
 1808000177496-0000
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備考