鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
名古屋昭和 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋昭和 5-6

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　小上　慎介

TEL.

鑑定評価額

440,000,000 円

１㎡当たりの価格

500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市昭和区隼人町５番１				②地積　(㎡)	879 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）絶対高４５ｍ高度 (97,285)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域	北東24.5m国道、北西側道	水道、ガス、下水	いりなか 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２４．５ｍ国道

交通

施設

いりなか駅南東方

100m

法令

規制

近商
(97,285)
準防
絶対高４５ｍ高度

⑤地域要因の将
　来予測

いりなか駅近くの国道沿いに店舗や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域。特段の変動要因はなく、当面は現状のま
ま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 522,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 476,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は昭和区及び周辺区の分譲マンション適地を擁する地域である。需要者は大手・中堅のマンションデベロッ
パーである。市内におけるマンション用地の取得需要は、建築費の高騰を受けエリアの選別が厳しくなりつつあるが、
当地域のように駅から５分圏内の立地については相変わらず強い。新築分譲マンションの販売価格は上昇しているが、
成約率に大きな変化はみられない。土地価格は規模、容積率、事業者等によって幅があり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格として客観性は高いが、類似性の高い事例は少なく、各事例から求めら
れた価格もバラツキがみられた。開発法による価格はやや低位に把握されたが、投資採算性を判断する上で重視する価
格であり、収支計画、開発スケジュール等の想定も適正に行われており有力な検証手段となる価格である。本件では比
準価格及び開発法による価格を相互に関連付け、単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    475,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外情勢、物価上昇、金融市場の変動等によ
る景気下振れリスクはあるが、名古屋東部の
マンション市場は底堅い動きとなっている。

国道１５３号沿いの店舗兼共同住宅が多くみ
られる地域。規模のまとまった土地について
はマンション等への用途転換が進んでいる。

地域的な需要を考慮し、格差率を修正した。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋昭和 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ昭和０６５０ -12	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ整形	北7.2m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致地区 (30,100)
b	Ａ昭和０６４０ -4	名古屋市昭和区		更地	（　）	不整形	南6m市道、南東6m、北4.5m、三方路		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
c	Ａ昭和０６５０ -1	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致地区 (30,100)
d	Ａ昭和０５３３ -24	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ整形	南東7.2m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致地区 (30,100)
e	Ａ瑞穂０６４２ -5	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	長方形	西24.5m県道、南4m、角地		準住居高度地区45m (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 426,433	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	426,433	100 [ 84.3]	505,852	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	525,000
b	(　 ) 348,651	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.7]	381,804	100 [ 65.7]	581,132		603,000
c	(　 ) 340,044	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.1]	346,630	100 [ 76.2]	454,895		472,000
d	(　 ) 360,256	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	336,688	100 [ 73.1]	460,585		478,000
e	(　 ) 347,867	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	344,223	100 [ 67.3]	511,475		531,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -35.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -35.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -35.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 522,000 円／㎡]

名古屋昭和 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,230,032,710	811,747,493	12	675,000	2,401.20	303,000	2,665.00
⑧開発法による価格	418,285,217 円　　　　（　 476,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋昭和 5-6　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
879 ㎡	㎡		㎡		㎡	879.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
227.90 ㎡	2,665.00 ㎡	2,499.45 ㎡	165.55 ㎡	2,401.20 ㎡	ＲＣ・15F ( 29 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 25.9 ％）	（ 303.2 ％）	（ 284.4 ％）	（ 18.8 ％）	（ 90.10 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防絶対高４５ｍ高度	97 ％	300 ％	285 ％	間口奥行	25.0 ｍ 35.4 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		24.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

675,000 円／㎡

店舗等

675,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンション取引価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 675,000 円／㎡　　×　　 2,318.40 ㎡　　＝　　　　 1,564,920,000 円

店舗等

　 675,000 円／㎡　　×　　 82.80 ㎡　　＝　　　　 55,890,000 円

合　計　　　　　　　　 1,620,810,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 303,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 312,090 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 312,090 円／㎡　　×　　　 2,665.00 ㎡　　＝　　　　 831,719,850 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,620,810,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 194,497,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,026,217,050 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	35 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	162,081,000 円	( 10 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 134,186,860 円
	販売総額(2期)	972,486,000 円	( 60 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 746,480,254 円
	販売総額(3期)	486,243,000 円	( 30 ％)	×　　0.7185	（ 35 ヶ月）	＝　　 349,365,596 円
収入合計		－	－	－	－	1,230,032,710 円
支出	建築工事費(1期)	83,171,985 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 77,117,064 円
	建築工事費(2期)	83,171,985 円	( 10 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 70,172,204 円
	建築工事費(3期)	665,375,880 円	( 80 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 491,845,850 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	116,698,320 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 108,202,682 円
	販売管理費(2期)	77,798,880 円	( 40 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 64,409,693 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	811,747,493 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,230,032,710 円　　－　　　　　　 811,747,493 円　　＝　　　　　 418,285,217 円 476,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

名古屋昭和 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市昭和区隼人町５番１	1808000172569-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
名古屋昭和 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋昭和 5-6

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　東谷　和輝

TEL.

鑑定評価額

440,000,000 円

１㎡当たりの価格

500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市昭和区隼人町５番１				②地積　(㎡)	879 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）絶対高４５ｍ高度 (97,285)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域	北東24.5m国道、北西側道	水道、ガス、下水	いりなか 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路沿いの商業域である
が、規模が大きいためマンシ
ョン開発が可能である。

街

路

２４．５ｍ　国道

交通

施設

いりなか駅南東方

100m

法令

規制

近商
(97,285)
準防
絶対高４５ｍ高度

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域として成熟しており、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測す
る。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　 -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 520,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 475,000 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地の同一需給圏は、名古屋市昭和区及び隣接する千種区・瑞穂区・天白区の宅地地域一円であり、主たる需要
者は、高層店舗付共同住宅等の建築・販売を目的とするマンションデベロッパーである。近隣地域は、最寄り駅や生活
利便施設等から近く、容積率も高いことから、高所得者向けの分譲マンションの建築・販売が可能であり、強い需要が
見込める。取引の中心となる価格帯は、地域や規模等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はマンション開発が可能な類似の大規模地の取引事例から求めた。開発法による価格は高層店舗付共同住宅の
開発を想定して求めた。対象標準地は分譲マンションの開発が可能な大規模地であり、主たる需要者は類似の取引事例
と実際の開発計画の双方に基づき意思決定するが、開発法による価格は一つの想定に過ぎず、採用した資料の信頼性が
相対的に劣る。したがって本件では比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

外出自粛や賃料減免等もあったが、店舗営業
は正常化している。物価高や金利の先高感等
のリスクもあるが、中心部では貸主の強気な
姿勢もみられる。

幹線道路沿いの商業地域として成熟しており
、地域要因に特段の変動はない。規模が大き
いためマンション用地として引き続き強い需
要が見込める。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋昭和 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０５４０ -529	名古屋市千種区		建付地	（　）	不整形	北西5.3m市道、中間画地		１中専１５高度地区 (60,150)
b	Ａ瑞穂０６４２ -5	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	長方形	西24.5m県道、南4m、角地		準住居高度地区45m (70,300)
c	Ａ天白０５４５ -508	名古屋市天白区		建付地	（　）	長方形	北東25m県道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
d	Ａ瑞穂０５４７ -17	名古屋市瑞穂区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東32.7m市道、南6m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 412,104	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	446,446	100 [ 82.3]	542,462	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 103.8] 　　　　 100	563,000
b	(　 ) 347,867	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	344,223	100 [ 67.3]	511,475		531,000
c	(　 ) 261,939	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	269,273	100 [ 56.4]	477,434		496,000
d	(　 ) 522,799	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	542,034	100 [ 115.0]	471,334		489,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 520,000 円／㎡]

名古屋昭和 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用は分譲用の高層店舗付共同住宅地であり、主たる需要者の観点から規範性に乏しいため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,224,196,243	807,052,784	12	690,000	2,401.20	300,000	2,665.00
⑧開発法による価格	417,143,459 円　　　　（　 475,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋昭和 5-6　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
879 ㎡	㎡		㎡		㎡	879.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
227.90 ㎡	2,665.00 ㎡	2,499.45 ㎡	165.55 ㎡	2,401.20 ㎡	ＲＣ・15F ( 29 戸) 83㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 25.9 ％）	（ 303.2 ％）	（ 284.4 ％）	（ 18.8 ％）	（ 90.10 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商準防絶対高４５ｍ高度	97 ％	300 ％	285 ％	間口奥行	25.0 ｍ 35.4 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		24.5 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

690,000 円／㎡

店舗等

635,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する新築マンション取引価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 690,000 円／㎡　　×　　 2,318.40 ㎡　　＝　　　　 1,599,696,000 円

店舗等

　 635,000 円／㎡　　×　　 82.80 ㎡　　＝　　　　 52,578,000 円

合　計　　　　　　　　 1,652,274,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 309,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 309,000 円／㎡　　×　　　 2,665.00 ㎡　　＝　　　　 823,485,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,652,274,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 198,272,880 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,021,757,880 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	22 ヶ月	販売管理費(2期目)	19 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	32 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	35 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	132,181,920 円	( 8 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 107,384,592 円
	販売総額(2期)	1,189,637,280 円	( 72 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 879,379,877 円
	販売総額(3期)	330,454,800 円	( 20 ％)	×　　0.7185	（ 35 ヶ月）	＝　　 237,431,774 円
収入合計		－	－	－	－	1,224,196,243 円
支出	建築工事費(1期)	82,348,500 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 76,353,529 円
	建築工事費(2期)	82,348,500 円	( 10 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 68,176,323 円
	建築工事費(3期)	658,788,000 円	( 80 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 486,976,090 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	118,963,728 円	( 60 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 109,268,184 円
	販売管理費(2期)	79,309,152 円	( 40 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 66,278,658 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	807,052,784 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,224,196,243 円　　－　　　　　　 807,052,784 円　　＝　　　　　 417,143,459 円 475,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

名古屋昭和 5-6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市昭和区隼人町５番１	1808000172569-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考