別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋昭和 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 -8 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　近藤　裕二   TEL.
鑑定評価額 83,600,000 円  １㎡当たりの価格 313,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区駒方町２丁目４３番
 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(70,200)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅と共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南6.3m市道 水道、ガス、下水 川名

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．３ｍ市道		 交通

施設		 川名駅南東方

240m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅や共同住宅等が見受けられる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状維持で推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    134,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市昭和区、千種区、瑞穂区等に存する居住環境が比較的良好な住宅地域である。主な需要者は、戸
建住宅建築を目的とする個人である。地下鉄駅への接近性など利便性に優れているほか、居住環境も良好なため、名古
屋市外からの転入も見込める地域であり、需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は、供給が少なく規模もばらつきが
見られるため見出しづらいが、土地総額で７５００～８５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例から求めたもので市場動向を反映している。収益価格は対象地に最有効使用の賃貸
物件を想定した賃貸収益から求めたものであるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算され
た。本件は収益性より居住の快適性を重視する住宅地であり自用の取引が中心である。したがって、現実の市場動向を
反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討結果を踏まえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    308,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[109.0]		 100
[104.8]		 [109.0]
100		 311,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の回復や価格転嫁の進展の中、個人消費
や設備投資などの内需が増加しており、金融
緩和政策の維持の下、不動産市場も活発な動
きが続いている。

区画整然とした住宅地域であり、地域要因に
特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０６
５０
-5		 名古屋市昭和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.9m市
道、中間画地
１住居
高度地区最高31m
(70,200)
b Ａ昭和０５
４０
-516		 名古屋市昭和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南10.9m市道、
北東6.3m、
角地
２中専
高度地区最高20m
(80,200)
c Ａ昭和０６
４０
-19		 名古屋市昭和区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6.3m市道
、中間画地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
d Ａ昭和０６
３５
-10		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西8.1m市道
、中間画地
１低専
高度地区最高10m
文教地区
(50,100)
e Ｂ昭和０５
３３
-507		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西10.9m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区
(30,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
335,107  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.8]
332,499 		 100
[ 115.6]
287,629 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +9.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 109.0]
　　　　 100
314,000 
b (　           ) 
259,229  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.4]
306,389 		 100
[ 105.4]
290,692 
317,000 
c (　           ) 
261,213  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
267,482 		 100
[  93.1]
287,306 
313,000 
d (　           ) 
233,603  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
278,125 		 100
[  95.0]
292,763 
319,000 
e (　           ) 
279,360  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
328,659 		 100
[ 119.4]
275,259 
300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -12.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    313,000 円／㎡]  



名古屋昭和 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,561,605 
1,203,622 
5,357,983 
3,817,290 
1,540,693 		 （　0.9735）
1,499,865 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     35,711,071 円　　　　（　    134,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.20 ＬＳ3 285.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   267 ㎡     11.8 m x   22.6 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４７．６㎡、３階建共同住宅（コンパクトタイプ）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 住宅
95.20 
100.0 
95.20 
1,977 
188,210 		 2.0  376,420 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.60 
100.0 
285.60 

564,630 		 1,129,260 
0 
⑨年額支払賃料        564,630 円　×　12ヶ月　＝　       6,775,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     285.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,775,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       344,778 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,550,782 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,129,260 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     10,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　            95 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,561,605 円　　　　（　        24,575 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ昭和賃貸３３
　　　　-10		 2,025  
(   2,023) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,988 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,977 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ昭和賃貸３３
　　　　-5		 2,031  
(   1,972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,972 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋昭和 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,900 円  　　　　     54,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 275,822 円  　　　        6,895,560　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      194,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      461,500 円  　　　　     54,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,300 円  　　　　     54,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,300 円  　　　　     54,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,203,622 円　（　　　　　　         4,508 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     285.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0749 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,817,290 円  
（　　　　　        14,297 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,561,605 円      
②総費用 1,203,622 円      
③純収益　①－② 5,357,983 円      
④建物等に帰属する純収益 3,817,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,540,693 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,499,865 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,617 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,711,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     134,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区駒方町二丁目４３番
 1808000147570-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋昭和 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋昭和 -8 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治   TEL.
鑑定評価額 83,000,000 円  １㎡当たりの価格 311,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 225,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市昭和区駒方町２丁目４３番
 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高31m


(70,200)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅と共同住宅
等が建ち並ぶ住宅地
域		 南6.3m市道 水道、ガス、下水 川名

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．３ｍ市道		 交通

施設		 川名駅南東方

240m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅と共同住宅等が混在するほぼ熟成した住宅地域であり、当該土地利用に影響を与えるような特段の変動
要因はないことから、当面は現状で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    311,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    141,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市昭和区内の優良住宅地域を除く住宅地域である。需要者は名古屋市及び周辺の居住者、通勤者、
買替者が中心である。小区画の分譲に地場の業者から大手ハウスメーカーまで参入し仕入における競合が激化するなか
、依然継続する低金利のもとエンドユーザーの購入意欲も現状では健在で取引価格は総じて上振れの傾向にあり、土地
のみの総額で３０００万から４０００万台が比較多数であるものの５０００万円以上の取引も４分の１を超えている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅徒歩圏を反映し戸建住宅のほか共同住宅も比較的多く見られる住宅地域であるが、当該共同住宅も投資目的で土地を
取得したものではなく遊休地の活用等が大半である。このように収益性に基づく価格形成がなされていないため、収益
価格は低位に試算された。他方、周辺で生起した実際の取引事例を判定根拠とした比準価格は、実証的、かつ、市場参
加者の価値判断に立脚し説得性が高いので、これを採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    308,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[109.0]		 100
[104.8]		 [109.0]
100		 311,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    305,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大手を含む分譲販売業者による仕入が競合す
る一方、低金利下でエンドユーザーへの価格
転嫁が可能な状況のなか、地価は依然上昇傾
向にある。

利便性に優れる立地で住環境も申し分なく当
面現状で推移するものと予測する。ただ、画
地規模から総額がかさむため、地価は上限に
近いと思料する。

個別的要因の変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋昭和 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ昭和０６
５０
-5		 名古屋市昭和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.9m市
道、中間画地
１住居
高度地区最高31m
(70,200)
b Ｂ昭和０５
３３
-506		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区
(30,100)
c Ａ昭和０６
５０
-2		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.3m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
風致地区
(30,100)
d Ａ昭和０５
３５
-506		 名古屋市昭和区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.3m市道、
中間画地
１低専
高度地区最高10m
第１種風致地区
(30,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
335,107  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.8]
332,499 		 100
[ 110.7]
300,360 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +9.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 109.0]
　　　　 100
327,000 
b (　           ) 
217,391  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.8]
208,842 		 100
[  82.1]
254,375 
277,000 
c (　           ) 
215,217  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
249,301 		 100
[  85.6]
291,239 
317,000 
d (　           ) 
296,367  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
311,965 		 100
[ 109.4]
285,160 
311,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    311,000 円／㎡]  



名古屋昭和 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,879,907 
1,491,200 
5,388,707 
3,763,900 
1,624,807 		 （　0.9735）
1,581,750 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     37,660,714 円　　　　（　    141,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋昭和 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.20 ＬＳ3 285.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   267 ㎡     11.8 m x   22.6 m  前面道路：市道     　   6.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約４７．６㎡、コンパクトタイプの３階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 3		 住宅
95.20 
100.0 
95.20 
2,120 
202,000 		 0.0  0 
1.0  202,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
285.60 
100.0 
285.60 

606,000 		 0 
606,000 
⑨年額支払賃料        606,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,272,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     285.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,272,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       581,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,690,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          606,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         189,557 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     12,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           110 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,879,907 円　　　　（　        25,767 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ昭和賃貸３６
　　　　-2		 2,086  
(   1,973) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,086 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,120 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ昭和賃貸３５
　　　　-1		 2,292  
(   2,260) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,292 
c Ｂ昭和賃貸４５
　　　　-2		 2,161  
(   2,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,161 
名古屋昭和 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 339,600 円  　　　　     56,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 363,600 円  　　　        7,272,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      481,100 円  　　　　     56,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        56,600 円  　　　　     56,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,600 円  　　　　     56,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,491,200 円　（　　　　　　         5,585 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,100 円／㎡　×　     285.60 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,763,900 円  
（　　　　　        14,097 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,879,907 円      
②総費用 1,491,200 円      
③純収益　①－② 5,388,707 円      
④建物等に帰属する純収益 3,763,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,624,807 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,581,750 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,660,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     141,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋昭和 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市昭和区駒方町二丁目４３番
 1808000147570-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考