鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
名古屋中 5-39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-39

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　小森　洋志

TEL.

鑑定評価額

9,520,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,950,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	2,570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄１丁目２０５番１外｢栄１－２－７｣				②地積　(㎡)	2,410 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）地区計画等 (100,759)
	2:1	事務所兼ホテルＳＲＣ13F2B	高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	北30m県道、東側道	水道、ガス、下水	伏見 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

伏見駅西方

370m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

名駅から伏見地区の幹線道路沿いの地域で、大規模再開発事業の影響を受けて、今後も発展的に推移していくも
のと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +3.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,580,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中区及びその周辺区の高度、準高度商業地域等である。需要者の中心は、大手企業及び地元有力企業、収
益物件の保有を目的とした投資家等である。空室率の高止まり等マイナス要因も見られるが、人流の戻りを受け店舗需
要は回復傾向にあり、地価は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり
、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中区内の商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価
格は投資家等が着目する価格であり、特に商業地域等においては投資判断を行う上で重要となる価格である。よって本
件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、投資採算性に着目した収益価格を関連付け、更に代表標準地との検
討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,300,000 円／㎡

[111.6]
100

100
[112.2]

100
[122.0]

[112.2]
100

3,930,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費高騰等の懸念材料もあるが、雇用、所
得環境が改善する下で、景気は緩やかな回復
が続くことが期待され、不動産投資市場は底
堅い。

幹線道路沿いの商業地域で、地域要因に特段
の変化は認められないものの、投資需要は底
堅く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０５３１ -501	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	北30m県道、西15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	Ｂ中０６３５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	北43m県道、東15m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
c	Ａ中０５２９ -6	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	東20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
d	Ａ中村０５３５ -524	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北36.9m市道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
e	Ｂ中村０６１５ -2	名古屋市中村区		更地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,598,266	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.3]	5,987,761	100 [ 165.2]	3,624,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +15.7 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 112.2] 　　　　 100	4,070,000
b	(　 ) 3,876,656	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	3,784,267	100 [ 95.0]	3,983,439		4,470,000
c	(　 ) 2,419,777	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	2,644,110	100 [ 68.3]	3,871,318		4,340,000
d	(　 ) 4,331,391	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,255,697	100 [ 112.2]	3,792,956		4,260,000
e	(　 ) 2,150,173	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	2,349,006	100 [ 64.2]	3,658,888		4,110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +18.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -3.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,250,000 円／㎡]

名古屋中 5-39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	929,347,801	341,388,369	587,959,432	339,200,000	248,759,432	（　0.9359） 232,813,952	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	8,622,738,963 円　　　　（　 3,580,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,004.48	Ｓ9F1B	19,862.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	759 ％	2,410 ㎡	63.5 m x 37.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階は事務所、機械式駐車場５２台を想定。

⑦有効率　 70.4 ％
の理由

同用途、同程度の規模として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,676.64

1～ 1	店舗	2,004.48	57.4	1,149.99	6,758	7,771,632	12.0	93,259,584
							0.0	0
2～ 9	事務所	2,004.48	80.0	1,604.46	4,224	6,777,239	10.0	67,772,390
							0.0	0
10～10	塔屋	146.00

～

計		19,862.96	70.4	13,985.67		61,989,544		635,438,704
								0

⑨年額支払賃料	61,989,544 円　×　12ヶ月　＝　 743,874,528 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 13,985.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 203,071,928 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 52 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 24,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	946,946,456 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 24,960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 48,595,323 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	923,311,133 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	635,438,704 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,036,668 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	929,347,801 円　　　　（　 385,621 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３０　　　　-28	3,361 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.5]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,321	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,259 円/㎡　月額支払賃料（　 4,224 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸３０　　　　-21	4,277 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.1]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,787
c	Ｂ中賃貸３５　　　　-24	3,819 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.5]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,669

名古屋中 5-39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	19,200,000 円	6,400,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	175,915,069 円	971,906,456　×　　　　 18.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 73,633,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 59,840,000 円	6,400,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	6,400,000 円	6,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	6,400,000 円	6,400,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 341,388,369 円　（　　　　　　 141,655 円／㎡）　　（経費率　　 36.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9359

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	6,400,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 19,862.96 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	339,200,000 円（　　　　　 140,747 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	929,347,801 円
②総費用	341,388,369 円
③純収益　①－②	587,959,432 円
④建物等に帰属する純収益	339,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	248,759,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	232,813,952 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 96,603 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,622,738,963 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,580,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中 5-39　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中区栄一丁目２０５番１	1800000208103-0000
2	名古屋市中区栄一丁目２０５番２	1800000208104-0000
3	名古屋市中区栄一丁目２０５番３	1800000208105-0000
4	名古屋市中区栄一丁目２０５番４	1800000208106-0000
5	名古屋市中区栄一丁目２０５番５	1800000208107-0000
6	名古屋市中区栄一丁目２０６番２	1800000208109-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
名古屋中 5-39　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 5-39

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　齋藤　善彦

TEL.

鑑定評価額

9,570,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,970,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	2,570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄１丁目２０５番１外｢栄１－２－７｣				②地積　(㎡)	2,410 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,1000) 防火（その他）地区計画等 (100,759)
	2:1	事務所兼ホテルＳＲＣ13F2B	高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	北30m県道、東側道	水道、ガス、下水	伏見 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

伏見駅西方

370m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

大規模再開発事業で共同住宅・商業施設・オフィスの複合施設ができたことにより、街の様相が一変した地域で
あり、今後も発展的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +3.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,340,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、中区及び中村区の幹線道路沿いの高度、準高度商業地域を中心とする商業地域である。需要者の中心は
、自社ビルを取得する地元企業、賃貸ビル運営を目的とする不動産会社、投資目的の不動産ファンド等である。不動産
ファンド等の投資用不動産に対する取得意欲は旺盛であり、特に中心部の収益不動産には需要が競合する傾向にある。
立地条件、規模等に応じて多様であり、需要の中心価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏である中区、中村区の高度、準高度商業地の事例を中心に求められており、高い説得力が認め
られる。収益価格はやや低位に査定されたが、需要者の多くは収益性を重視して行動すると想定されるため、収益価格
も需要者の取得行動の側面からは高い説得力が認められる。以上より、両試算価格ともに高い説得力が認められること
から、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,300,000 円／㎡

[111.6]
100

100
[112.2]

100
[121.0]

[112.2]
100

3,970,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国際情勢やインフレの進行、金融資本市場の
変動等が不動産市場に与える影響が注視され
るが、地価は名古屋市中心部を中心に堅調に
推移している。

隣接地の再開発事業が完成して以降、街の様
相が一変した地域であり、今後も発展的に推
移すると予測する。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 5-39　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０５３５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南37m市道、西15m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
b	Ｂ中０６３５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	北43m県道、東15m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)
c	Ｂ中村０５３１ -502	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	不整形	北30m県道、南8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	Ｂ中村０６１３ -8	名古屋市中村区		建付地	（　）	不整形	北30m県道、南6m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,565,479	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	3,445,519	100 [ 100.8]	3,418,174	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +15.7 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 112.2] 　　　　 100	3,840,000
b	(　 ) 3,876,656	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	3,784,267	100 [ 90.3]	4,190,772		4,700,000
c	(　 ) 4,470,919	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	5,023,560	100 [ 148.8]	3,376,048		3,790,000
d	(　 ) 3,217,434	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.7]	3,676,019	100 [ 91.0]	4,039,581		4,530,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +60.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,220,000 円／㎡]

名古屋中 5-39　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	885,863,340	336,453,662	549,409,678	317,470,000	231,939,678	（　0.9359） 217,072,345	（ 3.0 - 0.3 ） 2.7％
	⑧収益価格	8,039,716,481 円　　　　（　 3,340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 5-39　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	2,004.48	Ｓ9F1B	19,862.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	1,000 ％	759 ％	2,410 ㎡	63.5 m x 37.0 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は事務所、駐車場は５２台を想定。

⑦有効率　 70.4 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	1,676.64

1～ 1	店舗	2,004.48	57.4	1,149.99	6,750	7,762,433	12.0	93,149,196
							0.0	0
2～ 9	事務所	2,004.48	80.0	1,604.46	3,930	6,305,528	10.0	63,055,280
							0.0	0
塔屋 10～10	機械室	146.00

～

計		19,862.96	70.4	13,985.67		58,206,657		597,591,436
								0

⑨年額支払賃料	58,206,657 円　×　12ヶ月　＝　 698,479,884 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 13,985.67 ㎡　×　12ヶ月　＝　 203,071,928 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 52 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 24,960,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	901,551,812 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 24,960,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 46,325,591 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	880,186,221 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	597,591,436 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,677,119 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	885,863,340 円　　　　（　 367,578 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ中賃貸３５　　　　-8	3,055 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,772	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,963 円/㎡　月額支払賃料（　 3,930 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ中賃貸３５　　　　-34	3,524 ( 3,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,005
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋中 5-39　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	23,960,000 円	5,990,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	185,302,362 円	926,511,812　×　　　　 20.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 59,204,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 56,006,500 円	5,990,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	5,990,000 円	5,990,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	5,990,000 円	5,990,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 336,453,662 円　（　　　　　　 139,607 円／㎡）　　（経費率　　 38.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9359

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	5,990,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 19,862.96 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 × 30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	317,470,000 円（　　　　　 131,730 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	885,863,340 円
②総費用	336,453,662 円
③純収益　①－②	549,409,678 円
④建物等に帰属する純収益	317,470,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	231,939,678 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	217,072,345 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,072 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,039,716,481 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,340,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋中 5-39　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中区栄一丁目２０５番１	1800000208103-0000
2	名古屋市中区栄一丁目２０５番２	1800000208104-0000
3	名古屋市中区栄一丁目２０５番３	1800000208105-0000
4	名古屋市中区栄一丁目２０５番４	1800000208106-0000
5	名古屋市中区栄一丁目２０５番５	1800000208107-0000
6	名古屋市中区栄一丁目２０６番２	1800000208109-0000
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考