別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-31 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小森　洋志   TEL.
鑑定評価額 216,000,000 円  １㎡当たりの価格 650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄１丁目１５０６番
｢栄１－１５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:2		 事務所

ＲＣ7		 中高層事務所ビルや
共同住宅が混在する
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 伏見

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 伏見駅南西方

540m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後のマンション等も見られる商業地域であり、地域要因に特段の大きな変動要因はなく、当面は現状
のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    492,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区の幹線道路背後の商業地域である。需要者の中心は、中小企業、個人事業主、投資家等が挙げられる
が、中規模以上の画地はマンション用地としての需要も考えられる。都心部に近接し利便性は良好であり需要は底堅く
、地価は安定的に推移している。取引の中心価格帯は、規模、用途、形状等によって格差があり、一定の傾向は見られ
ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中区内の商業地の事例を中心に採用し試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価
格は投資家等が着目する価格であり、特に商業地域等においては投資判断を行う上で重要となる価格である。よって本
件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、投資採算性に着目した収益価格を関連付け、更に代表標準地との検
討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    610,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 648,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰等の懸念材料もあるが、雇用、所
得環境が改善する下で、景気は緩やかな回復
が続くことが期待され、不動産投資市場は底
堅い。

幹線道路背後に住商用途が混在する地域であ
る。地域要因に特段の変動要因は認められな
いものの、地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０５１
５
-506		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東10m市道、
南7.9m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b Ａ中０５１
５
-14		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,474)
c Ａ中０５２
９
-514		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
東8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
d Ａ中村０５
３１
-504		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
e Ａ中村０６
２９
-2		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
711,610  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
697,087 		 100
[  98.0]
711,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
711,000 
b (　           ) 
854,096  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
866,907 		 100
[ 124.9]
694,081 
694,000 
c (　           ) 
730,603  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
699,987 		 100
[  98.8]
708,489 
708,000 
d (　           ) 
521,973  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
571,480 		 100
[  83.0]
688,530 
689,000 
e (　           ) 
499,186  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
500,641 		 100
[  72.6]
689,588 
690,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



名古屋中 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,944,819 
7,357,313 
27,587,506 
22,400,000 
5,187,506 		 （　0.9446）
4,900,118 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    163,337,267 円　　　　（　    492,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層事務所兼共同住宅 152.94 ＲＣ11 1,480.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   480 ％   332 ㎡     12.5 m x   26.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所フロア貸し、２～１１階は１戸当たり平均面積約３０㎡のワンルームタイプの共同住宅、機械式駐車場６台を想定。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同用途、同程度の規模として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
134.58 
44.0 
59.28 
2,844 
168,592 		 10.0  1,685,920 
0.0  0 

 2～11		 共同住宅
134.58 
88.0 
118.38 
2,370 
280,561 		 1.0  280,561 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,480.38 
84.0 
1,243.08 

2,974,202 		 4,491,530 
0 
⑨年額支払賃料      2,974,202 円　×　12ヶ月　＝　      35,690,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,243.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,690,424 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,227,825 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,902,599 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,491,530 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,220 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,944,819 円　　　　（　       105,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中賃貸２９
　　　　-19		 2,189  
(   2,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.1]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,585 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,439 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,370 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中賃貸２９
　　　　-4		 2,245  
(   2,205) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,390 
c Ｂ中賃貸２７
　　　　-52		 1,954  
(   1,954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.8]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
2,341 
名古屋中 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,200,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,113,913 円  　　　       37,130,424　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      503,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,740,000 円  　　　　    400,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       400,000 円  　　　　    400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,357,313 円　（　　　　　　        22,161 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,480.38 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,400,000 円  
（　　　　　        67,470 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,944,819 円      
②総費用 7,357,313 円      
③純収益　①－② 27,587,506 円      
④建物等に帰属する純収益 22,400,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,187,506 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,900,118 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,759 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    163,337,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     492,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄一丁目１５０６番
 1800000210916-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-31 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　真吾   TEL.
鑑定評価額 215,000,000 円  １㎡当たりの価格 649,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄１丁目１５０６番
｢栄１－１５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 332  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,480)

1:2		 事務所

ＲＣ7		 中高層事務所ビルや
共同住宅が混在する
商業地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 伏見

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 伏見駅南西方

540m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 栄１丁目を中心とした幹線道路背後の商業地域である。事務所需要は弱く、賃貸マンション等の住宅系用途への
移行がみられる。将来的には住宅地となるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    591,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市中区及びその周辺区の商業地域である。需要者は地元中小企業や事業者を中心に、マンション
開発業者等が考えられる。中高層の店舗、事務所併用住宅等が多い商業地域であるものの繁華性は低い。一方、利便性
が比較的優れるためマンション用地等の需要が見込まれる。建築費の上昇、金利上昇等、マンション市場のマイナス材
料が懸念される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業地の事例を採用し、実証的な価格として規範性は高い。収益価格はマンション開発会社等が投資判断
を行う上で判断材料とする価格である。商業地における需要者の多くは収益性に着目した取引を行うが予測の不確実性
が認められるため、最終的には周辺の土地取引事例を勘案の上、取引する傾向にある。以上より本件では、比準価格を
中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-5             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    610,000 円／㎡		 [111.5]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 [100.0]
100		 648,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    590,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウクライナ情勢、パレスチナ問題、金利の上
昇、円安等、先行きの不透明感は依然として
拭えない。今後、不動産投資市場への影響が
懸念される。

コロナ禍が落ち着き、飲食店舗を中心に売上
が回復した。そのため、店舗系の新規出店は
、回復傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０５
３１
-504		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
b Ａ中０５１
５
-506		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東10m市道、
南7.9m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c Ａ中０６１
５
-12		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,540)
d Ｂ中０６１
３
-9		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東10m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,495)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
521,973  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
571,480 		 100
[  85.7]
666,838 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
667,000 
b (　           ) 
711,610  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
697,087 		 100
[  98.0]
711,313 
711,000 
c (　           ) 
605,922  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
615,715 		 100
[  95.0]
648,121 
648,000 
d (　           ) 
548,697  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  96.0]		 100
[  98.0]
584,390 		 100
[  90.0]
649,322 
649,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    650,000 円／㎡]  



名古屋中 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,282,924 
7,496,402 
27,786,522 
21,560,000 
6,226,522 		 （　0.9446）
5,881,573 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    196,052,433 円　　　　（　    591,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼住宅 152.94 ＲＣ11 1,480.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   480 ％   332 ㎡     12.5 m x   26.3 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所（フロア貸し）、２階以上は居宅（１Ｋ約２９㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
134.58 
44.0 
59.28 
2,409 
142,806 		 12.0  1,713,672 
0.0  0 

 2～ 5		 居宅
134.58 
88.0 
118.38 
2,294 
271,564 		 2.0  543,128 
1.0  271,564 

 6～11		 居宅
134.58 
88.0 
118.38 
2,340 
277,009 		 2.0  554,018 
1.0  277,009 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,480.38 
84.0 
1,243.08 

2,891,116 		 7,210,292 
2,748,310 
⑨年額支払賃料      2,891,116 円　×　12ヶ月　＝　      34,693,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,243.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,693,392 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,806,670 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,326,722 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,210,292 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,498 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,748,310 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         887,704 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,282,924 円　　　　（　       106,274 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中賃貸４０
　　　　-3		 2,426  
(   2,426) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,426 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,363 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,294 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｂ中賃貸３２
　　　　-37		 2,299  
(   2,299) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,299 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,540,000 円  　　　　    385,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,084,002 円  　　　       36,133,392　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      502,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,599,700 円  　　　　    385,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       385,000 円  　　　　    385,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       385,000 円  　　　　    385,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,496,402 円　（　　　　　　        22,580 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 385,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,480.38 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,560,000 円  
（　　　　　        64,940 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,282,924 円      
②総費用 7,496,402 円      
③純収益　①－② 27,786,522 円      
④建物等に帰属する純収益 21,560,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,226,522 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,881,573 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,716 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    196,052,433 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     591,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄一丁目１５０６番
 1800000210916-0000
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備考