別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-19 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　内田　克也   TEL.
鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区大須３丁目３１０２番外
｢大須３－３１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,524)

1:6.5		 店舗

Ｓ3		 低層店舗が連たんす
る繁華な商業地域
 北8m市道 水道、ガス、下水 上前津

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特定道路による容積緩和あり
。		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 上前津駅北西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大須商店街に存し店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であり、当面は現状を維持しつつ推移していくものと予
測される。地価水準の動向は周辺の取引動向等から強含み傾向で推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -7.0
間口狭小　　　　　　　　　　　　 -10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市内の繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に事業拠点を有する地元の
法人、投資家等が想定される。当地域は市内でも有名な大須商店街に位置し、顧客の誘引力が強く、立地条件に優れる
ことから需要は強含みで推移している。また、取引面積や総額は業種や事業規模によって異なるため、需要の中心とな
る価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場の実態を反映した比準価格及び不動産の収益性に着目した収益価格が得られた。比準価格は多数の類似した事例に
よる実証的な価格にてその説得力は高い。収益価格は需要者の特性を反映したものであるが、賃料の粘着性により稍低
めに求められ、変動率等の想定要因の多さからも信頼性は相対的に稍劣る。従って本評価では比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、更に代表標準地と規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,730,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[114.6]		 [ 84.5]
100		 1,350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況感、人出は回復傾向にて、先行きは不透
明な情勢のなか投資需要は強く不動産市況は
堅調である。


地下鉄「上前津」駅至近に位置する大須商店
街の中でも繁華性の高い商業地域である。価
格に影響を与える特段の要因は認められない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０５２
９
-5		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b Ａ中０５２
９
-507		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東37m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ中０５１
５
-513		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区　
(100,600)
d Ｂ中０６１
３
-12		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南32.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e Ｂ中０６１
５
-1		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,016,706  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
1,192,041 		 100
[  79.2]
1,505,102 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  -16.3

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[  84.5]
　　　　 100
1,270,000 
b (　           ) 
928,115  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
937,396 		 100
[  57.8]
1,621,792 
1,370,000 
c (　           ) 
1,671,239  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,686,280 		 100
[  93.6]
1,801,581 
1,520,000 
d (　           ) 
1,122,990  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  95.0]		 100
[  97.0]
1,225,966 		 100
[  72.9]
1,681,709 
1,420,000 
e (　           ) 
2,419,608  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,448,643 		 100
[ 157.5]
1,554,694 
1,310,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,400,000 円／㎡]  



名古屋中 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,600,543 
3,173,862 
10,426,681 
5,207,600 
5,219,081 		 （　0.9633）
5,027,541 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    173,363,483 円　　　　（　  1,280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 111.54 Ｓ3 334.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   524 ％   135 ㎡      4.5 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   57.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗を想定するが、賃料は各階ごとに設定する。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
111.54 
92.5 
103.12 
7,058 
727,821 		 12.0  8,733,852 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
111.54 
89.9 
100.33 
2,259 
226,645 		 12.0  2,719,740 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
111.54 
95.0 
105.94 
2,259 
239,318 		 12.0  2,871,816 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
334.62 
92.5 
309.39 

1,193,784 		 14,325,408 
0 
⑨年額支払賃料      1,193,784 円　×　12ヶ月　＝　      14,325,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     309.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しのため非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,325,408 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       859,524 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,465,884 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,325,408 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         134,659 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,600,543 円　　　　（　       100,745 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中賃貸１５
　　　　-41		 6,689  
(   6,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
7,415 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,129 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,058 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ中賃貸１５
　　　　-45		 5,420  
(   4,928) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
6,843 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 376,000 円  　　　　     94,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 429,762 円  　　　       14,325,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,301,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      878,900 円  　　　　     94,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,000 円  　　　　     94,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,000 円  　　　　     94,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,173,862 円　（　　　　　　        23,510 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9633    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     334.62 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,207,600 円  
（　　　　　        38,575 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,600,543 円      
②総費用 3,173,862 円      
③純収益　①－② 10,426,681 円      
④建物等に帰属する純収益 5,207,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,219,081 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,027,541 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,241 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    173,363,483 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,280,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区大須三丁目３１０２番
 1800000205166-0000
2 　名古屋市中区大須三丁目３１２６番２
 1800000205193-0000
3 　名古屋市中区大須三丁目３１２７番２
 1800000205198-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-19 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　智行   TEL.
鑑定評価額 182,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区大須３丁目３１０２番外
｢大須３－３１－１｣		 ②地積
　(㎡)		 135  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,524)

1:6.5		 店舗

Ｓ3		 低層店舗が連たんす
る繁華な商業地域
 北8m市道 水道、ガス、下水 上前津

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特定道路による容積緩和あり
。		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 上前津駅北西方

160m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大須商店街の中でも繁華性のある地域である。人通りも増えており、発展的に推移していくものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
間口・奥行の関係　　　　　　　　  -7.0
間口狭小　　　　　　　　　　　　 -10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市中区及びその周辺区の商業地域である。需要者の中心は個人法人問わず店舗経営をする事業者
、及び、投資家等である。当該地域は「大須商店街」と呼ばれる地域であり、飲食店舗や物販店舗が多数集積する地域
である。現状、人通りは多く、街に活気が見られる。需要の中心となる価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあ
り、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者の中には収益物件の保有を目的とした投資家が考えられるため、収益価格に一定の説得力が認められる。一方で
、比準価格は、大須周辺の商業地域の事例を多く収集、採用できており、規範性が高い。以上より、需要者の投資行動
の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり
鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,730,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[100.0]		 100
[114.6]		 [ 84.5]
100		 1,350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融環境の継続等を背景に、不動産
投資需要は底堅く推移しているが、建築費の
上昇や世界情勢に加え、金利の動向等に注意
が必要である。

特段の変動は見られないが、現状人通りは増
えている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０６１
５
-7		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,540)
b Ａ中０５１
５
-513		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区　
(100,600)
c Ａ中０５２
９
-507		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東37m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ａ中０５２
９
-508		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西50m国道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e Ｂ中０６１
５
-1		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
975,843  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,012,060 		 100
[  55.7]
1,816,984 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  -16.3

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[  84.5]
　　　　 100
1,540,000 
b (　           ) 
1,671,239  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,686,280 		 100
[  77.0]
2,189,974 
1,850,000 
c (　           ) 
928,115  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
937,396 		 100
[  69.4]
1,350,715 
1,140,000 
d (　           ) 
1,131,529  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,086,268 		 100
[  53.9]
2,015,340 
1,700,000 
e (　           ) 
2,419,608  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,448,643 		 100
[ 165.3]
1,481,333 
1,250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -51.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,500,000 円／㎡]  



名古屋中 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,552,465 
3,295,243 
10,257,222 
5,386,200 
4,871,022 		 （　0.9633）
4,692,255 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    161,801,897 円　　　　（　  1,200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 111.54 Ｓ3 334.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   524 ％   135 ㎡      4.5 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   57.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸し店舗を想定。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 同用途、同程度の規模として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
111.54 
92.5 
103.12 
6,535 
673,889 		 12.0  8,086,668 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
111.54 
89.9 
100.33 
2,500 
250,825 		 12.0  3,009,900 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
111.54 
95.0 
105.94 
2,500 
264,850 		 12.0  3,178,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
334.62 
92.5 
309.39 

1,189,564 		 14,274,768 
0 
⑨年額支払賃料      1,189,564 円　×　12ヶ月　＝　      14,274,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     309.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,274,768 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       856,486 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,418,282 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,274,768 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         134,183 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,552,465 円　　　　（　       100,389 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中賃貸１５
　　　　-41		 6,689  
(   6,656) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[118.0]
6,089 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,535 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ中賃貸１５
　　　　-44		 7,541  
(   6,793) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]
6,828 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 282,000 円  　　　　     94,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 428,243 円  　　　       14,274,768　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,518,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      878,900 円  　　　　     94,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,000 円  　　　　     94,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        94,000 円  　　　　     94,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,295,243 円　（　　　　　　        24,409 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9633    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 94,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     334.62 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0573     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0569 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,386,200 円  
（　　　　　        39,898 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,552,465 円      
②総費用 3,295,243 円      
③純収益　①－② 10,257,222 円      
④建物等に帰属する純収益 5,386,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,871,022 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,692,255 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,757 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    161,801,897 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区大須三丁目３１０２番
 1800000205166-0000
2 　名古屋市中区大須三丁目３１２６番２
 1800000205193-0000
3 　名古屋市中区大須三丁目３１２７番２
 1800000205198-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
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10 　
11 　
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備考