別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-10 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　真吾   TEL.
鑑定評価額 363,000,000 円  １㎡当たりの価格 825,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区新栄１丁目６１１番
｢新栄１－６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 440  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 事務所

ＳＲＣ9		 中高層事務所マンシ
ョンの多い大通りの
商業地域		 東50m市道 水道、ガス、下水 新栄町

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 新栄町駅南方

280m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所ビル、店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動要因は見受けられず、当面は現
状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    855,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    794,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市中区及びその周辺区の幹線、準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、地元中小企
業、マンション業者、個人事業者等である。新栄町駅から徒歩圏内で単身者からの賃貸需要が強い。共同住宅について
は、安定的に推移している。コロナ禍が落ち着き、店舗系の需要は回復傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業地の事例を採用し、実証的な価格として規範性は高い。収益価格はマンション開発会社等が投資判断
を行う上で判断材料とする価格である。商業地における需要者の多くは収益性に着目した取引を行う傾向にあるが予測
の不確実性が認められるため、最終的には周辺の土地取引事例を勘案の上、取引する傾向にある。以上より本件では、
比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,200,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[100.0]		 100
[151.4]		 [100.0]
100		 819,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    786,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウクライナ情勢、パレスチナ問題、金利の上
昇、円安等、先行きの不透明感は依然として
拭えない。今後、不動産投資市場への影響が
懸念される。

都心に近く、店舗兼共同住宅地としての需要
が見込める。地域要因に特に大きな変動はな
い。


個別的要因に特に大きな変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０６１
３
-4		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西50m市道、
南東8m、北6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(90,471)
b Ｂ東０５３
２
-3		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東50m市道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ｂ中０６１
３
-32		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d Ａ東０５２
８
-517		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m区画街
路、東9.5m、
角地
近商
駐車場整備地区
(100,300)
e Ａ中０５１
５
-530		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南100m市道、
北西29.9m、
南東10.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
711,161  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
670,504 		 100
[  78.4]
855,235 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
855,000 
b (　           ) 
913,662  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,008,778 		 100
[ 116.7]
864,420 
864,000 
c (　           ) 
541,040  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
607,167 		 100
[  72.8]
834,021 
834,000 
d (　           ) 
627,853  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.9]
616,588 		 100
[  74.4]
828,747 
829,000 
e (　           ) 
701,726  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.9]
636,552 		 100
[  73.6]
864,880 
865,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    855,000 円／㎡]  



名古屋中 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,643,520 
14,352,850 
50,290,670 
39,200,000 
11,090,670 		 （　0.9446）
10,476,247 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    349,208,233 円　　　　（　    794,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 234.85 ＲＣ13F1B 2,640.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   440 ㎡     15.5 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階以上は１Ｋ（約３０㎡）、１ＬＤＫ（約４５㎡）等を想定。機械式駐車場１６台を想定。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 建物規模、用途等から標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
288.48 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
194.25 
55.1 
107.01 
2,717 
290,746 		 8.0  2,325,968 
0.0  0 

 2～12		 住宅
183.60 
96.7 
177.60 
2,470 
438,672 		 1.0  438,672 
1.0  438,672 

13～13		 住宅
138.36 
95.7 
132.36 
2,421 
320,444 		 1.0  320,444 
1.0  320,444 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,640.69 
83.0 
2,192.97 

5,436,582 		 7,471,804 
5,145,836 
⑨年額支払賃料      5,436,582 円　×　12ヶ月　＝　      65,238,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,192.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,456,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        65,238,984 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,456,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     4,121,699 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 64,573,285 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,471,804 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,235 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
        5,145,836 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,643,520 円　　　　（　       146,917 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東賃貸３２
　　　　-41		 2,429  
(   2,386) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,429 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,472 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,470 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中賃貸２９
　　　　-23		 2,249  
(   2,230) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,499 
c Ｂ中賃貸２９
　　　　-36		 2,363  
(   2,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,487 
名古屋中 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,500,000 円  　　　　    700,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,060,850 円  　　　       68,694,984　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      847,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,545,000 円  　　　　    700,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       700,000 円  　　　　    700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       700,000 円  　　　　    700,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,352,850 円　（　　　　　　        32,620 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 700,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   2,640.69 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,200,000 円  
（　　　　　        89,091 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,643,520 円      
②総費用 14,352,850 円      
③純収益　①－② 50,290,670 円      
④建物等に帰属する純収益 39,200,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,090,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,476,247 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,810 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    349,208,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     794,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区新栄一丁目６１１番
 1800000221169-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-10 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.
鑑定評価額 363,000,000 円  １㎡当たりの価格 825,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区新栄１丁目６１１番
｢新栄１－６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 440  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,500)

1:2		 事務所

ＳＲＣ9		 中高層事務所マンシ
ョンの多い大通りの
商業地域		 東50m市道 水道、ガス、下水 新栄町

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 新栄町駅南方

280m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 広小路葵交差点に近い商業地であり、地域要因に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測する
。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    874,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    687,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中区及びその隣接区の幹線、準幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、地元企業やマンション開発
業者、不動産会社、投資家等である。新栄エリアの中心である広小路葵交差点に近いことから、飲食店等の店舗も多い
が、周辺地域ではマンションが増加しており、当該地域もその影響を受けている。様々な需要が見込めるため、地価は
上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、画地規模によって差異があり、一定の傾向は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地周辺の幹線道路沿いの商業地域の取引事例を中心に求めており、市場性を反映した実証的な価
格である。収益価格は店舗兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、建築費が高騰している
こともあって、やや低位に求められた。当該地域は商業地域であるため、収益性が重視されるべきであるが、実証的な
比準価格を中心に、収益価格も考慮の上、代表標準地からの検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,200,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[100.0]		 100
[151.4]		 [100.0]
100		 819,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    786,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策が維持されているため、不動産
投資市場は堅調だが、建築費高騰や物価高、
金利の先高感が懸念され、今後の売買動向に
は注意を要する。

都心部に距離的に近いことから、周辺ではマ
ンションが増加しており、当該地域でも徐々
にマンションが増加していくと見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０６１
５
-18		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区　
(100,800)
b Ａ中０５１
５
-505		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ｂ中０６１
３
-5		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東50m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ａ中０６１
３
-5		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西19.9m国
道、北西8m、
角地
近商
駐車場整備地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,942,326  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,953,980 		 100
[ 169.1]
1,155,517 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,160,000 
b (　           ) 
1,170,686  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.4]
1,433,885 		 100
[ 176.3]
813,321 
813,000 
c (　           ) 
414,662  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
480,893 		 100
[  57.9]
830,558 
831,000 
d (　    244,310) 
287,424  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  71.0]		 100
[  96.6]
421,585 		 100
[  57.5]
733,191 
733,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    874,000 円／㎡]  



名古屋中 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

78,431,035 
22,691,208 
55,739,827 
46,144,000 
9,595,827 		 （　0.9446）
9,064,218 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    302,140,600 円　　　　（　    687,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 234.85 ＲＣ13F1B 2,640.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   500 ％   440 ㎡     15.5 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は１Ｋ～１ＬＤＫ（住戸面積３０～４５㎡程度）を想定。機械式駐車場１６台を想定。容積不算入部分あり。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
288.48 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
194.25 
55.1 
107.01 
3,437 
367,793 		 10.0  3,677,930 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
183.60 
96.7 
177.60 
2,546 
452,170 		 2.0  904,340 
0.0  0 

 3～12		 共同住宅
183.60 
96.7 
177.60 
2,724 
483,782 		 2.0  967,564 
0.0  0 

13～13		 共同住宅
138.36 
95.7 
132.36 
2,826 
374,049 		 2.0  748,098 
0.0  0 

計
2,640.69 
83.0 
2,192.97 

6,031,832 		 15,006,008 
0 
⑨年額支払賃料      6,031,832 円　×　12ヶ月　＝　      72,381,984 円 
⑩a共益費（管理費）             232 円／㎡　×　   2,192.97 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,105,228 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        78,487,212 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     4,997,233 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 78,289,979 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,006,008 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         141,056 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      78,431,035 円　　　　（　       178,252 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中賃貸１５
　　　　-34		 2,709  
(   2,652) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[103.0]
2,711 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,550 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,546 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中賃貸２９
　　　　-7		 2,404  
(   2,364) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,529 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,120,000 円  　　　　    824,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,412,008 円  　　　       83,287,212　×　　　　  10.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      806,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,704,400 円  　　　　    824,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       824,000 円  　　　　    824,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       824,000 円  　　　　    824,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,691,208 円　（　　　　　　        51,571 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 824,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,640.69 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,144,000 円  
（　　　　　       104,873 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 78,431,035 円      
②総費用 22,691,208 円      
③純収益　①－② 55,739,827 円      
④建物等に帰属する純収益 46,144,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,595,827 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,064,218 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,600 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    302,140,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     687,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区新栄一丁目６１１番
 1800000221169-0000
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備考