別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-1 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　智行   TEL.
鑑定評価額 5,420,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 6,560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄３丁目１７０５番外
｢栄３－１７－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 645  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
地区計画等


(100,800)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F2B		 高層の店舗ビル等が
建ち並ぶ中心的商業
地域		 東30m市道 水道、ガス、下水 矢場町

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 松坂屋及びナディアパークに
近接する中心的商業地域であ
る。		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 矢場町駅北西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 栄周辺には開発計画が複数あり、集客力の回復に期待がかかる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋都心部の高度、準高度商業地域である。需要者の中心は、国内外の機関投資家や大企業のほか、
地元の資本力を有する法人企業等である。緩和的な金融環境が継続している状況にあって、建築費高騰の懸念はあるが
、人流の回復も見られ、需要は底堅い。また売り手も強気姿勢を保っており、売り急ぎの傾向は見られない。需要の中
心となる価格帯は、規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域であり、需要者には収益物件の保有を目的とした投資家が考え
られるため、収益価格に一定の説得力が認められる。比準価格は、取引時点の新しい事例も採用することが出来ており
、実証的であり、説得力がある。以上より、需要者の投資行動の適合性の観点より、市場性を反映した比準価格と収益
価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩和的な金融環境の継続等を背景に、不動産
投資需要は底堅く推移しているが、建築費の
上昇や世界情勢に加え、金利の動向等に注意
が必要である。

建築費の高騰という状況の中においても、売
り手は強気姿勢を崩しておらず、高止まりの
傾向が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０５１
５
-503		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m市道、
南7.9m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ中０５１
５
-8		 名古屋市中区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東39.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,1000)
c Ｂ中０６１
５
-4		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北29.8m県道、
西7.8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,900)
d Ｂ中０５３
１
-501		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北30m県道、
西15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e Ａ中０５２
９
-521		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東40m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,196,318  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
8,071,422 		 100
[  92.1]
8,763,759 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,760,000 
b (　  4,373,743) 
8,747,486  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
9,062,395 		 100
[ 112.6]
8,048,308 
8,050,000 
c (　           ) 
3,432,944  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
3,386,237 		 100
[  41.7]
8,120,472 
8,120,000 
d (　           ) 
5,598,266  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
5,987,761 		 100
[  83.2]
7,196,828 
7,200,000 
e (　           ) 
4,619,883  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,758,479 		 100
[  54.4]
8,747,204 
8,750,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -61.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -3.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -51.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,700,000 円／㎡]  



名古屋中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

343,830,740 
119,560,140 
224,270,600 
95,709,000 
128,561,600 		 （　0.9525）
122,454,924 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  4,709,804,769 円　　　　（　  7,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 595.70 ＳＲＣ10 5,661.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   1,000 ％   800 ％   645 ㎡     27.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階は店舗（フロア貸し）、４階以上は事務所（フロア貸し）を想定。駐車場タワー式３４台を想定。 ⑦有効率　  74.6 ％
の理由		 建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
801.70 
26.9 
216.00 
13,000 
2,808,000 		 18.0  50,544,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
543.70 
79.3 
431.40 
8,700 
3,753,180 		 12.0  45,038,160 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
543.70 
79.3 
431.40 
6,600 
2,847,240 		 12.0  34,166,880 
0.0  0 

 4～ 9		 事務所
543.70 
82.6 
449.20 
4,356 
1,956,715 		 12.0  23,480,580 
0.0  0 

10～10		 事務所
510.40 
88.0 
449.20 
4,356 
1,956,715 		 12.0  23,480,580 
0.0  0 

計
5,661.70 
74.6 
4,223.20 

23,105,425 		 294,113,100 
0 
⑨年額支払賃料     23,105,425 円　×　12ヶ月　＝　     277,265,100 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   4,223.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　      61,320,864 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      20,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       338,585,964 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      20,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    17,949,298 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 341,036,666 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       294,113,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,794,074 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     343,830,740 円　　　　（　       533,071 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中賃貸３０
　　　　-100		 6,111  
(   6,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 97.0]		 100
[120.0]
4,375 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,356 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b Ｂ中賃貸３０
　　　　-107		 7,638  
(   7,563) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[110.0]		 100
[116.0]
4,789 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,490,000 円  　　　　  1,830,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 57,796,740 円  　　　      358,985,964　×　　　　  16.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   35,502,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,110,500 円  　　　　  1,830,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,830,000 円  　　　　  1,830,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,830,000 円  　　　　  1,830,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     119,560,140 円　（　　　　　　       185,365 円／㎡）　　（経費率　　  34.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9525    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,830,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   5,661.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 95,709,000 円  
（　　　　　       148,386 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 343,830,740 円      
②総費用 119,560,140 円      
③純収益　①－② 224,270,600 円      
④建物等に帰属する純収益 95,709,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 128,561,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 122,454,924 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      189,853 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,709,804,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄三丁目１７０５番
 1800000214494-0000
2 　名古屋市中区栄三丁目１７０６番
 1800000214495-0000
3 　名古屋市中区栄三丁目１７０７番
 1800000214496-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 5-1 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.
鑑定評価額 5,420,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 6,560,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄３丁目１７０５番外
｢栄３－１７－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 645  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1000)
防火
（その他）
地区計画等


(100,800)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9F2B		 高層の店舗ビル等が
建ち並ぶ中心的商業
地域		 東30m市道 水道、ガス、下水 矢場町

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 百貨店等が集積する栄地区の
中心的商業地域		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 矢場町駅北西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域である。周辺では複数の大規模再開発計画等が進捗しており、将来
的には栄地区全体が発展的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  8,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は栄、伏見、名駅地区を中心とする名古屋市中心部の高度商業地域である。主たる需要者は資金力を有する
法人投資家等である。新型コロナウイルス感染症の影響を受け、店舗・事務所の賃貸市場は厳しい状況が続いていたが
、ほぼコロナ禍前の状況に回復している。投資用不動産を中心に取得需要は根強く、利回りも低下傾向にあるため、地
価は緩やかに上昇している。中心となる価格帯は立地・規模等の個別性により大きく異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的特性が類似する名古屋市中心部の高度商業地域に所在する取引事例を採用して求めており、市場の実
態を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は高層の店舗兼事務所ビルを建築して賃貸することを想定し
て求めた価格である。投資用不動産の需要者は収益性に着目して取引する傾向にあるため、十分な説得力を有する。以
上から、比準価格と収益価格を相互に関連付け、周辺地域の地価動向も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和を背景に、都心部及び周辺エリアの
投資市場は堅調に推移しているが、建築費の
高騰や金利上昇懸念から、今後の動向には注
視を要する。

大津通沿いの高度商業地域である。店舗、ホ
テルを中心に厳しい状況が続いていたが、人
流、売上高、新規出店需要、客室稼働率はほ
ぼ回復している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中０５１
５
-503		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東30m市道、
南7.9m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ中０５１
５
-8		 名古屋市中区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東39.8m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1000)
c Ｂ中０６１
３
-25		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南39.9m県道、
西41.8m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1000)
d Ａ中０５２
９
-521		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東40m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
8,196,318  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
8,071,422 		 100
[  93.1]
8,669,626 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,670,000 
b (　  4,373,743) 
8,747,486  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
9,062,395 		 100
[ 111.3]
8,142,314 
8,140,000 
c (　           ) 
8,216,593  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.4]
8,100,758 		 100
[ 101.8]
7,957,523 
7,960,000 
d (　           ) 
4,619,883  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,758,479 		 100
[  50.0]
9,516,958 
9,520,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +15.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,630,000 円／㎡]  



名古屋中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

378,652,915 
126,463,284 
252,189,631 
110,876,000 
141,313,631 		 （　0.9525）
134,601,234 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  5,176,970,538 円　　　　（　  8,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 595.70 ＳＲＣ10 5,661.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   1,000 ％   800 ％   645 ㎡     27.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（２区画）、２・３階は店舗（分割可能）、４～１０階は事務所（分割可能）、機械式駐車場３４台を想定した。 ⑦有効率　  74.6 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
801.70 
26.9 
216.00 
15,430 
3,332,880 		 18.0  59,991,840 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
543.70 
79.3 
431.40 
10,300 
4,443,420 		 12.0  53,321,040 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
543.70 
79.3 
431.40 
7,260 
3,131,964 		 12.0  37,583,568 
0.0  0 

 4～ 9		 事務所
543.70 
82.6 
449.20 
4,840 
2,174,128 		 12.0  26,089,536 
0.0  0 

10～10		 事務所
510.40 
88.0 
449.20 
4,840 
2,174,128 		 12.0  26,089,536 
0.0  0 

計
5,661.70 
74.6 
4,223.20 

26,127,160 		 333,523,200 
0 
⑨年額支払賃料     26,127,160 円　×　12ヶ月　＝　     313,525,920 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   4,223.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　      61,320,864 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      20,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       374,846,784 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      20,400,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    19,762,339 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 375,484,445 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       333,523,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,168,470 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     378,652,915 円　　　　（　       587,059 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中賃貸３０
　　　　-92		 5,499  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.1]		 100
[116.0]
4,748 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,888 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,840 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b Ｂ中賃貸３０
　　　　-84		 5,173  
(   5,143) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
5,024 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,360,000 円  　　　　  2,120,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 57,310,784 円  　　　      395,246,784　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   38,730,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,822,000 円  　　　　  2,120,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,120,000 円  　　　　  2,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,120,000 円  　　　　  2,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段の費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     126,463,284 円　（　　　　　　       196,067 円／㎡）　　（経費率　　  33.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9525    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   5,661.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 110,876,000 円  
（　　　　　       171,901 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 378,652,915 円      
②総費用 126,463,284 円      
③純収益　①－② 252,189,631 円      
④建物等に帰属する純収益 110,876,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 141,313,631 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 134,601,234 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      208,684 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  5,176,970,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   8,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄三丁目１７０５番
 1800000214494-0000
2 　名古屋市中区栄三丁目１７０６番
 1800000214495-0000
3 　名古屋市中区栄三丁目１７０７番
 1800000214496-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考