別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 -5 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　真吾   TEL.
鑑定評価額 418,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄５丁目１１３番外
｢栄５－１－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 406  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 高層の店舗、事務所
、共同住宅が建ち並
ぶ地域		 東14.8m市道、南側道 水道、ガス、下水 矢場町

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．８ｍ市道 交通

施設		 矢場町駅北東方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 現在は店舗や事務所も多く見られるが、サービス付き高齢者向け住宅や介護施設も含めたマンション等の住宅系
用途での利用が進んでいくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    825,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市中区及びその周辺区の都心への接近性が良好な地下鉄駅徒歩圏の商住混在地域である。周辺は繁
華性の高い地域であるものの、都心部であることから近年はマンション開発が増加した。そのため、想定される需要者
は、マンション開発会社である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格である。収益価格は賃貸マンシ
ョンを想定し、賃料や利回り等について対象不動産の地域性や個別性を反映して求めたもので、賃貸経営の投資採算性
を示した価格である。かかる中、昨今の土地取得にあたって需要者の多くは周辺取引事例を重視する傾向にある。以上
により、本件では比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[106.0]		 100
[145.0]		 [105.0]
100		 1,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    965,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウクライナ情勢、パレスチナ問題、金利の上
昇、円安等、先行きの不透明感は依然として
拭えない。今後、不動産投資市場への影響が
懸念される。

マンション等の住宅化が進んでいる。コロナ
禍が落ち着き、飲食店舗を中心に売上が回復
した。そのため、店舗系の新規出店は、回復
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０６１
５
-13		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.9m市道、
南7.9m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
b Ｂ中０５１
５
-504		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
c Ｂ中０６１
３
-29		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南100m市道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ａ中０６１
３
-16		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北10m市道、
西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e Ａ中０５１
５
-520		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東7.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,412)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
699,367  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
669,394 		 100
[  63.0]
1,062,530 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,120,000 
b (　           ) 
695,430  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
777,336 		 100
[  79.6]
976,553 
1,030,000 
c (　           ) 
896,340  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
884,037 		 100
[  89.2]
991,073 
1,040,000 
d (　           ) 
813,467  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.7]
809,468 		 100
[  82.7]
978,800 
1,030,000 
e (　           ) 
581,691  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
622,490 		 100
[  61.2]
1,017,141 
1,070,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



名古屋中 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

66,797,803 
13,878,767 
52,919,036 
38,946,900 
13,972,136 		 （　0.9352）
13,066,742 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    335,044,667 円　　　　（　    825,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 187.50 ＲＣ15 2,346.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   700 ％   600 ％   406 ㎡     21.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  14.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ（約３０㎡）の共同住宅を想定。機械式三段駐車場１２台を想定。 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
169.00 
52.7 
89.10 
2,572 
229,165 		 2.0  458,330 
0.0  0 

 2～15		 住宅
155.50 
95.5 
148.50 
2,598 
385,803 		 2.0  771,606 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,346.00 
92.4 
2,168.10 

5,630,407 		 11,260,814 
0 
⑨年額支払賃料      5,630,407 円　×　12ヶ月　＝　      67,564,884 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,168.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,500 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        67,564,884 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,384,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     4,256,933 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 66,691,951 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,260,814 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,852 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      66,797,803 円　　　　（　       164,527 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中賃貸３２
　　　　-45		 2,616  
(   2,527) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,697 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,602 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,598 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中賃貸４０
　　　　-6		 2,381  
(   2,330) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,506 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,295,000 円  　　　　    659,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,128,467 円  　　　       70,948,884　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      975,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,161,600 円  　　　　    659,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       659,000 円  　　　　    659,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       659,000 円  　　　　    659,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,878,767 円　（　　　　　　        34,184 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9352    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 659,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   2,346.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 38,946,900 円  
（　　　　　        95,928 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 66,797,803 円      
②総費用 13,878,767 円      
③純収益　①－② 52,919,036 円      
④建物等に帰属する純収益 38,946,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,972,136 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,066,742 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,184 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    335,044,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     825,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄五丁目１１３番
 1800000216702-0000
2 　名古屋市中区栄五丁目１１４番
 1800000216703-0000
3 　名古屋市中区栄五丁目１１５番
 1800000216704-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中 -5 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.
鑑定評価額 418,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,030,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中区栄５丁目１１３番外
｢栄５－１－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 406  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ9		 高層の店舗、事務所
、共同住宅が建ち並
ぶ地域		 東14.8m市道、南側道 水道、ガス、下水 矢場町

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．８ｍ市道 交通

施設		 矢場町駅北東方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗、事務所、共同住宅が建ち並ぶ地域である。近年は賃貸・分譲マンションの建築が増加傾向にあり、
中長期的には住居系の要素が強まっていくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中区及び周辺区の都心への接近性が良好な地域である。需要者は自用目的の地元企業等のほか、投資目的
で賃貸マンションを開発する不動産業者等である。周辺地域では、都心近接の利便性から賃貸又は分譲マンションの建
築が活発に行われており、住宅系の用途が増加している。開発素地の高値取引も見られており、地価は上昇基調で推移
している。中心となる価格帯は立地・規模等の個別性により大きく異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域的特性が類似する都心近接の商業地域に所在する取引事例を採用して求めており、市場の実態を反映し
た実証的な価格として規範性が高い。収益価格は高層共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格である。
やや低位に求められたが、投資用不動産の需要者は収益性に着目する傾向にあるため、一定の説得力を有する。以上か
ら、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,340,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[106.0]		 100
[145.0]		 [105.0]
100		 1,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    965,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和を背景に、都心部及び周辺エリアの
投資市場は堅調に推移しているが、建築費の
高騰や金利上昇懸念から、今後の動向には注
視を要する。

店舗、事務所、マンション等が多い地域であ
る。地域要因に特段の変動はないが、周辺で
はマンション建築が活発に行われている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中０６１
３
-6		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南100m市道、
西8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,581)
b Ｂ中０６１
３
-29		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南100m市道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c Ａ中０６１
５
-17		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d Ａ東０５２
８
-11		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東50m国道、
北20m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
916,590  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
861,766 		 100
[  80.0]
1,077,208 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,130,000 
b (　           ) 
896,340  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
884,037 		 100
[  81.2]
1,088,716 
1,140,000 
c (　           ) 
526,749  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
528,329 		 100
[  50.1]
1,054,549 
1,110,000 
d (　           ) 
783,650  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
808,584 		 100
[  77.4]
1,044,682 
1,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,120,000 円／㎡]  



名古屋中 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,769,524 
14,472,081 
56,297,443 
40,719,900 
15,577,543 		 （　0.9147）
14,248,779 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    365,353,308 円　　　　（　    900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 187.50 ＲＣ15 2,346.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   700 ％   600 ％   406 ㎡     21.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  14.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は住宅（１Ｋ：約３０㎡、３戸）ほか、２～１５階は住宅（１Ｋ：約３０㎡、各階５戸）、機械式駐車場１２台を想定した。 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
169.00 
52.7 
89.10 
3,330 
296,703 		 2.0  593,406 
0.0  0 

 2～15		 住宅
155.50 
95.5 
148.50 
2,700 
400,950 		 2.0  801,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,346.00 
92.4 
2,168.10 

5,910,003 		 11,820,006 
0 
⑨年額支払賃料      5,910,003 円　×　12ヶ月　＝　      70,920,036 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,168.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費に係る収支は通り抜け処理として非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  24,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,456,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        70,920,036 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,456,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,718,802 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,657,234 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,820,006 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         112,290 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,769,524 円　　　　（　       174,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中賃貸３２
　　　　-20		 2,537  
(   2,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]
2,696 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,705 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   8 F     B
b Ｂ中賃貸１５
　　　　-34		 2,709  
(   2,652) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,709 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,445,000 円  　　　　    689,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,231,281 円  　　　       74,376,036　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      975,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,442,100 円  　　　　    689,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       689,000 円  　　　　    689,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       689,000 円  　　　　    689,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段の費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,472,081 円　（　　　　　　        35,646 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9147    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 689,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   2,346.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,719,900 円  
（　　　　　       100,295 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,769,524 円      
②総費用 14,472,081 円      
③純収益　①－② 56,297,443 円      
④建物等に帰属する純収益 40,719,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,577,543 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,248,779 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,096 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    365,353,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中区栄五丁目１１３番
 1800000216702-0000
2 　名古屋市中区栄五丁目１１４番
 1800000216703-0000
3 　名古屋市中区栄五丁目１１５番
 1800000216704-0000
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備考