鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
名古屋中 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 -4

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　池田　雄士

TEL.

鑑定評価額

865,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区丸の内３丁目８０１番｢丸の内３－８－１｣				②地積　(㎡)	573 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	2.5:1	共同住宅ＲＣ11	中高層の事務所、マンションが建ち並ぶ混在地域	西20m市道、北側道	水道、ガス、下水	久屋大通 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

久屋大通駅北西方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所、マンションが建ち並ぶ混在地域である。近年は賃貸・分譲マンションの建築が増加傾向にあり
、中長期的には住居系の要素が強まっていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,490,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中区及び隣接区の都心部又は都心部に近接した地域の分譲マンション適地である。主たる需要者は中堅・
大手のマンションディベロッパーである。建築費の高騰などで販売価格が上昇しているが、都心又は都心近接エリアの
用地取得は積極的な姿勢が続いており、エンドの販売も好調を維持している。高値取引も多く見られており、地価は強
い上昇基調となっている。中心となる価格帯は立地・規模等の個別性により大きく異なるため、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場参加者が類似する比較的規模が大きいマンション適地の取引事例を採用して求めたもので、市場の実態
を反映した実証的な価格である。開発法による価格は最有効使用の高層共同住宅を建築して分譲することを想定して求
めたもので、主たる需要者であるマンションディベロッパーの投資採算性を反映した価格である。いずれの価格も説得
力を有するため、両価格を相互に関連付け、周辺地域の地価動向も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

マンション市場は堅調に推移しているが、建
築費の上昇や物価高に伴う購入マインドの低
下等が懸念されるため、今後の販売動向には
注視を要する。

丸の内地区に所在する事務所、マンション等
が混在する地域である。地域要因に特段の変
動はないが、周辺ではマンション建築が活発
に行われている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０４３１ -2	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ整形	東20m市道、北15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ｂ中０５１５ -3	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	北19.9m市道、南8m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
c	Ｂ中０５１５ -6	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	西14.9m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,770)
d	Ｂ中０５１５ -504	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	不整形	南8m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e	Ａ東０５２８ -12	名古屋市東区		貸家建付地	（　）	長方形	南10m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,512,493	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	1,502,400	100 [ 118.8]	1,264,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	1,340,000
b	(　 ) 1,327,647	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	1,361,241	100 [ 109.2]	1,246,558		1,320,000
c	(　 ) 2,420,028	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,543,449	100 [ 158.4]	1,605,713		1,700,000
d	(　 ) 695,430	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	777,336	100 [ 47.7]	1,629,635		1,730,000
e	(　 ) 958,556	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,075,500	100 [ 72.8]	1,477,335		1,570,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.76	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.76	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,530,000 円／㎡]

名古屋中 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,251,089,792	1,396,513,743	12	900,000	3,360.00	350,000	4,128.60
⑧開発法による価格	854,576,049 円　　　　（　 1,490,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
573 ㎡	㎡		㎡		㎡	573.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
339.30 ㎡	4,128.60 ㎡	3,437.35 ㎡	691.25 ㎡	3,360.00 ㎡	ＲＣ・15F 1B ( 70 戸) 48㎡・１ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.2 ％）	（ 720.5 ％）	（ 599.9 ％）	（ 120.6 ％）	（ 81.38 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	36.4 ｍ 15.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

900,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 900,000 円／㎡　　×　　 3,360.00 ㎡　　＝　　　　 3,024,000,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,024,000,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 360,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 360,500 円／㎡　　×　　　 4,128.60 ㎡　　＝　　　　 1,488,360,300 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,024,000,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 302,400,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,790,760,300 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	18 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	22 ヶ月	販売管理費(2期目)	ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	32 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	34 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	272,160,000 円	( 9 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 221,102,784 円
	販売総額(2期)	2,449,440,000 円	( 81 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 1,810,626,048 円
	販売総額(3期)	302,400,000 円	( 10 ％)	×　　0.7254	（ 34 ヶ月）	＝　　 219,360,960 円
収入合計		－	－	－	－	2,251,089,792 円
支出	建築工事費(1期)	148,836,030 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 138,000,767 円
	建築工事費(2期)	148,836,030 円	( 10 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 123,221,349 円
	建築工事費(3期)	1,190,688,240 円	( 80 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 880,156,747 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	302,400,000 円	( 100 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 255,134,880 円
	販売管理費(2期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,396,513,743 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,251,089,792 円　　－　　　　　　 1,396,513,743 円　　＝　　　　　 854,576,049 円 1,490,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

名古屋中 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中区丸の内三丁目８０１番	1800000252747-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
名古屋中 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 -4

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　松原　孝文

TEL.

鑑定評価額

865,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区丸の内３丁目８０１番｢丸の内３－８－１｣				②地積　(㎡)	573 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	2.5:1	共同住宅ＲＣ11	中高層の事務所、マンションが建ち並ぶ混在地域	西20m市道、北側道	水道、ガス、下水	久屋大通 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

久屋大通駅北西方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

都心への接近性が高いことから、賃貸・分譲マンションの建設が活発である。今後も、マンションが増加してい
く傾向は続いていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,580,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,410,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中区を中心とする都心接近性の高い分譲マンション適地である。主たる需要者は大手・中堅のマンション
デベロッパーであり、建築費高騰の影響もあるが、分譲価格に転嫁できるエリアであるため、販売は好調に推移してお
り、依然として用地取得は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は、画地規模等によって差異がある
ため、一定の傾向は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

開発法による価格はやや低位に求められた。比準価格はマンション適地の取引事例を採用して試算しており、市場の実
態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は想定要素を含むが、マンション業者の投資採算性を反映した理
論的な価格であり、一定の説得力を有する。以上により、比準価格と開発法による価格を考慮の上、上記の通り、対象
標準地の鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融緩和政策が維持されている一方で、建築
費高騰や物価高に伴う購入マインドの低下等
が懸念され、今後のマンション販売動向には
注意を要する。

事務所ビルやマンションが混在する地域。周
辺では依然として賃貸・分譲マンションの建
設が活発に行なわれており、その用地取得も
進んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０４３１ -2	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ整形	東20m市道、北15m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ｂ中０６１５ -5	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m市道、北14.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ａ東０５３２ -501	名古屋市東区		建付地	（　）	不整形	北6m市道、西6m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,360)
d	Ｂ中０５１５ -5	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	西14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,770)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,512,493	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	1,502,400	100 [ 102.0]	1,472,941	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	1,560,000
b	(　 ) 1,838,567	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,728,597	100 [ 130.0]	1,329,690		1,410,000
c	(　 ) 978,888	100 [ 100.0]	[ 111.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,060,620	100 [ 66.7]	1,590,135		1,690,000
d	(　 ) 2,039,692	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	2,181,852	100 [ 140.8]	1,549,611		1,640,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.77	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.77	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,580,000 円／㎡]

名古屋中 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定し、開発法を適用したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,274,261,066	1,467,653,298	12	907,500	3,360.00	350,000	4,128.60
⑧開発法による価格	806,607,768 円　　　　（　 1,410,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 -4　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
573 ㎡	㎡		㎡		㎡	573.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
339.30 ㎡	4,128.60 ㎡	3,437.35 ㎡	691.25 ㎡	3,360.00 ㎡	ＲＣ・15F 1B ( 70 戸) 48㎡・１ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 59.2 ％）	（ 720.5 ％）	（ 599.9 ％）	（ 120.6 ％）	（ 81.38 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	36.4 ｍ 15.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

907,500 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 907,500 円／㎡　　×　　 3,360.00 ㎡　　＝　　　　 3,049,200,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,049,200,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 364,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考にして査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 364,000 円／㎡　　×　　　 4,128.60 ㎡　　＝　　　　 1,502,810,400 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,049,200,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 304,920,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,807,730,400 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	31 ヶ月
建築工事(3期目)	31 ヶ月	販売収入(3期目)	33 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	213,444,000 円	( 7 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 190,584,148 円
	販売総額(2期)	91,476,000 円	( 3 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 74,315,102 円
	販売総額(3期)	2,744,280,000 円	( 90 ％)	×　　0.7322	（ 33 ヶ月）	＝　　 2,009,361,816 円
収入合計		－	－	－	－	2,274,261,066 円
支出	建築工事費(1期)	300,562,080 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 278,681,161 円
	建築工事費(2期)	300,562,080 円	( 20 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 251,179,730 円
	建築工事費(3期)	901,686,240 円	( 60 ％)	×　　0.7462	（ 31 ヶ月）	＝　　 672,838,272 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	182,952,000 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 166,468,025 円
	販売管理費(2期)	91,476,000 円	( 30 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 75,732,980 円
	販売管理費(3期)	30,492,000 円	( 10 ％)	×　　0.7462	（ 31 ヶ月）	＝　　 22,753,130 円
支出合計		－	－	－	－	1,467,653,298 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,274,261,066 円　　－　　　　　　 1,467,653,298 円　　＝　　　　　 806,607,768 円 1,410,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

名古屋中 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中区丸の内三丁目８０１番	1800000252747-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考