令和6年1月15日　提出 名古屋中 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋中 -3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔   TEL.

鑑定評価額 613,000,000 円  １㎡当たりの価格 960,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 500,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市中区上前津２丁目１２０８番 ｢上前津２－１２－９｣ ②地積 　(㎡) 639   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 駐車場整備地区 (100,500) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ13 マンションが多い中 に事務所等も見られ る地域 東15m市道、北側道 水道、ガス、下水 上前津 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 上前津駅南東方 360m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境及び利便性に恵まれた中高層共同住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移し ていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    981,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              940,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中区を中心に、隣接区も含む都市型マンション適地一円である。需要者の中心は、大手、中堅のマンショ ンデベロッパーである。都心中心部に位置する当該地域は、利便性と居住環境が良好であるため、マンション需要は底 堅く、用地取得競争は依然として厳しい状況にあり、引き続きマンション適地の需要は堅調である。中心となる価格帯 は、立地条件、規模等に応じて多様で、一定の傾向は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は画地規模が大きく、マンション適地であるなど類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証 的な価格である。また、開発法による価格は、主たる需要者である分譲マンション業者の投資採算性の視点を具現した 価格であり、説得力を有する。従って、比準価格及び開発法による価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋中 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,340,000 円／㎡ [112.7] 100 100 [106.0] 100 [156.5] [105.0] 100 956,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    835,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢、物価上昇等の経済情勢の不安要素 はあるが、不動産の立地、用途、収益物件の 可否等の個性に応じて、取引市場には強弱が 見られる。 地域を取り巻く状況に大きな変動は認められ ないが、居住の快適性、利便性が高いマンシ ョン用地の需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.0 ％  ％