鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
名古屋中 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 -2

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鈴木　智行

TEL.

鑑定評価額

2,180,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	1,270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄２丁目６１２番｢栄２－６－１７｣				②地積　(㎡)	1,149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ17	中高層事務所、マンション等が混在する地域	南20m市道、三方路	水道、ガス、下水	伏見 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

伏見駅南東方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

都心部におけるマンション用地需要が見られるため、ある程度まとまった規模の画地は、徐々にマンション建設
が進むと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,900,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市中区及びその周辺区の都心部地下鉄駅徒歩圏の地域である。周辺は商業地域であるが、近年マン
ション開発が進んでいる。需要者の中心は、大手、中堅のマンション業者のほか、ファンド等の投資家、大中企業であ
る。都心部のマンションの販売状況は好調を維持しており、都心型のマンション適地は需要がある。需要の中心となる
価格帯は規模によって、大きなばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はマンションに関連する事例も採用し、取引時点の新しい事例をもって試算しており、市場の実態を反映した
価格である。開発法による価格は、投資採算性の観点から主たる需要者であるマンションデベロッパーの視点でアプロ
ーチした価格である。本件においては、投資採算性を反映した開発法による価格と比準価格を関連づけ、さらに代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,340,000 円／㎡

[112.7]
100

100
[106.0]

100
[ 80.0]

[107.0]
100

1,910,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩和的な金融環境の継続等を背景に、不動産
投資需要は底堅く推移しているが、建築費の
上昇や世界情勢に加え、金利の動向等に注意
が必要である。

地域要因に特段の変化は認められない。マン
ション適地の需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０６１５ -5	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m市道、北14.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	Ｂ中０６１３ -35	名古屋市中区		建付地	（　）	袋地等	南15m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ｂ中０６１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ａ中０６１３ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南19.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,600)
e	Ａ中０６１５ -18	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、中間画地		商業駐車場整備地区　 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,838,567	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,728,597	100 [ 105.0]	1,646,283	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,760,000
b	(　 ) 2,525,905	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	2,756,031	100 [ 132.7]	2,076,888		2,220,000
c	(　 ) 2,419,608	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,448,643	100 [ 159.7]	1,533,277		1,640,000
d	(　 ) 2,406,284	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,586,122	100 [ 87.2]	2,965,736		3,170,000
e	(　 ) 1,942,326	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,953,980	100 [ 85.0]	2,298,800		2,460,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +34.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +63.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,100,000 円／㎡]

名古屋中 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,636,844,022	3,454,193,680	10	1,050,000	6,880.30	375,000	9,073.00
⑧開発法による価格	2,182,650,342 円　　　　（　 1,900,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 -2　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,149 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,149.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
751.84 ㎡	9,073.00 ㎡	6,894.00 ㎡	2,179.00 ㎡	6,880.30 ㎡	ＲＣ・17F ( 95 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.4 ％）	（ 789.6 ％）	（ 600.0 ％）	（ 189.6 ％）	（ 75.83 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	間口奥行	37.4 ｍ 30.6 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,050,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,050,000 円／㎡　　×　　 6,880.30 ㎡　　＝　　　　 7,224,315,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,224,315,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 375,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 390,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 390,000 円／㎡　　×　　　 9,073.00 ㎡　　＝　　　　 3,538,470,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定（計上不要）
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,224,315,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 722,431,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

4,260,901,500 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	22 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	33 ヶ月	販売収入(3期目)	33 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	361,215,750 円	( 5 ％)	×　　0.9163	（ 11 ヶ月）	＝　　 330,981,992 円
	販売総額(2期)	361,215,750 円	( 5 ％)	×　　0.8397	（ 22 ヶ月）	＝　　 303,312,865 円
	販売総額(3期)	6,501,883,500 円	( 90 ％)	×　　0.7694	（ 33 ヶ月）	＝　　 5,002,549,165 円
収入合計		－	－	－	－	5,636,844,022 円
支出	建築工事費(1期)	353,847,000 円	( 10 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 332,050,025 円
	建築工事費(2期)	353,847,000 円	( 10 ％)	×　　0.8531	（ 20 ヶ月）	＝　　 301,866,876 円
	建築工事費(3期)	2,830,776,000 円	( 80 ％)	×　　0.7694	（ 33 ヶ月）	＝　　 2,177,999,054 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	361,215,750 円	( 50 ％)	×　　0.9384	（ 8 ヶ月）	＝　　 338,964,860 円
	販売管理費(2期)	361,215,750 円	( 50 ％)	×　　0.8397	（ 22 ヶ月）	＝　　 303,312,865 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,454,193,680 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,636,844,022 円　　－　　　　　　 3,454,193,680 円　　＝　　　　　 2,182,650,342 円 1,900,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

名古屋中 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中区栄二丁目６１２番	1800000211515-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
名古屋中 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋中 -2

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　鎌塚　敦司

TEL.

鑑定評価額

2,160,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,880,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	1,270,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市中区栄２丁目６１２番｢栄２－６－１７｣				②地積　(㎡)	1,149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）地区計画等 (100,600)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ17	中高層事務所、マンション等が混在する地域	南20m市道、三方路	水道、ガス、下水	伏見 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 60 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

マンション、事務所ビル、ホ
テルなど用途に多様性が見ら
れる。

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

伏見駅南東方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

古くからの事務所ビルも多いが、幹線道路から１本奥に入った立地であり、事務所ビルとしてのステイタスはや
や劣る。規模が大きい土地を中心に緩やかにマンションに転換が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,910,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,820,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中区、東区、中村区を中心とした都心のマンションに適する地域。主たる需要者は、大手のマンションデ
ベロッパーが多いが、規模の小さい土地では地場の中堅業者も見られる。都心のマンションの売れ行きは好調で分譲価
格もますます上昇しているため、素地の取得競争は激化しており、取引価格は大きく上昇している。中心となる価格帯
は画地規模等により大きく異なるが、総額が５億円を超えると大手の業者が中心となる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格に比較して開発法による価格がやや低位に求められたが概ね均衡が得られた。比準価格はマンション適地の取
引事例を比較して求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は想定要素を含むが、
マンション業者の投資採算性を反映した理論的な価格であり、一定の説得力を有する。以上により、比準価格標準に、
開発法による価格も参考にし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋中 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,340,000 円／㎡

[112.7]
100

100
[106.0]

100
[ 81.0]

[107.0]
100

1,880,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資材価格の高騰と人手不足により、マンショ
ン建築費も高騰しているが、都心のマンショ
ンの人気は高いため、用地取得競争は激化し
ている。

新築の事務所ビルの空室率が高いこともあり
、周辺では事務所よりマンション開発の方が
活発である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋中 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ中０５１５ -5	名古屋市中区		更地	（　）	長方形	西14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,770)
b	Ａ中０６１５ -18	名古屋市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北30m県道、中間画地		商業駐車場整備地区　 (100,800)
c	Ｂ中０６１５ -5	名古屋市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14.9m市道、北14.9m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	Ｂ中０６１５ -1	名古屋市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西14.9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,039,692	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	2,181,852	100 [ 117.3]	1,860,061	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	1,990,000
b	(　 ) 1,942,326	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,953,980	100 [ 95.6]	2,043,912		2,190,000
c	(　 ) 1,838,567	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,728,597	100 [ 103.0]	1,678,250		1,800,000
d	(　 ) 2,419,608	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,448,643	100 [ 156.8]	1,561,635		1,670,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,910,000 円／㎡]

名古屋中 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断し、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,207,313,773	3,116,192,079	12	1,030,000	6,880.30	350,000	9,073.00
⑧開発法による価格	2,091,121,694 円　　　　（　 1,820,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋中 -2　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,149 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,149.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
751.84 ㎡	9,073.00 ㎡	6,894.00 ㎡	2,179.00 ㎡	6,880.30 ㎡	ＲＣ・17F ( 95 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.4 ％）	（ 789.6 ％）	（ 600.0 ％）	（ 189.6 ％）	（ 75.83 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	700 ％	600 ％	間口奥行	37.4 ｍ 30.6 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,030,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,030,000 円／㎡　　×　　 6,880.30 ㎡　　＝　　　　 7,086,709,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,086,709,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 364,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 364,000 円／㎡　　×　　　 9,073.00 ㎡　　＝　　　　 3,302,572,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,086,709,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 708,670,900 円

支出合計　④+⑤+⑥

4,011,242,900 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	21 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	34 ヶ月	販売管理費(3期目)	34 ヶ月
建築工事(3期目)	34 ヶ月	販売収入(3期目)	40 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	566,936,720 円	( 8 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 506,217,797 円
	販売総額(2期)	5,811,101,380 円	( 82 ％)	×　　0.7254	（ 34 ヶ月）	＝　　 4,215,372,941 円
	販売総額(3期)	708,670,900 円	( 10 ％)	×　　0.6854	（ 40 ヶ月）	＝　　 485,723,035 円
収入合計		－	－	－	－	5,207,313,773 円
支出	建築工事費(1期)	330,257,200 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 306,214,476 円
	建築工事費(2期)	330,257,200 円	( 10 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 273,419,936 円
	建築工事費(3期)	2,642,057,600 円	( 80 ％)	×　　0.7254	（ 34 ヶ月）	＝　　 1,916,548,583 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	425,202,540 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 394,247,795 円
	販売管理費(2期)	212,601,270 円	( 30 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 174,354,302 円
	販売管理費(3期)	70,867,090 円	( 10 ％)	×　　0.7254	（ 34 ヶ月）	＝　　 51,406,987 円
支出合計		－	－	－	－	3,116,192,079 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,207,313,773 円　　－　　　　　　 3,116,192,079 円　　＝　　　　　 2,091,121,694 円 1,820,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

名古屋中 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市中区栄二丁目６１２番	1800000211515-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考