別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中村 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-32 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　雅也   TEL.
鑑定評価額 10,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区平池町４丁目６０番１１
(ささしまライブ２４第７ブロック１番)		 ②地積
　(㎡)		 7,120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1		 事務所

Ｓ12		 店舗、事務所ビル、
学校等の集積が進む
商業地域		 北40m市道、三方路 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層事務所、店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  85.0 ｍ、奥行　約　　  89.0 ｍ、規模　　     7,120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理地内の商業地 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅南方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業及び周辺の開発により、発展的に推移することが期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,540,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね名古屋市中村区及びその周辺区等の商業地域である。需要者の中心は、機関投資家や大企業等であ
る。直近においては、賃貸市場はやや停滞しているが、当該地域は土地区画整理事業による大規模再開発エリア「ささ
しまライブ２４」に位置しており、今後も発展的に推移することが期待される。需要の中心となる価格帯は規模によっ
て大きなばらつきがあり、一定の傾向は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場実勢を反映した実証的な価格であり、説得力は高い。また、需要者は収益性を重視した行動をすると想
定されるため、相応の説得力は認められる。本件では、収益価格がやや低位に求められたが、収益価格の算出過程にお
いて想定要素が含まれること等に起因するものと考えられる。以上より、本件においては、比準価格により高い説得力
が認められることから、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-10            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,840,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[160.8]		 [120.8]
100		 1,470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景に不動産市場は堅調に推移して
いるが、世界情勢や物価動向等により、先行
きは、やや不透明な状況にある。


ささしまエリアの発展により、安定的に推移
している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ西０５１
５
-1		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西10.8m市道、
東5.4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b Ｂ中０５１
５
-3		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北19.9m市道、
南8m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c Ｂ中０６１
３
-24		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西14.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ｂ中０６１
３
-29		 名古屋市中区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南100m市道、
北6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e Ｂ中村０４
３１
-506		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東50m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,210,020  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,339,797 		 100
[  90.1]
1,487,011 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +20.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 120.8]
　　　　 100
1,800,000 
b (　           ) 
1,327,647  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
1,361,241 		 100
[  99.5]
1,368,081 
1,650,000 
c (　           ) 
1,151,260  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
1,340,472 		 100
[  97.8]
1,370,626 
1,660,000 
d (　           ) 
896,340  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
884,037 		 100
[  86.7]
1,019,651 
1,230,000 
e (　           ) 
987,741  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,072,687 		 100
[ 105.0]
1,021,607 
1,230,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +17.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,540,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,489,600,053 
558,362,124 
931,237,929 
654,610,000 
276,627,929 		 （　0.9163）
253,474,171 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  9,052,648,964 円　　　　（　  1,270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,831.04 Ｓ9F1B 38,092.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   7,120 ㎡     85.0 m x   89.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロアまたは部分貸し、２階以上は事務所のフロア貸しまたは部分貸しを想定。駐車場は機械式駐車場１０３台を想定。 ⑦有効率　  70.1 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
3,712.28 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
3,831.04 
59.4 
2,275.66 
4,300 
9,785,338 		 12.0  117,424,056 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
3,831.04 
81.2 
3,111.04 
3,911 
12,167,277 		 12.0  146,007,324 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
3,372.04 
78.6 
2,652.04 
3,900 
10,342,956 		 12.0  124,115,472 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
38,092.64 
70.1 
26,704.98 

105,299,233 		 1,263,590,796 
0 
⑨年額支払賃料    105,299,233 円　×　12ヶ月　＝　   1,263,590,796 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　  26,704.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　     288,413,784 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　 103 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      37,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,552,004,580 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　      37,080,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　   111,235,921 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,477,848,659 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,263,590,796 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      11,751,394 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,489,600,053 円　　　　（　       209,213 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中村賃貸３５
　　　　-10		 6,194  
(   6,133) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
4,765 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,911 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中村賃貸３６
　　　　-4		 4,277  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,888 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 48,400,000 円  　　　　 12,100,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 286,035,224 円  　　　    1,589,084,580　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   86,591,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  113,135,000 円  　　　　 12,100,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    12,100,000 円  　　　　 12,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    12,100,000 円  　　　　 12,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     558,362,124 円　（　　　　　　        78,422 円／㎡）　　（経費率　　  37.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9163    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　  38,092.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0359 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 654,610,000 円  
（　　　　　        91,940 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,489,600,053 円      
②総費用 558,362,124 円      
③純収益　①－② 931,237,929 円      
④建物等に帰属する純収益 654,610,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 276,627,929 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 253,474,171 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,600 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,052,648,964 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区平池町四丁目６０番１１
 1800010008654-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中村 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-32 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.
鑑定評価額 10,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,450,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区平池町４丁目６０番１１
(ささしまライブ２４第７ブロック１番)		 ②地積
　(㎡)		 7,120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画


(100,500)

1:1		 事務所

Ｓ12		 店舗、事務所ビル、
学校等の集積が進む
商業地域		 北40m市道、三方路 水道、ガス、下水 地下鉄名古屋

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層事務所、店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  85.0 ｍ、奥行　約　　  89.0 ｍ、規模　　     7,120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ささしまライブ２４地区に存
する商業地域。		 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 地下鉄名古屋駅南方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 名駅周辺のオフィスビルは空室率が上昇傾向にあり、賃貸市場の先行きが不透明であるが、土地区画整理事業エ
リアに位置しており、地域的には発展的に推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　 +15.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名駅地区を中心とし、その周辺地域も含む商業地域である。需要者は国内外の大手企業、機関投資家、不
動産ファンド等が中心である。名駅地区外縁の土地区画整理事業エリアに位置しており、発展期待があり、投資需要は
堅調であるが、名駅地域の事務所賃貸市場はやや低迷しており、事務所の拡張移転や新規開設の動きも鈍く、賃貸市場
の先行きは不透明である。取引総額は、規模、用途等によってかなりのバラツキがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、名駅地区を中心とする商業地域の事例を採用しているが、各事例から求められた価格にはややバラツキが
見られた。収益価格は名駅地区外縁部の厳しい賃貸市場を反映してやや低位に把握されたが、投資家等が投資判断を行
う上で重要となる価格であり一定の規範性は認められる。需要者の属性や行動原理を勘案の上、本件では比準価格と収
益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-10            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,840,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[163.2]		 [120.8]
100		 1,450,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,320,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢やインフレの進行、金融資本市場の
変動等が不動産市場に与える影響が注視され
るが、地価は名古屋市中心部を中心に堅調に
推移している。

ささしまライブ２４地区に存する商業地域で
ある。投資需要は堅調であるが、事務所の空
室率は上昇傾向にあり、賃貸市場の先行きは
不透明である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　 +18.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中村０４
３１
-501		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南30m県道、
東6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b Ｂ中村０４
３１
-506		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東50m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ｂ中村０５
３５
-1		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東40m市道、
東18m、
北西12m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,790)
d Ｂ中０５１
５
-3		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北19.9m市道、
南8m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,089,091  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,134,729 		 100
[  94.2]
1,204,596 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +20.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 120.8]
　　　　 100
1,460,000 
b (　           ) 
987,741  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,072,687 		 100
[  93.3]
1,149,718 
1,390,000 
c (　           ) 
1,519,509  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
1,456,079 		 100
[ 126.0]
1,155,618 
1,400,000 
d (　           ) 
1,327,647  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
1,361,241 		 100
[  99.5]
1,368,081 
1,650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,480,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,557,536,619 
594,340,377 
963,196,242 
670,000,000 
293,196,242 		 （　0.9190）
269,447,346 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  9,623,119,500 円　　　　（　  1,350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,831.04 ＳＲＣ9F1B 38,092.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画
 100 ％   500 ％   500 ％   7,120 ㎡     85.0 m x   89.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（部分貸し）、２階～９階は事務所（部分貸し）、機械式駐車場を想定。 ⑦有効率　  70.1 ％
の理由		 建物の規模、用途、敷地面積等から判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
3,712.28 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
3,831.04 
59.4 
2,275.66 
4,300 
9,785,338 		 12.0  117,424,056 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
3,831.04 
81.2 
3,111.04 
4,100 
12,755,264 		 12.0  153,063,168 
0.0  0 

 9～ 9		 事務所
3,372.04 
78.6 
2,652.04 
4,100 
10,873,364 		 12.0  130,480,368 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
38,092.64 
70.1 
26,704.98 

109,945,550 		 1,319,346,600 
0 
⑨年額支払賃料    109,945,550 円　×　12ヶ月　＝　   1,319,346,600 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　  26,704.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　     288,413,784 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同規模・同グレードの類似ビルの水準を勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　 100 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      36,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,607,760,384 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　      36,000,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    98,625,623 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,545,134,761 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,319,346,600 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      12,401,858 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,557,536,619 円　　　　（　       218,755 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中村賃貸３５
　　　　-3		 5,124  
(   5,076) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
4,149 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,141 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中村賃貸３５
　　　　-4		 5,043  
(   4,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
4,034 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 50,000,000 円  　　　　 12,500,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 328,752,077 円  　　　    1,643,760,384　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   73,713,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  116,875,000 円  　　　　 12,500,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    12,500,000 円  　　　　 12,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    12,500,000 円  　　　　 12,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     594,340,377 円　（　　　　　　        83,475 円／㎡）　　（経費率　　  38.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9190    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 12,500,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　  38,092.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 670,000,000 円  
（　　　　　        94,101 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,557,536,619 円      
②総費用 594,340,377 円      
③純収益　①－② 963,196,242 円      
④建物等に帰属する純収益 670,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 293,196,242 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 269,447,346 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,844 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  9,623,119,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区平池町四丁目６０番１１
 1800010008654-0000
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備考