別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中村 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-26 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区豊国通１丁目１３番
 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗

Ｓ3		 中低層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 西24.5m市道 水道、ガス、下水 中村公園

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４．５ｍ市道 交通

施設		 中村公園駅南方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビルを中心とする駅近の商業地域として熟成しているが、緩やかにマンション化が進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中村区西部の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元企業や個人事業者、不動産会社が中
心となる。駅近の幹線道路沿いに位置するため、飲食・サービス店舗、営業所、マンションなど幅広い需要が認められ
る。店舗・事務所需要は停滞しているものの、利便性の高さからマンション需要は根強い。売買市場は堅調で、マンシ
ョン素地の取引は高値傾向にある。中心価格帯は規模や用途等による差異が大きく、一定の傾向を見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中村区西部の商業地事例から試算しており、市場の実勢を反映する。収益価格は店舗兼共同住宅の賃貸を想
定した、投資家の着目する価格である。自用と投資需要が混在する当市場では、両価格とも説得力を有するが、収益価
格には想定要素が多く不安定な面がある。よって、比準価格を重視、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-13            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    284,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 86.1]		 [100.0]
100		 349,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済の減速や物価高、金利上昇リスクな
ど不安定な状況が続く中、経済活動の正常化
と低金利環境の継続により不動産投資市場は
堅調に推移した。

地域に特段の変動はないが、地価はマンショ
ン需要に牽引され上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０５
３６
-520		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北24.5m県道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
b Ａ中村０５
３４
-515		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27.9m県道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
c Ａ中村０５
３５
-25		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西14.5m県道、
中間画地
１住居
３１ｍ高度地区
(65,229)
d Ａ中村０５
３５
-532		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南14.4m市道、
西14.4m、
角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
e Ａ中村０５
１８
-520		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東24.5m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
309,735  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
318,717 		 100
[  72.0]
442,663 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
443,000 
b (　           ) 
184,511  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
193,084 		 100
[  63.8]
302,639 
303,000 
c (　           ) 
244,777  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
253,589 		 100
[  76.8]
330,194 
330,000 
d (　           ) 
217,590  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
209,252 		 100
[  75.1]
278,631 
279,000 
e (　           ) 
333,450  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
342,120 		 100
[  76.8]
445,469 
445,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    360,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,588,549 
5,638,893 
18,949,656 
15,736,000 
3,213,656 		 （　0.9446）
3,035,619 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    101,187,300 円　　　　（　    316,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.80 ＲＣ15 1,081.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   320 ㎡     11.8 m x   27.6 m  前面道路：市道     　  24.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１５階：共同住宅（１Ｋ：約３２㎡、全２８戸）、駐車場９台。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.08 
43.1 
31.08 
2,855 
88,733 		 10.0  887,330 
0.0  0 

 2～15		 共同住宅
72.08 
88.9 
64.08 
2,196 
140,720 		 2.0  281,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,081.20 
85.8 
928.20 

2,058,813 		 4,827,490 
0 
⑨年額支払賃料      2,058,813 円　×　12ヶ月　＝　      24,705,756 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     928.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,404,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,705,756 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,404,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,566,585 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,543,171 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,827,490 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,378 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,588,549 円　　　　（　        76,839 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中村賃貸３４
　　　　-4		 1,825  
(   1,772) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]
2,112 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,196 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中村賃貸３４
　　　　-16		 1,897  
(   1,843) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,277 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,405,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 783,293 円  　　　       26,109,756　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      261,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,627,300 円  　　　　    281,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,638,893 円　（　　　　　　        17,622 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 281,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,081.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,736,000 円  
（　　　　　        49,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,588,549 円      
②総費用 5,638,893 円      
③純収益　①－② 18,949,656 円      
④建物等に帰属する純収益 15,736,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,213,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,035,619 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,486 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,187,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     316,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区豊国通一丁目１３番
 1800000308807-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中村 5-26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-26 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区豊国通１丁目１３番
 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗

Ｓ3		 中低層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 西24.5m市道 水道、ガス、下水 中村公園

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２４．５ｍ市道 交通

施設		 中村公園駅南方

80m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 豊国通沿いの中低層店舗ビル等が建ち並ぶ熟成した既成の路線商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。
当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    299,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中村区周辺部の路線商業地域である。主な需要者は地元法人や個人事業者の他にマンション素地を求める
ディベロッパー等である。名古屋駅に比較的近い駅西周辺地域に所在し、地縁的選好性により駅東側地域に比べると土
地需要はやや弱いが、地価水準に割安感があり、最寄駅からも近いため、マンション用地としての需要も認められる。
取引の中心価格帯は、画地規模、取得者の利用用途等によってばらつきがあり一概に把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する現実の取引事例を基礎とした実証的な価格である。収益価格は店舗兼共
同住宅を想定して求めたもので、賃貸経営の投資採算性を示しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いためやや低位に試算された。よって、試算価格の説得力の観点から比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-13            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    284,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 86.1]		 [100.0]
100		 349,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    322,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢やインフレの進行、金融資本市場の
変動等が不動産市場に与える影響が注視され
るが、地価は名古屋市中心部を中心に堅調に
推移している。

最寄駅に近い熟成した既成の路線商業地域で
あり、地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０４
３６
-525		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北24.5m県道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ａ中村０５
３５
-25		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西14.5m県道、
中間画地
１住居
３１ｍ高度地区
(65,229)
c Ａ中村０５
１８
-520		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東24.5m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
d Ｂ中村０５
３２
-501		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東24.5m市
道、
南西5.4m、
角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
254,297  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.7]
329,948 		 100
[  91.9]
359,029 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
359,000 
b (　           ) 
244,777  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
253,589 		 100
[  79.5]
318,980 
319,000 
c (　           ) 
333,450  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
342,120 		 100
[  86.4]
395,972 
396,000 
d (　           ) 
308,965  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
301,903 		 100
[  86.4]
349,425 
349,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    356,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,120,462 
5,342,979 
18,777,483 
15,736,000 
3,041,483 		 （　0.9446）
2,872,985 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     95,766,167 円　　　　（　    299,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 82.80 ＲＣ15 1,081.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   320 ㎡     11.8 m x   27.6 m  前面道路：市道     　  24.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階～１５階は単身用共同住宅、機械式駐車場９台を想定。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 建築規模から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
72.08 
43.1 
31.08 
2,850 
88,578 		 10.0  885,780 
0.0  0 

 2～15		 共同住宅
72.08 
88.9 
64.08 
2,150 
137,772 		 2.0  275,544 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,081.20 
85.8 
928.20 

2,017,386 		 4,743,396 
0 
⑨年額支払賃料      2,017,386 円　×　12ヶ月　＝　      24,208,632 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     928.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,404,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,208,632 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,404,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,536,758 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,075,874 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,743,396 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,588 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,120,462 円　　　　（　        75,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中村賃貸１８
　　　　-98		 2,293  
(   2,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,184 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中村賃貸３５
　　　　-7		 1,844  
(   1,844) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,049 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,124,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 768,379 円  　　　       25,612,632　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      261,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,627,300 円  　　　　    281,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,342,979 円　（　　　　　　        16,697 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 281,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,081.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,736,000 円  
（　　　　　        49,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,120,462 円      
②総費用 5,342,979 円      
③純収益　①－② 18,777,483 円      
④建物等に帰属する純収益 15,736,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,041,483 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,872,985 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,978 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,766,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     299,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区豊国通一丁目１３番
 1800000308807-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考