別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中村 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-25 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利   TEL.
鑑定評価額 621,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅４丁目２００１番外
｢名駅４－２０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等


(100,800)
台形
1:2		 事務所兼倉庫

ＳＲＣ7		 中層の事務所ビルが
多い幹線沿いの商業
地域		 東50m市道、北側道 水道、ガス、下水 国際センター

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 国際センター駅南方

260m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域に特段の変化はないが、周囲ではオフィスビルの開業が見られ、徐々に高度利用が進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
間口狭小　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名駅、栄、伏見地区を中心とする商業地域である。需要者は法人投資家や大手不動産会社、地元有力企業
が中心となる。当地域は名駅地区の外縁部に位置するが、高速高架沿いで人通りは少なく繁華性に劣る。ただし、名古
屋駅に近い立地と容積率の高さにより、高度利用が可能でオフィス需要が認められる。名駅地区の投資需要は根強く、
売買市場は堅調に推移している。中心価格帯は規模や用途等による差異が大きく、一定の傾向を見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中村区内の類似性の高い商業地事例から試算しており、市場の実勢を反映する。収益価格は高層店舗兼事務
所ビルの賃貸を想定した、投資家の着目する価格である。収益価格は想定要素が多く不安定な面があるものの、投資需
要が高い当地域では説得力を有する。検討の結果、両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-10            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,840,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.2]		 [101.9]
100		 2,140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済の減速や物価高、金利上昇リスクな
ど不安定な状況が続く中、経済活動の正常化
と低金利環境の継続により不動産投資市場は
堅調に推移した。

名駅立地の優位性は高く、投資需要は堅調。
名駅外縁部の立地としては割安感がある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０５
３６
-507		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西14.9m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ中村０５
３１
-501		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東50m県道、
南20m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ中村０５
３６
-22		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南19.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ｂ中村０４
３１
-506		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東50m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e Ａ中村０５
１８
-510		 名古屋市中村区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 南東30m市道、
北5.4m、
二方路
商業
特定用途誘導地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,099,818  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.7]
2,282,504 		 100
[ 100.6]
2,268,891 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
2,310,000 
b (　           ) 
3,386,279  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,241,593 		 100
[  74.8]
4,333,680 
4,420,000 
c (　           ) 
1,110,740  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,204,985 		 100
[  66.6]
1,809,287 
1,840,000 
d (　           ) 
987,741  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,072,687 		 100
[  62.8]
1,708,100 
1,740,000 
e (　  1,501,804) 
1,979,653  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
2,551,446 		 100
[ 134.3]
1,899,811 
1,940,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,250,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

99,208,024 
39,400,164 
59,807,860 
42,576,700 
17,231,160 		 （　0.9309）
16,040,487 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    594,092,111 円　　　　（　  2,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 215.83 Ｓ12 2,364.49
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   900 ％   800 ％   289 ㎡     10.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～１２階：事務所、駐車場なし。 ⑦有効率　  94.7 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.19 
86.9 
175.79 
3,176 
558,309 		 12.0  6,699,708 
0.0  0 

 2～11		 事務所
202.19 
95.5 
193.17 
3,025 
584,339 		 10.0  5,843,390 
0.0  0 

12～12		 事務所
140.40 
93.6 
131.38 
3,025 
397,425 		 10.0  3,974,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,364.49 
94.7 
2,238.87 

6,799,124 		 69,107,858 
0 
⑨年額支払賃料      6,799,124 円　×　12ヶ月　＝　      81,589,488 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   2,238.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,394,728 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,984,216 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,418,895 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 98,565,321 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        69,107,858 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         642,703 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      99,208,024 円　　　　（　       343,280 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中村賃貸３０
　　　　-33		 3,025  
(   2,995) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,112 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,025 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中賃貸３０
　　　　-47		 3,055  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,019 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,935,000 円  　　　　    787,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 21,726,764 円  　　　      105,984,216　×　　　　  20.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,806,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,358,400 円  　　　　    787,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       787,000 円  　　　　    787,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       787,000 円  　　　　    787,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      39,400,164 円　（　　　　　　       136,333 円／㎡）　　（経費率　　  39.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 787,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   2,364.49 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,576,700 円  
（　　　　　       147,324 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 99,208,024 円      
②総費用 39,400,164 円      
③純収益　①－② 59,807,860 円      
④建物等に帰属する純収益 42,576,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,231,160 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,040,487 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,503 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    594,092,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅四丁目２００１番
 1800000345769-0000
2 　名古屋市中村区名駅四丁目２０１４番
 1800000345793-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中村 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-25 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小倉　偉   TEL.
鑑定評価額 618,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,140,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区名駅４丁目２００１番外
｢名駅４－２０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 289  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等


(100,800)
台形
1:2		 事務所兼倉庫

ＳＲＣ7		 中層の事務所ビルが
多い幹線沿いの商業
地域		 東50m市道、北側道 水道、ガス、下水 国際センター

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ市道 交通

施設		 国際センター駅南方

260m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 名駅地区の外延部に位置する幹線道路沿いの商業地域である。当地域と駅前オフィス街の間の柳橋中央市場では
築古低層ビルが多いため建替えが進むと予測されるが、投機的動きも見られ短期的には把握し難い状況にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
間口狭小　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋中心部の商業地域である。主たる需要者は、地元法人等である。当地域は、低層店舗、中層事務
所がみられる幹線道路沿いの地域である。名駅のオフィス集積エリアとの間に柳橋中央市場が存し、また北方に小学校
も介在することから、オフィス街としてはやや隔絶感があるが、幹線道路に面しているため需要は相応に認められる。
取引総額は、規模や利用目的によって異なり、一定の中心総額水準は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際に成約した取引に基づく市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は新規に最有効使用の
建物建築・賃貸事業を想定した不動産収益性を反映した価格である。ただし収益価格は多分に想定要素が介在している
。需要者は代替不動産との価格比較等を行い、取得後の収益性の検討も行って意思決定を行う傾向がある。よって、規
範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-10            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,840,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.2]		 [101.9]
100		 2,140,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍はほぼ終息し、金融緩和政策継続に
より不動産需要は堅調であるが、日銀の金利
操作柔軟運用による金利上昇、物価上昇等の
懸念要素がある。

地下鉄東山線の（柳橋）新駅の設置検討が継
続されているほか、新公共交通システム（Ｓ
ＲＴ）構想の名古屋駅と栄間の運行経路にな
っている。

特にない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ中村０６
１３
-3		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南37m市道、
東14.9m、
西5.9m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b Ｂ中村０６
１３
-8		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北30m県道、
南6m、西4m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ａ中０５２
９
-508		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西50m国道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d Ａ中０５２
９
-512		 名古屋市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,822,113  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.9]
3,558,882 		 100
[ 171.0]
2,081,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
2,120,000 
b (　           ) 
3,217,434  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.7]
3,676,019 		 100
[ 172.8]
2,127,326 
2,170,000 
c (　           ) 
1,131,529  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,086,268 		 100
[  50.9]
2,134,122 
2,170,000 
d (　           ) 
3,025,108  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.0]
4,123,700 		 100
[ 194.7]
2,117,976 
2,160,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +92.0
画地　　　　 -12.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +18.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,160,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

95,154,002 
38,006,545 
57,147,457 
39,601,200 
17,546,257 		 （　0.9476）
16,626,833 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　    615,808,630 円　　　　（　  2,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 215.83 ＲＣ12 2,426.28
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   900 ％   800 ％   289 ㎡     10.5 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、上層階：事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  94.8 ％
の理由		 階段等の共用部分として建物規模から標準域
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
202.19 
86.9 
175.79 
2,740 
481,665 		 10.0  4,816,650 
0.0  0 

 2～12		 事務所
202.19 
95.5 
193.17 
2,740 
529,286 		 8.0  4,234,288 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,426.28 
94.8 
2,300.66 

6,303,811 		 51,393,818 
0 
⑨年額支払賃料      6,303,811 円　×　12ヶ月　＝　      75,645,732 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   2,300.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,067,991 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       100,713,723 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,042,823 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 94,670,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        51,393,818 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         483,102 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      95,154,002 円　　　　（　       329,253 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中村賃貸３０
　　　　-18		 3,666  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[105.0]
3,063 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,768 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,740 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中村賃貸３１
　　　　-13		 2,280  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,667 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,196,000 円  　　　　    732,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 20,142,745 円  　　　      100,713,723　×　　　　  20.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    7,359,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,844,200 円  　　　　    732,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       732,000 円  　　　　    732,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       732,000 円  　　　　    732,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      38,006,545 円　（　　　　　　       131,511 円／㎡）　　（経費率　　  39.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9476    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 732,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   2,426.28 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,601,200 円  
（　　　　　       137,028 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 95,154,002 円      
②総費用 38,006,545 円      
③純収益　①－② 57,147,457 円      
④建物等に帰属する純収益 39,601,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,546,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,626,833 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,532 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    615,808,630 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区名駅四丁目２００１番
 1800000345769-0000
2 　名古屋市中村区名駅四丁目２０１４番
 1800000345793-0000
3 　
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6 　
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備考