別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中村 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-7 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　小森　洋志   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区岩塚本通４丁目１１番
 ②地積
　(㎡)		 456  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(88,383)

1:2.5		 事務所

ＬＳ2		 中規模の店舗、営業
所等が見られる路線
商業地域		 南32.6m県道 水道、下水 岩塚

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．６ｍ県道 交通

施設		 岩塚駅西方

750m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗、事業所等が見られる商業地域であり、地域要因に特段の大きな変動要因はなく、当面は現状のまま推
移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    242,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    210,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋駅西側の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は地元中小企業、個人事業主、不
動産業者のほか、規模の大きな土地についてはマンションデベロッパーも考えられる。幹線道路沿いに接面する商業地
域であるが、交通量が比較的多く、営業所、飲食店舗用地としての需要のほか、マンション用地としての需要も認めら
れる。取引の中心価格帯は、画地規模、取得者の利用用途等によって格差があり、一定の傾向は見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域周辺は中村区の幹線道路沿いの商業地域で、賃貸店舗、事務所、賃貸共同住宅等の収益物件のほか、自用の店
舗等も見られる地域である。よって本件においては、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、投資採算性に着目し
た収益価格を比較考量の上、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-13            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    284,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[132.3]		 [ 99.0]
100		 225,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰等の懸念材料もあるが、雇用、所
得環境が改善する下で、景気は緩やかな回復
が続くことが期待され、不動産投資市場は底
堅い。

幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に
特段の変動は認められないものの、地価は安
定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０５
１８
-520		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東24.5m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
b Ｂ中村０５
３２
-501		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東24.5m市
道、
南西5.4m、
角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
c Ａ中村０５
３４
-515		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27.9m県道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
d Ａ中村０５
３４
-511		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東32.7m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e Ａ中村０５
３５
-3		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北14.4m市道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
333,450  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
342,120 		 100
[ 133.6]
256,078 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
254,000 
b (　           ) 
308,965  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
301,903 		 100
[ 123.3]
244,852 
242,000 
c (　           ) 
184,511  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
193,084 		 100
[  83.0]
232,631 
230,000 
d (　           ) 
249,557  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
298,371 		 100
[ 121.2]
246,181 
244,000 
e (　           ) 
224,405  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
271,675 		 100
[ 111.7]
243,218 
241,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    242,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,916,097 
8,496,154 
30,419,943 
27,384,000 
3,035,943 		 （　0.9446）
2,867,752 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     95,591,733 円　　　　（　    210,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 154.16 ＲＣ15 1,807.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 88 ％   400 ％   383 ％   456 ㎡     14.0 m x   32.7 m  前面道路：県道     　  32.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上はワンルーム、平均専有面積約２６㎡の共同住宅、機械式駐車場９台を想定。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 同用途、同程度の規模として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.80 
33.3 
52.50 
2,796 
146,790 		 8.0  1,174,320 
0.0  0 

 2～15		 住宅
117.80 
89.1 
105.00 
2,151 
225,855 		 2.0  451,710 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,807.00 
84.3 
1,522.50 

3,308,760 		 7,498,260 
0 
⑨年額支払賃料      3,308,760 円　×　12ヶ月　＝　      39,705,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,522.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,620,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,705,120 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,620,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,479,507 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,845,613 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,498,260 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,484 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,916,097 円　　　　（　        85,342 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中村賃貸１８
　　　　-100		 1,801  
(   1,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.5]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,330 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,155 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,151 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中村賃貸１８
　　　　-91		 2,058  
(   2,001) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.6]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,156 
c Ｂ中村賃貸１８
　　　　-98		 2,293  
(   2,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
1,980 
名古屋中村 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,467,000 円  　　　　    489,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,239,754 円  　　　       41,325,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      239,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,572,100 円  　　　　    489,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       489,000 円  　　　　    489,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       489,000 円  　　　　    489,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,496,154 円　（　　　　　　        18,632 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 489,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,807.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,384,000 円  
（　　　　　        60,053 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,916,097 円      
②総費用 8,496,154 円      
③純収益　①－② 30,419,943 円      
④建物等に帰属する純収益 27,384,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,035,943 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,867,752 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,289 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,591,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     210,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区岩塚本通四丁目１１番
 1800000265076-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋中村 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋中村 5-7 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　善彦   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 223,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市中村区岩塚本通４丁目１１番
 ②地積
　(㎡)		 456  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(88,383)

1:2.5		 事務所

ＬＳ2		 中規模の店舗、営業
所等が見られる路線
商業地域		 南32.6m県道 水道、下水 岩塚

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３２．６ｍ県道 交通

施設		 岩塚駅西方

750m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗、営業所等が多い幹線道路沿いの商業地域であるが、住宅系用途への転用も多く見られ、今後も用途混
在が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    226,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中村区郊外の商業地域である。需要者の中心は地元の中小企業、個人事業者、不動産業者が中心であるが
、画地規模の大きさによりマンションデベロッパーも参入が想定される。周辺地域では、賃貸マンション等の増加によ
り用途が混在する傾向にあるが、幹線道路沿いのため飲食物販店舗や営業所も多く見られ、多様な需要者が想定される
。取引価格は画地条件、建物用途、テナント業種等によって多様で需要の中心価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場において成約した取引事例に基づく価格であり、収益価格は店舗兼共同住宅を想定し査定した価格であ
る。市場での需要者は自用目的の事業法人等が多いが、主たる市場参加者が土地価格に関して意思決定を行う際には、
代替不動産との価格比較等の観点を重視しつつ、収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準
価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋中村 5-13            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    284,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[101.0]		 100
[133.3]		 [ 99.0]
100		 223,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢やインフレの進行、金融資本市場の
変動等が不動産市場に与える影響が注視され
るが、地価は名古屋市中心部を中心に堅調に
推移している。

幹線道路沿いの商業地域で、駅から徒歩圏内
にあるため、賃貸マンション用地としての需
要も強く、地価は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋中村 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ中村０５
３１
-503		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.7m市
道、中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
b Ｂ中村０５
３２
-501		 名古屋市中村区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東24.5m市
道、
南西5.4m、
角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
c Ａ中村０５
３４
-511		 名古屋市中村区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東32.7m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d Ａ中村０５
３５
-532		 名古屋市中村区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南14.4m市道、
西14.4m、
角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
196,185  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
204,621 		 100
[  95.6]
214,039 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
212,000 
b (　           ) 
308,965  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
301,903 		 100
[ 121.2]
249,095 
247,000 
c (　           ) 
249,557  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
298,371 		 100
[ 124.2]
240,234 
238,000 
d (　           ) 
217,590  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
209,252 		 100
[ 100.3]
208,626 
207,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    226,000 円／㎡]  



名古屋中村 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,979,805 
8,661,524 
29,318,281 
26,320,000 
2,998,281 		 （　0.9446）
2,832,176 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     94,405,867 円　　　　（　    207,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋中村 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 154.16 ＲＣ15 1,807.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 88 ％   400 ％   383 ％   456 ㎡     14.0 m x   32.7 m  前面道路：県道     　  32.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上１Ｋタイプの単身用共同住宅、機械式駐車場９台を想定。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 同種及び同類型の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
157.80 
33.3 
52.50 
2,600 
136,500 		 8.0  1,092,000 
0.0  0 

 2～15		 住宅
117.80 
89.1 
105.00 
2,120 
222,600 		 2.0  445,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,807.00 
84.3 
1,522.50 

3,252,900 		 7,324,800 
0 
⑨年額支払賃料      3,252,900 円　×　12ヶ月　＝　      39,034,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,522.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,296,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,034,800 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,296,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     2,419,848 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,910,952 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,324,800 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,853 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,979,805 円　　　　（　        83,289 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中村賃貸３５
　　　　-7		 1,844  
(   1,844) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,049 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,124 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,120 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中村賃貸３４
　　　　-11		 2,143  
(   2,141) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,268 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋中村 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,880,000 円  　　　　    470,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,209,924 円  　　　       40,330,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      237,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,394,500 円  　　　　    470,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       470,000 円  　　　　    470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       470,000 円  　　　　    470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,661,524 円　（　　　　　　        18,995 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 470,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,807.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,320,000 円  
（　　　　　        57,719 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,979,805 円      
②総費用 8,661,524 円      
③純収益　①－② 29,318,281 円      
④建物等に帰属する純収益 26,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,998,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,832,176 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,211 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,405,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     207,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋中村 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市中村区岩塚本通四丁目１１番
 1800000265076-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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