別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋西 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋西 9-2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.
鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 91,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市西区こも原町５６番
 ②地積
　(㎡)		 291  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
特別工業地区


(70,200)

1:1.5		 作業所兼倉庫

Ｓ3		 中小規模の工場、倉
庫等が混在する工業
地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 下小田井

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 下小田井駅北西方

1.1km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は見受けられない。中小の工場、倉庫等が混在する幹線道路背後の工業地域であり、現状
を維持しつつ、地価は若干、上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は西区及びその周辺市町の中小工場地が圏域である。主たる需要者は当圏域に地縁性を有する中小工
場、倉庫事業者である。中小の工場・倉庫等で形成された地域で、幹線道路、高速ＩＣへの接近性が良好である。戸建
住宅も点在するが、工業地域として安定しており、需要は底堅く地価の上昇が見受けられる。需要の中心価格帯は工場
地という特性から立地条件、規模等によって、見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小工場の取引は自用目的取引が主体であり、市場の実態を反映した取引事例による比準価格が説得力を有する。当該
地域は、中小工場・倉庫等の物件が存するが、賃貸市場は未成熟であり土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため収益価格は低位となった。比準価格の決定にあたっては、収益価格は取引指標に馴染まないため参考程度とし、比
準価格を採用する。代表標準地との均衡にも留意し、単価と総額とを関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋西 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,800 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.5]		 [100.0]
100		 91,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住工混在の中小工場地域では住宅用途への転
換が顕著である。円安による原材料価格の高
騰、人手不足等を起因に建物価格の上昇が懸
念される。

国道背後の工業地域である。地域要因に特段
の変動要因は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋西 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西０５０
４
-27		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.4m市道
、中間画地
工業
絶対高３１ｍ高度
(70,200)
b Ａ西０５０
４
-504		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8.2m市道
、
西8m、北6m、
三方路
工業
絶対高３１ｍ高度
(80,200)
c Ａ北０６２
６
-35		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
北6.5m、角地
準工

(70,200)
d Ａ北０５３
４
-519		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8.1m市道、
中間画地
準工
絶対高３１ｍ高度
(70,200)
e Ａ北名古屋
０５２４
-27		 北名古屋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8.5m市道
、西3.6m、
二方路
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,996  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
69,084 		 100
[  76.1]
90,781 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,800 
b (　           ) 
57,356  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
62,258 		 100
[  76.2]
81,703 
81,700 
c (　           ) 
94,162  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
92,151 		 100
[ 107.1]
86,042 
86,000 
d (　           ) 
116,870  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
118,389 		 100
[ 121.0]
97,842 
97,800 
e (　           ) 
56,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.4]
66,153 		 100
[  66.5]
99,478 
99,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,200 円／㎡]  



名古屋西 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,019,391 
726,157 
2,293,234 
1,515,260 
777,974 		 （　0.9445）
734,796 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     15,633,957 円　　　　（　     53,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋西 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
特別工業地区
 70 ％   200 ％   200 ％   291 ㎡     13.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸の工場を想定した（Ｓ造・２階建）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 工場
130.00 
100.0 
130.00 
1,038 
134,940 		 3.0  404,820 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

269,880 		 809,640 
0 
⑨年額支払賃料        269,880 円　×　12ヶ月　＝　       3,238,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,238,560 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       226,699 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,011,861 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           809,640 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,530 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,019,391 円　　　　（　        10,376 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西賃貸１４
　　　　-902		 1,030  
(     999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,030 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,041 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,038 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ西賃貸１４
　　　　-904		 1,052  
(   1,049) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,052 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋西 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,500 円  　　　　     23,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 97,157 円  　　　        3,238,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      218,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,700 円  　　　　     23,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         726,157 円　（　　　　　　         2,495 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  92,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 80 ％　＋　0.0689 ×  10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,515,260 円  
（　　　　　         5,207 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,019,391 円      
②総費用 726,157 円      
③純収益　①－② 2,293,234 円      
④建物等に帰属する純収益 1,515,260 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 777,974 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 734,796 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,525 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,633,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋西 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市西区こも原町５６番
 1800000400820-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
名古屋西 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋西 9-2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.
鑑定評価額 26,600,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 72,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市西区こも原町５６番
 ②地積
　(㎡)		 291  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
準防
（その他）
特別工業地区


(70,200)

1:1.5		 作業所兼倉庫

Ｓ3		 中小規模の工場、倉
庫等が混在する工業
地域		 東8m市道 水道、ガス、下水 下小田井

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 下小田井駅北西方

1.1km		 法令

規制		 工業
(70,200)
準防 
特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中小工場が集積する地域であるが、住宅地としての利用も漸次進捗している地域である。区内外縁部に位置し地
価水準が比較的低位な地域であるため、今後の地価は横ばい乃至微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区内北部を中心とする工業地域等。需要者の中心は個人事業者や地元企業であり、圏外からの転入者は
比較的少ない。幹線街路の背後に位置し、中小工場が集積する現況にある。陸運の利便性に優位な条件を背景にして需
給の程度は概ね堅調である。一方、近年住居系用途に供される画地も見られることから用途の多様性をも有している。
需要される規模・用途により取引価格は大きく相違するため中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 名古屋市外縁部における幹線街路背後の工業地域であるため、陸運の利便性に優位な特性を有している。当工業地域に
おいては自己使用目的の取引が中心であり、収益獲得を目的とした土地取得は稀である。従って、採算性に着目した収
益価格は信頼性に劣る。よって、類似の事例より求めた実証的・客観的な比準価格を採用し、収益価格は参酌するにと
どめ、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋西 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     79,800 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.6]		 [100.0]
100		 92,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業業績は好調であるが、建築費高騰や将来
の利上げ観測が懸念材料として挙げられる。
一方、地域によっては住宅地への転用も認め
られる。

陸運の利便性に優位な工業地域としての性格
づけに変わりはないものの、住居系用途の需
要が漸増してきている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋西 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西０５０
４
-27		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.4m市道
、中間画地
工業
絶対高３１ｍ高度
(70,200)
b Ａ西０５０
４
-504		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東8.2m市道
、
西8m、北6m、
三方路
工業
絶対高３１ｍ高度
(80,200)
c Ａ北０６２
６
-35		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
北6.5m、角地
準工

(70,200)
d Ａ北０５３
４
-519		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北8.1m市道、
中間画地
準工
絶対高３１ｍ高度
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,996  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
69,084 		 100
[  73.1]
94,506 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,500 
b (　           ) 
57,356  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
62,258 		 100
[  77.3]
80,541 
80,500 
c (　           ) 
94,162  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
92,151 		 100
[ 104.2]
88,437 
88,400 
d (　           ) 
116,870  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
118,389 		 100
[ 115.2]
102,768 
103,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     91,500 円／㎡]  



名古屋西 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,281,188 
815,481 
2,465,707 
1,813,240 
652,467 		 （　0.9445）
616,255 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     13,111,809 円　　　　（　     45,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋西 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 130.00 Ｓ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
特別工業地区
 70 ％   200 ％   200 ％   291 ㎡     13.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの２階建て工場を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 工場
130.00 
100.0 
130.00 
1,128 
146,640 		 3.0  439,920 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

293,280 		 879,840 
0 
⑨年額支払賃料        293,280 円　×　12ヶ月　＝　       3,519,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,519,360 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       246,355 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,273,005 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           879,840 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,183 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,281,188 円　　　　（　        11,276 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西賃貸１４
　　　　-903		 1,235  
(   1,121) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,176 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,131 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,128 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ西賃貸１４
　　　　-909		 1,270  
(   1,267) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
1,085 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋西 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,000 円  　　　　     28,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 105,581 円  　　　        3,519,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      218,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      291,700 円  　　　　     28,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,600 円  　　　　     28,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         815,481 円　（　　　　　　         2,802 円／㎡）　　（経費率　　  24.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9445    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 80 ％　＋　0.0689 ×  10 ％　＋ 0.0945 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,813,240 円  
（　　　　　         6,231 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,281,188 円      
②総費用 815,481 円      
③純収益　①－② 2,465,707 円      
④建物等に帰属する純収益 1,813,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 652,467 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 616,255 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,118 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,111,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋西 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市西区こも原町５６番
 1800000400820-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考