鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
名古屋西 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 5-10

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　竹内　一理

TEL.

鑑定評価額

382,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	1,690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区牛島町５０３番｢牛島町５－５｣				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,500)
	台形 1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ8	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北東24.5m市道	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４．５ｍ市道

交通

施設

地下鉄名古屋駅北方

380m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

今後も地域要因に大きな変化はなく現状を維持していくものと見込まれる。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
間口狭小　　　　　　　　　　　　  -4.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,780,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、名駅地区の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は高層店舗兼事務所を開発する目的で取得す
る不動産会社、収益物件については不動産投資ファンド等が中心となる。当該地域は周辺に大規模商業施設が存してい
ることから、繁華性や顧客流動性が高く、地価は安定的に推移している。取引価格は規模等により総額はまちまちで中
心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象近隣は名駅地区の幹線道路沿いに立地している事務所ビルが建ち並んだ地域であるが、賃料の弱含み及び建築費の
高騰もあって投資効率が低くなったことから、収益価格はやや低位に求められた。他方、比準価格は個別事情を含むも
のの、現下の市場実勢を反映した実証的価格である。したがって相対的規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、単価と総額の関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,930,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場では、交通利便性や立地等による
選別化が続いており、二極化が進んでいる。

名駅通り沿いの既成の商業地域であり、価格
形成に影響を及ぼす目立った変動要因はない
。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０５１８ -510	名古屋市中村区		その他	（　）	不整形	南東30m市道、北5.4m、二方路		商業特定用途誘導地区 (100,600)
b	Ｂ中村０４３１ -506	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東50m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	Ｂ中村０６１３ -8	名古屋市中村区		建付地	（　）	不整形	北30m県道、南6m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	Ａ西０６１３ -16	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	北5.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,318)
e	Ａ中村０５３５ -524	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北36.9m市道、南6m、二方路		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 1,501,804) 1,979,653	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	2,551,446	100 [ 124.8]	2,044,428	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -8.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 91.2] 　　　　 100	1,860,000
b	(　 ) 987,741	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,072,687	100 [ 52.1]	2,058,900		1,880,000
c	(　 ) 3,217,434	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.7]	3,676,019	100 [ 160.9]	2,284,661		2,080,000
d	(　 ) 1,319,894	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	1,490,014	100 [ 66.2]	2,250,776		2,050,000
e	(　 ) 4,331,391	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,255,697	100 [ 187.0]	2,275,774		2,080,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.39	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 +0.39	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +65.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +80.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,080,000 円／㎡]

名古屋西 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,630,190	9,000,833	28,629,357	16,732,800	11,896,557	（　0.9415） 11,200,608	（ 3.5 - 0.2 ） 3.3％
	⑧収益価格	339,412,364 円　　　　（　 1,780,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	135.00	ＲＣ7	945.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	500 ％	191 ㎡	9.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～７階事務所（ともにフロア貸し）を想定。

⑦有効率　 70.8 ％
の理由

建物の規模、用途、敷地面積等から判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	50.7	68.44	6,583	450,541	12.0	5,406,492
							0.0	0
2～ 7	事務所	135.00	74.1	100.04	4,702	470,388	10.0	4,703,880
							0.0	0
～

～

～

計		945.00	70.8	668.68		3,272,869		33,629,772
								0

⑨年額支払賃料	3,272,869 円　×　12ヶ月　＝　 39,274,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 668.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,274,428 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,963,721 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,310,707 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,629,772 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 319,483 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,630,190 円　　　　（　 197,017 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１４　　　　-509	2,970 ( 2,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,562	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,741 円/㎡　月額支払賃料（　 4,702 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西賃貸３６　　　　-502	3,345 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,919
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,728,000 円	288,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,178,233 円	39,274,428　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,070,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,448,000 円	288,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	288,000 円	288,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,000,833 円　（　　　　　　 47,125 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9415

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	288,000,000 円	設計監理料率　 293,000 円／㎡　×　 945.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0411 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0857 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,732,800 円（　　　　　 87,606 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,630,190 円
②総費用	9,000,833 円
③純収益　①－②	28,629,357 円
④建物等に帰属する純収益	16,732,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,896,557 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,200,608 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,642 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 339,412,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,780,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋西 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市西区牛島町５０３番	1800000138208-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
名古屋西 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋西 5-10

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　佐藤　和徳

TEL.

鑑定評価額

382,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	1,690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市西区牛島町５０３番｢牛島町５－５｣				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,500)
	台形 1:2.5	店舗兼事務所ＲＣ8	中高層事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北東24.5m市道	水道、ガス、下水	地下鉄名古屋 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２４．５ｍ市道

交通

施設

地下鉄名古屋駅北方

380m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

名駅通り沿いに位置し、希少性が高く需要は引き続き堅調である。将来動向については、名駅周辺エリアの開発
動向により左右され推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

規模　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
間口狭小　　　　　　　　　　　　  -4.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,740,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、名古屋駅を中心に広がる繁華性に富む商業地域一円と判定した。需要者の中心は、資金力を有す
る大手企業法人、賃貸収益に着目した不動産業者、投資ファンド等と想定した。駅徒歩圏内且つ名駅通り沿いに位置す
る好立地条件より需要は安定的であり、希少性も相俟って地価は底堅く推移している。市場で需要の中心となる価格帯
は商業地の特性で取引規模によって異なり、一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益性が重視される商業地であるが賃貸市場は個別性が強く又得られた収益価格は想定要素を多分に含むため流動的に
ならざるを得ない。従って、市場性を反映した取引価格より求めた比準価格を標準に、収益価格を参考に留めて、鑑定
評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

名古屋駅周辺の商業地需要は依然として強含
み傾向。幹線道路沿いの商業地もマンション
等の転用可能な土地を中心に需要は安定的に
推移。

名古屋駅周辺に位置し事務所ビル等が建ち並
ぶ商業地域である。リニア中央新幹線の整備
等の影響もあり発展的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋西 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ中村０５１８ -510	名古屋市中村区		その他	（　）	不整形	南東30m市道、北5.4m、二方路		商業特定用途誘導地区 (100,600)
b	Ｂ中村０５３１ -3	名古屋市中村区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.9m市道、南6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,706)
c	Ｂ中村０６１３ -8	名古屋市中村区		建付地	（　）	不整形	北30m県道、南6m、西4m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	Ａ西０６１３ -16	名古屋市西区		更地	（　）	不整形	北5.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,318)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 1,501,804) 1,979,653	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	2,551,446	100 [ 114.4]	2,230,285	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -8.8 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 91.2] 　　　　 100	2,030,000
b	(　 ) 2,760,324	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,812,902	100 [ 131.1]	2,145,616		1,960,000
c	(　 ) 3,217,434	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.7]	3,676,019	100 [ 160.9]	2,284,661		2,080,000
d	(　 ) 1,319,894	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	1,490,014	100 [ 67.8]	2,197,661		2,000,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.41	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.41	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +65.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,000,000 円／㎡]

名古屋西 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,474,419	8,989,108	28,485,311	16,849,000	11,636,311	（　0.9415） 10,955,587	（ 3.5 - 0.2 ） 3.3％
	⑧収益価格	331,987,485 円　　　　（　 1,740,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋西 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	135.00	ＲＣ7	945.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	600 ％	500 ％	191 ㎡	9.0 m x 21.0 m	前面道路：市道　 24.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～７階：事務所（フロアー貸し又は部分貸し）の店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 70.8 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	50.7	68.44	6,200	424,328	10.0	4,243,280
							0.0	0
2～ 7	事務所	135.00	74.1	100.04	4,740	474,190	6.0	2,845,140
							0.0	0
～

～

～

計		945.00	70.8	668.68		3,269,468		21,314,120
								0

⑨年額支払賃料	3,269,468 円　×　12ヶ月　＝　 39,233,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 668.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,233,616 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,961,681 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,271,935 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,314,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 202,484 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,474,419 円　　　　（　 196,201 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ西賃貸１４　　　　-504	3,049 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	4,840	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,764 円/㎡　月額支払賃料（　 4,740 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ西賃貸３６　　　　-502	3,345 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,695
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋西 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,450,000 円	290,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,177,008 円	39,233,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,070,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,711,500 円	290,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	290,000 円	290,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,989,108 円　（　　　　　　 47,063 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9415

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	290,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 945.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0581	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0411 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 30 ％　＋ 0.0857 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,849,000 円（　　　　　 88,215 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,474,419 円
②総費用	8,989,108 円
③純収益　①－②	28,485,311 円
④建物等に帰属する純収益	16,849,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,636,311 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,955,587 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,359 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 331,987,485 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,740,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋西 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市西区牛島町５０３番	1800000138208-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考