別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋西 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋西 5-5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　和徳   TEL.
鑑定評価額 681,000,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市西区中小田井４丁目２０２番３外
 ②地積
　(㎡)		 4,451  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ2		 中規模店舗、共同住
宅等の見られる路線
商業地域		 南東25m市道、三方路 水道、ガス、下水 上小田井

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 上小田井駅南西方

700m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域である。将来動向については、特に価格形成に影響を与える地
域の変動要因も無く、今後暫くは現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口広大　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
鉄道線路減価　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、主として庄内川以北で西区を中心に周辺市町を含む幹線、準幹線道路沿いの商業地域。需要者は
沿道サービス業を営む法人等が中心と想定される。同一街路沿いには、飲食、物販等のロードサイド店舗のほかマンシ
ョン等の住宅利用も散見され、多様性から需要は安定的に推移している。市場で需要の中心となる価格帯は商業地の特
性で取引規模によって異なり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性が重視される商業地であるが賃貸市場は個別性が強く又得られた収益価格は想定要素を多分に含むため流動的に
ならざるを得ない。従って、市場性を反映した取引価格より求めた比準価格を標準に、収益価格を参考に留めて、更に
代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    172,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[122.2]		 [103.6]
100		 153,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 名古屋駅周辺の商業地需要は依然として強含
み傾向。幹線道路沿いの商業地もマンション
等の転用可能な土地を中心に需要は安定的に
推移。

庄内川以北の準幹線道路沿いの商業地域であ
り、特に価格形成に影響を与える変動要因は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋西 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西０６１
４
-13		 名古屋市西区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m市道、
南8m、角地
工業
絶対高３１ｍ高度
(80,200)
b Ａ西０５０
４
-518		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
c Ａ西０６１
３
-18		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16m県道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
d Ａ北名古屋
０５２４
-506		 北名古屋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m県道、
北6m、角地
２住居

(70,200)
e Ａ北０６３
８
-20		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    168,831) 
168,831  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
163,203 		 100
[ 106.7]
152,955 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　   -5.0

画地　　   +9.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.6]
　　　　 100
158,000 
b (　           ) 
121,621  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
125,270 		 100
[  83.8]
149,487 
155,000 
c (　           ) 
136,617  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
138,666 		 100
[  96.0]
144,444 
150,000 
d (　           ) 
133,359  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
127,572 		 100
[  86.4]
147,653 
153,000 
e (　           ) 
121,622  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
124,202 		 100
[  82.0]
151,466 
157,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



名古屋西 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,349,818 
12,344,100 
33,005,718 
21,578,400 
11,427,318 		 （　0.9547）
10,909,660 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    279,734,872 円　　　　（　     62,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋西 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,000.00 Ｓ1 2,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   4,451 ㎡     68.0 m x   50.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗（一棟貸し）を想定。駐車場は一棟貸しのため賃料に含まれる。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
2,000.00 
100.0 
2,000.00 
1,910 
3,820,000 		 8.0  30,560,000 
4.0  15,280,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,000.00 
100.0 
2,000.00 

3,820,000 		 30,560,000 
15,280,000 
⑨年額支払賃料      3,820,000 円　×　12ヶ月　＝　      45,840,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,840,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,667,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,172,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        30,560,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         281,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,280,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       2,895,866 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,349,818 円　　　　（　        10,189 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ北賃貸２６
　　　　-518		 2,112  
(   2,101) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,853 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,926 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,910 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ西賃貸１４
　　　　-511		 2,184  
(   2,119) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,999 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋西 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,665,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,375,200 円  　　　       45,840,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,524,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,113,500 円  　　　　    333,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       333,000 円  　　　　    333,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,344,100 円　（　　　　　　         2,773 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 333,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   2,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,578,400 円  
（　　　　　         4,848 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,349,818 円      
②総費用 12,344,100 円      
③純収益　①－② 33,005,718 円      
④建物等に帰属する純収益 21,578,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,427,318 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,909,660 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,451 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    279,734,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋西 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市西区中小田井四丁目２０２番３
 1800000425898-0000
2 　名古屋市西区中小田井四丁目２０２番４
 1800000425899-0000
3 　名古屋市西区中小田井四丁目２０４番１
 1800000425901-0000
4 　名古屋市西区中小田井四丁目２０５番
 1800000425902-0000
5 　名古屋市西区中小田井四丁目２０６番
 1800000425903-0000
6 　名古屋市西区中小田井四丁目２０７番
 1800000425904-0000
7 　名古屋市西区中小田井四丁目２０８番
 1800000425905-0000
8 　名古屋市西区中小田井四丁目２０９番
 1800000425906-0000
9 　名古屋市西区中小田井四丁目２１０番
 1800000425907-0000
10 　名古屋市西区中小田井四丁目２１１番
 1800000425908-0000
11 　名古屋市西区中小田井四丁目２１２番１
 1800000425909-0000
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋西 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋西 5-5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.
鑑定評価額 681,000,000 円  １㎡当たりの価格 153,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市西区中小田井４丁目２０２番３外
 ②地積
　(㎡)		 4,451  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(80,200)
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ2		 中規模店舗、共同住
宅等の見られる路線
商業地域		 南東25m市道、三方路 水道、ガス、下水 上小田井

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 上小田井駅南西方

700m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、共同住宅が見受けられる幹線沿いの商業地域である。地域要因に特段の変化は見受けられない。今後も現
状を維持しつつ、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口広大　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
鉄道線路減価　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に西区及び隣接市区の路線商業地域が圏域である。主な需要者は当該圏内に拠点を有する法人企業・
個人事業者であり、画地規模によってはマンションデベロッパーも想定される。当地域は名古屋中心部に接続する交通
量が多い路線商業地域であり、各種沿道型サービス店舗が多い地域である。立地に優れるため需要は好調で、地価は上
昇している。需要の中心価格帯は、業種、規模等により価格が異なることから総額は把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺では店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であるため収益価格の試算を行った。試算の結果、収益性によっ
て価格形成されるに至らず、収益価格は低位となった。比準価格は現実における市場の信頼性の高い資料による結果で
あり規範性が高い。したがって、市場の動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留める。代表標準
地との均衡に留意し、単価と総額の関連、市場の需給動向等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    172,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[122.2]		 [103.6]
100		 153,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和下での堅調な不動産投資が地価の上
昇に影響を与えている。円安による原材料価
格の高騰、人手不足等を起因に建物価格の上
昇が懸念される。

低層店舗のほか中高層の共同住宅等が見受け
られる。地域要因に特段の変動は見られない
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋西 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西０６１
４
-18		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
東6m、南6m、
三方路
準工
絶対高３１ｍ高度
(80,200)
b Ａ西０６３
１
-16		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西16m県道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
c Ａ西０５０
４
-518		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
２住居
高度地区最高31m
(70,200)
d Ａ北０６３
８
-26		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南8m県道、
西5.9m、角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(86,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
104,603  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
106,495 		 100
[ 106.6]
99,902 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　   -5.0

画地　　   +9.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.6]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
147,765  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
149,686 		 100
[  92.1]
162,526 
168,000 
c (　           ) 
121,621  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
125,270 		 100
[  83.8]
149,487 
155,000 
d (　           ) 
105,873  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
102,208 		 100
[  75.1]
136,096 
141,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    155,000 円／㎡]  



名古屋西 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,931,015 
12,587,760 
37,343,255 
22,096,800 
15,246,455 		 （　0.9547）
14,555,791 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    373,225,410 円　　　　（　     83,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋西 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,874.77 Ｓ2 2,049.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防

 80 ％   200 ％   200 ％   4,451 ㎡     68.0 m x   50.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの２階建て店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
2,049.33 
100.0 
2,049.33 
2,017 
4,133,499 		 10.0  41,334,990 
5.0  20,667,495 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,049.33 
100.0 
2,049.33 

4,133,499 		 41,334,990 
20,667,495 
⑨年額支払賃料      4,133,499 円　×　12ヶ月　＝　      49,601,988 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,049.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,601,988 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,968,159 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,633,829 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        41,334,990 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         380,282 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       20,667,495 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,916,904 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,931,015 円　　　　（　        11,218 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西賃貸１４
　　　　-511		 2,184  
(   2,119) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,080 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,207 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,017 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ北名古屋賃貸
２４
　　　　-504		 2,264  
(   2,153) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,334 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋西 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,705,000 円  　　　　    341,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,488,060 円  　　　       49,601,988　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,524,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,188,300 円  　　　　    341,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       341,000 円  　　　　    341,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       341,000 円  　　　　    341,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,587,760 円　（　　　　　　         2,828 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 341,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　   2,049.33 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0648     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,096,800 円  
（　　　　　         4,964 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,931,015 円      
②総費用 12,587,760 円      
③純収益　①－② 37,343,255 円      
④建物等に帰属する純収益 22,096,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,246,455 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,555,791 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,270 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    373,225,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋西 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市西区中小田井四丁目２０２番３
 1800000425898-0000
2 　名古屋市西区中小田井四丁目２０２番４
 1800000425899-0000
3 　名古屋市西区中小田井四丁目２０４番１
 1800000425901-0000
4 　名古屋市西区中小田井四丁目２０５番
 1800000425902-0000
5 　名古屋市西区中小田井四丁目２０６番
 1800000425903-0000
6 　名古屋市西区中小田井四丁目２０７番
 1800000425904-0000
7 　名古屋市西区中小田井四丁目２０８番
 1800000425905-0000
8 　名古屋市西区中小田井四丁目２０９番
 1800000425906-0000
9 　名古屋市西区中小田井四丁目２１０番
 1800000425907-0000
10 　名古屋市西区中小田井四丁目２１１番
 1800000425908-0000
11 　名古屋市西区中小田井四丁目２１２番１
 1800000425909-0000
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備考