別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋西 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋西 5-4 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　太田　佳宏   TEL.
鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市西区押切１丁目１０１６番
｢押切１－１０－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅、事務
所等が混在する既成
商業地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 浅間町

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 浅間町駅北西方

650m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は店舗併用住宅、事務所等が見られる、旧来からの商業地であり、当面現状のまま推移するものと思われ
る。駅から徒歩圏に位置する利便性もあり、地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口狭小　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西区及び周辺区に位置する商業地域。需要者の中心は、店舗、事務所用地を取得する個人及び法人等であ
る。当地域は、繁華性のやや劣る、画地規模の小さい旧来からの商業地であるが、駅から徒歩圏に位置し、都心への接
近性に優る等利便性が高く、店舗、事務所併用住宅としての需要も高いことから、地価は上昇傾向にて推移している。
商業地域での取引は総額に大きくばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び類似地域において信頼するに足りる商業地の事例を収集した。また、商業地として賃貸契約の個別性によ
るばらつきが認められるものの、店舗、事務所事業者向けの賃貸市場は一定程度成熟している。よって、代表標準地と
の検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[100.0]		 100
[192.2]		 [ 99.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    192,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 名古屋市西区では、近年人口はほぼ横ばい傾
向にあるが、物価高騰等の経済情勢の動向、
各種金融政策等の市場に与える影響に注視す
る必要がある。

繁華性はさほど高くないものの、駅から徒歩
圏に位置する等利便性が高く、地価は上昇傾
向にて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋西 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西０６１
３
-8		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
b Ａ北０５３
７
-538		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15m市道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
c Ａ西０６１
３
-20		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
南7.3m、角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
d Ａ北０６３
８
-28		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11.4m市
道、中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
e Ａ西０５３
１
-530		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,944  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
280,688 		 100
[ 139.1]
201,789 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
200,000 
b (　           ) 
235,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
237,838 		 100
[ 116.6]
203,978 
202,000 
c (　           ) 
217,539  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
210,495 		 100
[ 107.9]
195,083 
193,000 
d (　           ) 
152,941  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
158,302 		 100
[  81.1]
195,194 
193,000 
e (　           ) 
187,996  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
207,996 		 100
[ 128.3]
162,117 
160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



名古屋西 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,054,218 
875,265 
3,178,953 
2,531,190 
647,763 		 （　0.9563）
619,456 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     15,883,487 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋西 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 73.75 Ｓ3 214.17
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   141 ㎡      7.8 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸店舗、２～３階単身者向共同住宅（平均専有面積約３０㎡）を想定 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 周辺の店舗兼共同住宅と比較し標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
73.75 
74.1 
54.65 
2,300 
125,695 		 5.0  628,475 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
70.21 
83.1 
58.34 
1,823 
106,354 		 2.0  212,708 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
214.17 
80.0 
171.33 

338,403 		 1,053,891 
0 
⑨年額支払賃料        338,403 円　×　12ヶ月　＝　       4,060,836 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     171.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,060,836 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       304,419 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,044,417 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,053,891 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,801 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,054,218 円　　　　（　        28,753 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西賃貸３６
　　　　-6		 1,824  
(   1,770) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,920 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,826 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,823 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ西賃貸１４
　　　　-13		 1,800  
(   1,767) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
1,731 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋西 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 208,500 円  　　　　     41,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 130,465 円  　　　        4,348,836　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      389,800 円  　　　　     41,700,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,700 円  　　　　     41,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,700 円  　　　　     41,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         875,265 円　（　　　　　　         6,208 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　     214.17 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0894 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,531,190 円  
（　　　　　        17,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,054,218 円      
②総費用 875,265 円      
③純収益　①－② 3,178,953 円      
④建物等に帰属する純収益 2,531,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 647,763 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 619,456 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,393 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,883,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋西 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市西区押切一丁目１０１６番
 1800000139601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
名古屋西 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋西 5-4 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.
鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 197,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市西区押切１丁目１０１６番
｢押切１－１０－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 141  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 店舗併用住宅、事務
所等が混在する既成
商業地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 浅間町

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 浅間町駅北西方

650m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗併用住宅、一般住宅等が混在する近隣商業地域であるが繁華性はやや衰退傾向にある。最寄駅や都心に近い
地域であるため、利便性を反映して地価は微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口狭小　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄鶴舞線沿線を中心とする西区や隣接区等の近隣商業地域一円。需要者の中心は個人事業者や地元企
業であり、圏外からの転入者は比較的少ない。繁華性・商業集積がやや衰退傾向にあるため、商業施設用地の需給の程
度はやや劣る。但し、都心に近く、用途の多様性を有しているため、店舗併用施設としての需要は概ね堅調である。需
要される規模・業態により取引価格は大きく相違するため中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市の中心部に近く賃貸物件需要も認められるが、投資目的での土地取引は希薄であると推察する。当近隣地域は自己使
用目的の取引が中心の近隣商業地域であり、収益獲得を目的とした土地取得は一般的ではない。しかも対象標準地は敷
地規模が小さく、採算性に着目した収益価格は信頼性に劣る。よって、類似の事例より求めた実証的な比準価格を重視
し、収益価格は参酌するにとどめ、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋西 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[100.0]		 100
[192.9]		 [ 99.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    192,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利下での資金調達コストは安定している
ものの、建築費高騰や将来の利上げ観測が懸
念材料として挙げられる。


旧来からの近隣商業地域として推移してきた
が、利便性を背景として、商業系用途がやや
衰退し、住居系用途の需要が増してきている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋西 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西０６１
３
-20		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
南7.3m、角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
b Ａ西０５１
４
-12		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西32.6m国
道、中間画地
商業

(100,400)
c Ａ西０５１
４
-508		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
西5.4m、
二方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
d Ａ西０６１
４
-19		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東24.5m市
道、中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
217,539  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
210,495 		 100
[ 103.6]
203,181 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
201,000 
b (　           ) 
177,684  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
190,477 		 100
[  90.5]
210,472 
208,000 
c (　           ) 
312,987  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
332,098 		 100
[ 162.1]
204,872 
203,000 
d (　           ) 
292,087  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
309,552 		 100
[ 162.2]
190,846 
189,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



名古屋西 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,142,277 
860,492 
3,281,785 
2,676,480 
605,305 		 （　0.9547）
577,885 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     14,817,564 円　　　　（　    105,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋西 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 73.75 Ｓ3 214.17
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   141 ㎡      7.8 m x   18.2 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸し店舗、２階・３階は専有面積約３０㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 廊下等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
73.75 
74.1 
54.65 
2,328 
127,225 		 6.0  763,350 
0.0  0 

 2～ 3		 居宅
70.21 
83.1 
58.34 
1,791 
104,487 		 3.0  313,461 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
214.17 
80.0 
171.33 

336,199 		 1,390,272 
0 
⑨年額支払賃料        336,199 円　×　12ヶ月　＝　       4,034,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     171.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         312,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,034,388 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         312,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       217,319 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,129,069 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,390,272 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,208 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,142,277 円　　　　（　        29,378 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西賃貸３１
　　　　-7		 2,073  
(   2,073) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[142.0]		 100
[ 82.0]
1,874 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,795 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,791 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ西賃貸３１
　　　　-6		 2,245  
(   2,198) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[123.0]		 100
[112.0]
1,715 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋西 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 204,000 円  　　　　     40,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 130,392 円  　　　        4,346,388　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       63,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      381,400 円  　　　　     40,800,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,800 円  　　　　     40,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,800 円  　　　　     40,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         860,492 円　（　　　　　　         6,103 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     214.17 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 35 ％　＋　0.0634 ×  35 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,676,480 円  
（　　　　　        18,982 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,142,277 円      
②総費用 860,492 円      
③純収益　①－② 3,281,785 円      
④建物等に帰属する純収益 2,676,480 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 605,305 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 577,885 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,098 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,817,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     105,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋西 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市西区押切一丁目１０１６番
 1800000139601-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
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備考