別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋西 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋西 -13 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　下村　茂樹   TEL.
鑑定評価額 290,000,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市西区市場木町４４１番
 ②地積
　(㎡)		 1,570  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
不整形
1:3		 共同住宅

ＳＲＣ13		 一般住宅、共同住宅
、工場が混在する住
宅地域		 北11m市道、背面道 水道、ガス、下水 庄内緑地公園

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　１
１ｍ市道　　　　		 交通

施設		 庄内緑地公園駅北方

400m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地域であり、現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 奥行長大　　　　　　　　　　　　  -3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              159,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市内全域で最寄駅から近い住宅地域。需要者は同一需給内に地縁関係のある大手マンション業者が
中心である。地下鉄鶴舞線で都心からやや距離があるものの、比較的規模の大きい土地は希少価値が高い。需要の中心
となる価格帯は、規模、形状等の個別性が強く多様性がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の市場性を反映した価格である。採用した事例は対象標準地と価格牽連性を有する事例であるが、景気
の影響を受けやすいことに留意すべきである。これに対して、開発法による価格はマンション分譲を想定した投資採算
価格であるが、想定要素を多く含むため不確実性を伴うものである。したがって、本件では市場性を反映した比準価格
と投資採算性を反映した開発法による価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋西 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    244,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[103.0]		 100
[132.2]		 [100.8]
100		 184,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は最近５年間で微増傾向にあり、リニア
中央新幹線開業に備えて広域交通拠点にふさ
わしい都市基盤の整備を目指している。


特別な変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋西 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西０６１
４
-6		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東5.9m、角地
２中専
高度地区最高20m
(70,200)
b Ａ西０６３
１
-8		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8.1m市道
、北西8m、
角地
１住居
高度地区最高31m
(80,200)
c Ａ西０６１
４
-14		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西6m、角地
２中専
高度地区最高20m
(70,200)
d Ａ西０５１
４
-518		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西11m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高31m
(70,200)
e Ａ西０６３
１
-17		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西16m県道、
北16m、
南西8m、
三方路
２住居
高度地区最高31m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,119  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
139,120 		 100
[  74.1]
187,746 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.8]
　　　　 100
189,000 
b (　           ) 
160,518  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
160,360 		 100
[  83.8]
191,360 
193,000 
c (　           ) 
157,470  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.0]
144,135 		 100
[  75.8]
190,152 
192,000 
d (　           ) 
146,099  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
148,416 		 100
[  79.9]
185,752 
187,000 
e (　           ) 
173,080  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
166,315 		 100
[  95.0]
175,068 
176,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



名古屋西 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定し、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が分譲マンション用地と判定されるからである。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,212,955,949 
963,218,309 
12 
480,000 
3,132.00 
300,000 
3,279.96 
⑧開発法による価格 　　          249,737,640 円　　　　（　              159,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋西 -13　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,570 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,570.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
397.90 ㎡  3,279.96 ㎡  3,140.00 ㎡  139.96 ㎡  3,132.00 ㎡  ＲＣ・10F
 (    40 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      25.3 ％）  （     208.9 ％）  （     200.0 ％）  （       8.9 ％）  （     95.49 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   21.6 ｍ

  65.7 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 480,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    480,000 円／㎡　　×　　     3,132.00 ㎡　　＝　　　　       1,503,360,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,503,360,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   309,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    309,000 円／㎡　　×　　　   3,279.96 ㎡　　＝　　　　       1,013,507,640 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,503,360,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         150,336,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,163,843,640 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 75,168,000 円  (      5 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           69,695,770 円 
販売総額(2期) 75,168,000 円  (      5 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           64,629,446 円 
販売総額(3期) 1,353,024,000 円  (     90 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,078,630,733 円 
収入合計 － － － － 1,212,955,949 円 
支出 建築工事費(1期) 101,350,764 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           95,766,337 円 
建築工事費(2期) 101,350,764 円  (     10 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　           87,962,328 円 
建築工事費(3期) 810,806,112 円  (     80 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          646,374,632 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 75,168,000 円  (     50 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           69,695,770 円 
販売管理費(2期) 75,168,000 円  (     50 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           63,419,242 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 963,218,309 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,212,955,949 円　　－　　　　　　          963,218,309 円　　＝　　　　　           249,737,640 円 

              159,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋西 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市西区市場木町４４１番
 1800000412251-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
名古屋西 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋西 -13 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.
鑑定評価額 289,000,000 円  １㎡当たりの価格 184,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市西区市場木町４４１番
 ②地積
　(㎡)		 1,570  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)
不整形
1:3		 共同住宅

ＳＲＣ13		 一般住宅、共同住宅
、工場が混在する住
宅地域		 北11m市道、背面道 水道、ガス、下水 庄内緑地公園

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、１１ｍ
市道		 交通

施設		 庄内緑地公園駅北方

400m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、マンション、工場が混在する地域であるため、今後とも現状程度の混在状況が継続するものと予測す
る。今後の建築費高騰如何によっては地価が大きく変動すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 奥行長大　　　　　　　　　　　　  -3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    184,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              163,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄鶴舞線沿線を中心とする西区や北区等の住宅地域一円。需要者の中心は大手又は地元デベロッパー
等であり、圏外からの転入者も想定される。用途の多様性を保持している大中規模画地の供給は少ない一方、建築費の
高騰等の懸念事項は残るものの、駅徒歩圏内のマンション用地需要は依然として根強いため需給は概ね堅調である。需
要される規模により取引価格は大きく相違するため中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 駅より徒歩圏内に位置する大規模画地であるため、マンション用地としての需要は申し分なく希少価値も認められる。
但し、今後想定される金利上昇に伴う借入金負担増や建築費高騰による分譲価格上昇に対する懸念等も認められるため
、分譲業者が想定する開発法による価格は不安定である。よって、売買先例を指標にした市場性を反映する比準価格を
重視し、開発法による価格を関連付け、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋西 -6                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    244,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[103.0]		 100
[132.2]		 [100.8]
100		 184,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取引価格は高止まり傾向にある一方、建築費
の高騰や実質賃金の低下傾向が消費者の住宅
購入意欲を阻害している面も想定される。


住居系用途のほか工場も混在する等、地域要
因に大きな変動はない。住宅系と工業系用途
が混在する地域としての位置づけに変わりは
ない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋西 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西０６３
１
-15		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8.2m市道
、南東7.7m、
角地
工業
絶対高３１ｍ高度
(80,200)
b Ａ西０６３
１
-17		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西16m県道、
北16m、
南西8m、
三方路
２住居
高度地区最高31m
(80,200)
c Ｂ北０６３
８
-3		 名古屋市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
南6m、二方路
１中専
高度地区最高20m
(70,200)
d Ａ西０６１
４
-18		 名古屋市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
東6m、南6m、
三方路
準工
絶対高３１ｍ高度
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,433  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
151,824 		 100
[  77.7]
195,398 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.8]
　　　　 100
197,000 
b (　           ) 
173,080  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
166,315 		 100
[  90.3]
184,181 
186,000 
c (　           ) 
105,734  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
113,303 		 100
[  67.4]
168,105 
169,000 
d (　           ) 
104,603  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
106,495 		 100
[  98.0]
108,668 
110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    184,000 円／㎡]  



名古屋西 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 開発法を採用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 マンション適地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,228,117,898 
972,941,501 
12 
486,000 
3,132.00 
300,000 
3,279.96 
⑧開発法による価格 　　          255,176,397 円　　　　（　              163,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋西 -13　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,570 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,570.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
397.90 ㎡  3,279.96 ㎡  3,140.00 ㎡  139.96 ㎡  3,132.00 ㎡  ＲＣ・10F
 (    40 戸)
 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      25.3 ％）  （     208.9 ％）  （     200.0 ％）  （       8.9 ％）  （     95.49 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   21.6 ｍ

  65.7 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 486,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    486,000 円／㎡　　×　　     3,132.00 ㎡　　＝　　　　       1,522,152,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,522,152,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   312,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    312,000 円／㎡　　×　　　   3,279.96 ㎡　　＝　　　　       1,023,347,520 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,522,152,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         152,215,200 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,175,562,720 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 24 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 76,107,600 円  (      5 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           70,566,967 円 
販売総額(2期) 76,107,600 円  (      5 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           65,437,314 円 
販売総額(3期) 1,369,936,800 円  (     90 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　        1,092,113,617 円 
収入合計 － － － － 1,228,117,898 円 
支出 建築工事費(1期) 102,334,752 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           96,696,107 円 
建築工事費(2期) 102,334,752 円  (     10 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　           88,816,331 円 
建築工事費(3期) 818,678,016 円  (     80 ％) ×　　0.7972  （     24 ヶ月） ＝　　          652,650,114 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 76,107,600 円  (     50 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           70,566,967 円 
販売管理費(2期) 76,107,600 円  (     50 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           64,211,982 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 972,941,501 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,228,117,898 円　　－　　　　　　          972,941,501 円　　＝　　　　　           255,176,397 円 

              163,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 名古屋西 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市西区市場木町４４１番
 1800000412251-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考