令和6年1月15日　提出 名古屋西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋西 -9 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　竹内　一理   TEL.

鑑定評価額 40,500,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市西区菊井２丁目１４１４番 ｢菊井２－１４－３２｣ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 特別工業地区 (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、事務所、 作業所等が混在する 住宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 亀島 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ．０ｍ市道 交通 施設 亀島駅北東方 700m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣に大規模商業施設が存することと、名古屋駅への接近性も優れていることもあり、地域の発展が期待される 。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    285,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、西区のうち地下鉄鶴舞線沿線沿いで交通利便性の高い住宅地域である。需要者の中心は給与所得 者、自営業者等である。近隣に大規模商業施設が存しており、名古屋駅への接近性にも優れていることもあり、地価は 安定的に推移している。需要の中心は土地総額は４０００万円～５０００万円程度、新築戸建で６０００万円～７００ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は主として一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性を指向する地域的特性を有している。また、画 地規模が小さいため経済合理性に合う賃貸が不可能で収益還元法を適用できなかったことにより、最近の不動産市場で の動向を反映して求められ、実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡、単価と総額との関連にも留 意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋西 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.8 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    297,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [105.8] 100 [101.0] [100.0] 100 283,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    268,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場では、交通利便性や住環境等によ る選別化が続いており、二極化が進んでいる 。 大規模商業施設が近隣に存しており、名古屋 駅への接近性にも優れていることもあり、地 価は安定的に推移すると考えられる。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％