令和6年1月15日　提出 名古屋西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋西 -6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　村井　克彦   TEL.

鑑定評価額 684,000,000 円  １㎡当たりの価格 249,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市西区大金町２丁目５７番外 ②地積 　(㎡) 2,747   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 1.5:1 共同住宅 ＲＣ8 一般住宅の中にマン ション等が見られる 住宅地域 南7.2m市道、三方路 水道、ガス、下水 庄内通 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  65.0 ｍ、奥行　約　　  42.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 標準地のみが近隣地域である 。 街 路 基準方位　北　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 庄内通駅西方 120m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅至近の利便性の高い住宅地域であり、規模の大きい土地についてはマンション敷地として利用されるものと予 測する。地域要因に影響を与える特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    249,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              248,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市西区及び周辺区の分譲マンション建設が可能な画地が存する地域の圏域である。対象標準地は 駅至近のマンション適地であり、居住環境、利便性等からマンション素地として高い選好性が認められるため、需要は 安定的に推移している。主たる需要者は、マンション素地の取得を目的とするマンション分譲事業者である。市場の中 心となる価格帯についてはマンション用地としての画地規模、立地条件は様々で、中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は対象標準地と代替・競争関係にある取引事例を採用して試算した現下の不動産市場の実態を反映した実証的 で説得力の高い試算価格である。一方、開発法による価格は開発業者の投資採算性に着目した理論的な試算価格である ものの、想定要素も多く流動的にならざるを得ない。本件においては、不動産市場の実態を反映したより実証的な比準 価格を重視し、開発法による価格を比較衡量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    244,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区の人口は概ね微増傾向、取引件数は微減傾 向にある。物価上昇等による経済の先行き不 透明感のため、不動産市況は予断を許さない 状況にある。 最寄駅への接近性に優れたマンション等の共 同住宅も見られる利便性の高い住宅地域であ り、需要は概ね安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％