令和6年1月15日　提出 名古屋西 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋西 -1 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 25,900,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市西区児玉２丁目１１０２番 ｢児玉２－１１－２｣ ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅を 中心とする既成住宅 地域 南7.5m市道 水道、ガス、下水 浄心 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．５ｍ市道 交通 施設 浄心駅西方 750m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部への接近性が良好な既成住宅地域であり、用途面で特段の変動要因も見受けられず、当面は現状のまま 推移すると予測した。取引価格は堅調のため、地価は上昇基調と予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市西区の庄内川以南を中心とする住宅地域と判定した。需要者の中心は名古屋市内に在住する３０ 代から４０代の一次取得者のほか、周辺市町からの転入者も想定される。良好な居住環境や都心部への利便性等から需 要は底堅く、建築費の高騰など懸念材料が見られるものの、地価は上昇基調を維持している。需要の中心となる価格帯 は、土地は２０００～３０００万円程度、新築の戸建分譲は４０００～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は間口が狭く、規模も小さいため経済合理的な収益物件の想定は困難と判断し、収益還元法の適用は割愛した。 周辺では自用の住宅地としての取引が中心であり、利便性や居住の快適性を重視した価格が形成されている。以上の検 討により、取引事例との比較から求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋西 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.8 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    297,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [105.8] 100 [148.3] [106.8] 100 206,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内人口が微減する中で、西区は微増傾向で 推移している。区内高齢化率は県内平均と比 較して低いが、緩やかに上昇している。 居住環境が良好で、利便性等が高い住宅地域 であり、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％