別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 5-12 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　加藤　恭一   TEL.
鑑定評価額 504,000,000 円  １㎡当たりの価格 610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区大曽根３丁目１４０５番外
｢大曽根３－１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 826  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,767)
不整形
1:2		 病院

Ｓ7F1B		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北西40m県道、背面道 水道、ガス、下水 大曽根近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 大曽根近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 マンション建設、投資対象等に魅力を有する大曽根駅前の商業地域として、地域環境及び地価は共に安定的に推
移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    428,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね大曽根駅を始め北区、西区、東区等の主要駅前及びその周辺の商業地域と判定する。需要者
は、資金力豊富な法人事業者、分譲マンション業者、個人投資家等が想定される。投資需要の過熱感が継続し、幹線道
路沿いのマンション用地の取得意欲も旺盛である。中心となる価格帯は、事業者の規模、業種等によって、求める画地
規模が異なることから見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した実証的価格である。一方、収益
価格は、理論的な価格ではあるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に求められた。本件は、
市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に、代表標準地との比較より得られた対象標準地の規準価
格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.6]		 [114.3]
100		 611,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    588,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価高や海外経済減速等の下押し
要因により、景気回復に一服感が見られる。



地域環境の変化は見られないものの、マンシ
ョン建設、投資対象等に魅力を有する大曽根
駅前の商業地域であり、地価は引き続き上昇
傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０４２
６
-525		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ａ北０５２
６
-24		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東40m国道、
北13m、角地
商業

(100,600)
c Ａ北０５２
６
-39		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東32.6m市
道、南西4m、
二方路
商業

(100,800)
d Ａ北０５２
６
-524		 名古屋市北区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m県道、
南20m、角地
商業

(100,600)
e Ａ北０５３
７
-505		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
200,964  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
211,945 		 100
[  50.1]
423,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +14.3

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 114.3]
　　　　 100
484,000 
b (　           ) 
290,310  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
285,835 		 100
[  69.1]
413,654 
473,000 
c (　           ) 
522,014  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
511,473 		 100
[  92.1]
555,345 
635,000 
d (　    514,748) 
514,748  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.4]
513,733 		 100
[  90.3]
568,918 
650,000 
e (　           ) 
237,087  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.7]
287,507 		 100
[  55.6]
517,099 
591,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    640,000 円／㎡]  



名古屋北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

109,376,327 
23,436,977 
85,939,350 
70,851,000 
15,088,350 		 （　0.9373）
14,142,310 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    353,557,750 円　　　　（　    428,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 592.08 ＲＣ10 4,260.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   767 ％   826 ㎡     24.0 m x   42.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、２～１０階は専有面積約４０㎡、住居タイプ１ＬＤＫ１０階建の店舗兼共同住宅を想定する。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 建物の用途、規模等から判断する。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
424.00 
60.2 
255.25 
3,934 
1,004,154 		 6.0  6,024,924 
3.0  3,012,462 

 2～ 4		 共同住宅
426.25 
85.8 
365.90 
2,248 
822,543 		 2.0  1,645,086 
1.0  822,543 

 5～ 7		 共同住宅
426.25 
85.8 
365.72 
2,293 
838,596 		 2.0  1,677,192 
1.0  838,596 

 8～10		 共同住宅
426.25 
85.8 
365.72 
2,360 
863,099 		 2.0  1,726,198 
1.0  863,099 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,260.25 
83.3 
3,547.27 

8,576,868 		 21,170,352 
10,585,176 
⑨年額支払賃料      8,576,868 円　×　12ヶ月　＝　     102,922,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,547.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,912,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       102,922,416 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　       6,912,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     3,295,032 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 106,539,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,170,352 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         205,352 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,585,176 円　×　　  97.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,631,591 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     109,376,327 円　　　　（　       132,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ北賃貸２６
　　　　-17		 2,408  
(   2,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,535 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,248 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ北賃貸１９
　　　　-501		 1,973  
(   1,918) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,097 
c Ｂ北賃貸１９
　　　　-502		 1,999  
(   1,942) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
2,083 
名古屋北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,520,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,393,377 円  　　　      109,834,416　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,133,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,565,500 円  　　　　  1,130,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,695,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,436,977 円　（　　　　　　        28,374 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   4,260.25 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,851,000 円  
（　　　　　        85,776 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 109,376,327 円      
②総費用 23,436,977 円      
③純収益　①－② 85,939,350 円      
④建物等に帰属する純収益 70,851,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,088,350 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,142,310 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,121 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    353,557,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     428,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区大曽根三丁目１４０５番
 1800000074967-0000
2 　名古屋市北区大曽根三丁目１４１３番
 1800000074984-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 5-12 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　明子   TEL.
鑑定評価額 510,000,000 円  １㎡当たりの価格 617,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区大曽根３丁目１４０５番外
｢大曽根３－１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 826  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,767)
不整形
1:2		 病院

Ｓ7F1B		 中高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 北西40m県道、背面道 水道、ガス、下水 大曽根近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 大曽根近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 規模　　　　　　　　　　　　　　 +10.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    678,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    416,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び西区、東区の幹線及び準幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者の中心は投資家や企業、投
資法人のほか、駅近接の立地条件から画地規模により分譲マンション業者等も見込まれる。既成市街地のため更地の供
給は少ない。不動産への投資需要は堅調であり、利便性の高い都心及びその周辺地域での取得意欲は依然底堅い。取引
総額は規模や利用目的によってばらつきがあり、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の良好な地域であり、収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力
は認められるものの、想定要素が介在することや建築費の高騰もあり不安定である。比準価格は市場の実態を反映した
実証的な価格であり現実的説得力は高い。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地
との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.6]		 [114.3]
100		 611,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    588,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰に加え、物価高、利上げ懸念等
経済の不透明感は強まっているが、投資需要
は依然堅調な状況にあり都心及び周辺での取
得意欲は堅調。

ターミナル駅至近の繁華性の高い商業地域。
特段の変動要因は見られないが、一般的要因
の影響により需要は強含みの状況にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０５２
６
-545		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北32.8m市道、
西7.2m、角地
商業

(100,500)
b Ａ東０６３
２
-6		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東50m国道、
北西5.3m、
二方路
商業

(100,500)
c Ａ北０５２
６
-39		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東32.6m市
道、南西4m、
二方路
商業

(100,800)
d Ａ北０５２
６
-20		 名古屋市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東32.6m市
道、中間画地
商業

(100,800)
e Ａ北０６２
６
-9		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東24.5m市道、
中間画地
商業

(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
504,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
520,206 		 100
[  63.8]
815,370 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　  +14.3

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 114.3]
　　　　 100
932,000 
b (　           ) 
482,604  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
494,786 		 100
[  85.3]
580,054 
663,000 
c (　           ) 
522,014  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
511,473 		 100
[  78.2]
654,058 
748,000 
d (　           ) 
363,357  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.1]
397,702 		 100
[  78.2]
508,570 
581,000 
e (　           ) 
304,145  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
319,509 		 100
[  50.5]
632,691 
723,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    678,000 円／㎡]  



名古屋北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

109,522,857 
24,007,800 
85,515,057 
70,851,000 
14,664,057 		 （　0.9373）
13,744,621 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    343,615,525 円　　　　（　    416,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 592.08 ＲＣ10 4,260.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   767 ％   826 ㎡     24.0 m x   42.0 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～１０階共同住宅（専有面積約４０㎡、１ＬＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 建築規模から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
424.00 
60.2 
255.25 
3,950 
1,008,000 		 6.0  6,048,000 
3.0  3,024,000 

 2～ 4		 共同住宅
426.25 
85.8 
365.90 
2,250 
823,000 		 2.0  1,646,000 
1.0  823,000 

 5～ 7		 共同住宅
426.25 
85.8 
365.72 
2,300 
841,000 		 2.0  1,682,000 
1.0  841,000 

 8～10		 共同住宅
426.25 
85.8 
365.72 
2,360 
863,000 		 2.0  1,726,000 
1.0  863,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,260.25 
83.3 
3,547.27 

8,589,000 		 21,210,000 
10,605,000 
⑨年額支払賃料      8,589,000 円　×　12ヶ月　＝　     103,068,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,547.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  18,000 円／台　×　  32 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,912,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       103,068,000 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　       6,912,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     3,299,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 106,680,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,210,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         205,737 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,605,000 円　×　　  97.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,636,520 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     109,522,857 円　　　　（　       132,594 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ北賃貸２６
　　　　-17		 2,408  
(   2,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,535 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,302 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ北賃貸１９
　　　　-501		 1,973  
(   1,918) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,097 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,650,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,399,200 円  　　　      109,980,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,133,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,565,500 円  　　　　  1,130,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,007,800 円　（　　　　　　        29,065 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 256,000 円／㎡　×　   4,260.25 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,851,000 円  
（　　　　　        85,776 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 109,522,857 円      
②総費用 24,007,800 円      
③純収益　①－② 85,515,057 円      
④建物等に帰属する純収益 70,851,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,664,057 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,744,621 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,640 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    343,615,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     416,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区大曽根三丁目１４０５番
 1800000074967-0000
2 　名古屋市北区大曽根三丁目１４１３番
 1800000074984-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
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12 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考