別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 5-6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　森本　達也   TEL.
鑑定評価額 382,000,000 円  １㎡当たりの価格 306,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区黒川本通３丁目３２番外
 ②地積
　(㎡)		 1,249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
不整形
1:1.2		 葬祭会館

ＲＣ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ幹線沿いの
商業地域		 東40m国道、三方路 水道、ガス、下水 黒川

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 黒川駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅に近い国道沿いの繁華性の高い商業地域で、今後も概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は、
需要は堅調であり上昇傾向で推移するものと予測する。　
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね北区の庄内川以南を始めとして、北区とその隣接区のうち、地下鉄駅に比較的近い繁華性の高い地域
を中心とした、幹線、準幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は、地元事業者、マンション開発業者、投資法人等が想
定される。需要は比較的堅調であり市場は強含みで推移している。市場での価格帯は、総額の把握は取引される規模等
により異なるため困難であるが、取引単価で２５０～３５０千円／㎡前後が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例を採用して求めた比準価格は、市場の実態を反映し規範性は高い。
一方、収益価格については店舗、事務所兼共同住宅の建設を想定し理論的な価格といえるが、地価に見合った賃料が形
成されていないため比準価格に比べて低めに求められた。本件では規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較
考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[118.2]		 [105.9]
100		 305,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区内の商業地は地下鉄沿線を中心に発展し
ており、経済的要因の影響を受けつつも今の
ところ堅調に推移している。


地下鉄駅に近い幹線道路沿いの商業地域であ
り、マンション需要等が堅調である。



隣地取得により規模が拡大し三方路となった
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０６３
８
-16		 名古屋市北区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西40m国道、
北33.2m、
角地
商業

(100,400)
b Ａ北０５３
７
-538		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西15m市道、
中間画地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
c Ａ西０５３
１
-530		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d Ａ北０６３
８
-28		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11.4m市
道、中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
e Ａ北０５２
６
-524		 名古屋市北区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m県道、
南20m、角地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    164,422) 
328,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
331,146 		 100
[ 107.0]
309,482 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.9]
　　　　 100
328,000 
b (　           ) 
235,717  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
237,838 		 100
[  81.2]
292,904 
310,000 
c (　           ) 
187,996  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
207,996 		 100
[  78.3]
265,640 
281,000 
d (　           ) 
152,941  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
158,302 		 100
[  57.2]
276,752 
293,000 
e (　    514,748) 
514,748  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.4]
513,733 		 100
[ 163.2]
314,787 
333,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -31.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +51.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    309,000 円／㎡]  



名古屋北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

110,956,909 
23,969,941 
86,986,968 
75,240,000 
11,746,968 		 （　0.9373）
11,010,433 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    275,260,825 円　　　　（　    220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 524.78 ＲＣ9 5,026.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   1,249 ㎡     31.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階はフロアー貸しの店舗、事務所、３～９階は専有面積約６０㎡、住居タイプ２～３ＬＤＫの９階建ての建物を想定する。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種建物の有効率としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
524.78 
81.5 
427.70 
3,210 
1,372,917 		 7.0  9,610,419 
3.0  4,118,751 

 2～ 2		 事務所
562.66 
88.2 
496.27 
2,266 
1,124,548 		 3.0  3,373,644 
1.0  1,124,548 

 3～ 9		 共同住宅
562.66 
89.8 
505.27 
1,888 
953,950 		 2.0  1,907,900 
1.0  953,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,026.06 
88.8 
4,460.86 

9,175,115 		 26,339,363 
11,920,949 
⑨年額支払賃料      9,175,115 円　×　12ヶ月　＝　     110,101,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,460.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       110,101,380 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,490,455 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 107,770,925 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,339,363 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         252,858 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,920,949 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,933,126 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     110,956,909 円　　　　（　        88,837 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ北賃貸３７
　　　　-1		 1,930  
(   1,930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,032 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,931 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,888 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｂ北賃貸２６
　　　　-18		 1,920  
(   1,919) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,829 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,000,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,367,841 円  　　　      112,261,380　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      382,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,220,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,800,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,969,941 円　（　　　　　　        19,191 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   5,026.06 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 35 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,240,000 円  
（　　　　　        60,240 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 110,956,909 円      
②総費用 23,969,941 円      
③純収益　①－② 86,986,968 円      
④建物等に帰属する純収益 75,240,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,746,968 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,010,433 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,815 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    275,260,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区黒川本通三丁目３２番
 1800000030138-0000
2 　名古屋市北区黒川本通三丁目３３番１
 1800000030139-0000
3 　名古屋市北区黒川本通三丁目３５番１
 1800000030140-0000
4 　名古屋市北区黒川本通三丁目３５番３
 1800000030142-0000
5 　名古屋市北区黒川本通三丁目３７番１
 1800000030144-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋北 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 5-6 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　那須　明   TEL.
鑑定評価額 382,000,000 円  １㎡当たりの価格 306,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区黒川本通３丁目３２番外
 ②地積
　(㎡)		 1,249  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
不整形
1:1.2		 葬祭会館

ＲＣ5		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ幹線沿いの
商業地域		 東40m国道、三方路 水道、ガス、下水 黒川

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 黒川駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗、事務所ビル、中高層の共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状程
度の地域環境を維持しながら推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    212,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区及び隣接する西区、東区等の幹線道路沿いの商業地域の圏域である。当該地域は地下鉄最寄駅から徒
歩圏内の幹線道路沿いに位置し、商住多様な用途に供されている地域であり、需要者は郊外型店舗を展開する法人及び
それらに賃貸を目論む投資家や営業所・クリニック等自用目的の法人個人、賃貸・分譲マンションのデベロッパー等多
岐に亘る。価格は規模等により多様であり、取引も少ないことから中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と同様の商業地の事例を採用し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方収益価
格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地においては重視すべき価格であるが、想定要素が多い点でやや信頼
性に欠ける。したがって収益性に着目した取引も含め、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格も比較
考量して、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋北 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    325,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[118.2]		 [105.9]
100		 305,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    291,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は若干の減少傾向である。インフ
レや建築費の高騰、更には利上げ懸念等、先
行きに不透明感は強く不動産市況はやや停滞
気味である。

幹線道路沿いの商住混在地域で、地域要因の
変動は見られない。地下鉄駅から近いため需
要は底堅いものの、地価水準の上昇は鈍化傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０５２
６
-525		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27.3m市道、
南3.7m、角地
商業

(90,400)
b Ａ西０５１
４
-522		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東25m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ａ西０５３
１
-530		 名古屋市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d Ａ西０６１
３
-8		 名古屋市西区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
236,244  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
254,339 		 100
[  80.8]
314,776 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.9]
　　　　 100
333,000 
b (　           ) 
241,833  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
262,993 		 100
[  82.5]
318,779 
338,000 
c (　           ) 
187,996  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
207,996 		 100
[  85.5]
243,270 
258,000 
d (　           ) 
241,944  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.3]
280,688 		 100
[  96.8]
289,967 
307,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    309,000 円／㎡]  



名古屋北 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

111,167,398 
24,217,077 
86,950,321 
75,600,000 
11,350,321 		 （　0.9342）
10,603,470 		 （  4.1 -  0.1 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    265,086,750 円　　　　（　    212,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 524.78 ＲＣ9 5,026.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   1,249 ㎡     31.0 m x   38.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所（共にフロア貸し）、３～９階共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡）を想定した。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 用途・規模より標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
524.78 
81.5 
427.70 
3,294 
1,408,844 		 6.0  8,453,064 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
562.66 
88.2 
496.27 
2,843 
1,410,896 		 6.0  8,465,376 
0.0  0 

 3～ 9		 住宅
562.66 
89.8 
505.27 
1,961 
990,834 		 2.0  1,981,668 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,026.06 
88.8 
4,460.86 

9,755,578 		 30,790,116 
0 
⑨年額支払賃料      9,755,578 円　×　12ヶ月　＝　     117,066,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,460.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       117,066,936 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     8,345,886 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 110,881,050 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        30,790,116 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         286,348 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     111,167,398 円　　　　（　        89,005 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ北賃貸２６
　　　　-18		 1,920  
(   1,919) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,959 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,961 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｂ北賃貸３７
　　　　-1		 1,930  
(   1,930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,969 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,000,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,769,077 円  　　　      119,226,936　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      848,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,217,077 円　（　　　　　　        19,389 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9342    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   5,026.06 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0900 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,600,000 円  
（　　　　　        60,528 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 111,167,398 円      
②総費用 24,217,077 円      
③純収益　①－② 86,950,321 円      
④建物等に帰属する純収益 75,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,350,321 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,603,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,490 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    265,086,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     212,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区黒川本通三丁目３２番
 1800000030138-0000
2 　名古屋市北区黒川本通三丁目３３番１
 1800000030139-0000
3 　名古屋市北区黒川本通三丁目３５番１
 1800000030140-0000
4 　名古屋市北区黒川本通三丁目３５番３
 1800000030142-0000
5 　名古屋市北区黒川本通三丁目３７番１
 1800000030144-0000
6 　
7 　
8 　
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備考