別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋北 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 -16 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　佐野　達也   TEL.
鑑定評価額 31,900,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区石園町３丁目１８番１
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
、事業所が混在する
住宅地域		 北7.7m市道 水道、ガス、下水 平安通

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　７
．７ｍ市道		 交通

施設		 平安通駅南西方

180m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、共同住宅、事業所等がみられる混在住宅地域である。周辺において特段の地域要因の変化はみられず
、現状の住宅需要の堅調さを維持し、地価は強含みで推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区庄内川以南を中心とした、地下鉄が利用可能な住宅地域と判定する。需要者は、名古屋市内に勤務
する個人が中心である。名古屋市中心部へのアクセスといった利便性から人気の高い地域であり、住宅需要は堅調であ
る。中心となる価格帯は、土地のみで２５００～３５００万円程度、新築戸建住宅で３５００～４５００万円程度であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地上に共同住宅を想定し収益価格を求めたが、投資額に見合う賃料の想定が困難であることから、収益価格は
低位に試算された。主たる需要者は自用目的での取引が中心であり、市場性を重視して意思決定を行うと考えられる。
従って、本件では、市場実態を反映した価格である比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋北 -10               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    235,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[112.1]		 [100.0]
100		 217,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅需要は堅調ではあるが、世界情勢を発端
とする物価上昇によって建築費の高騰と金利
上昇懸念のため、不動産市況の先行不安感が
強まっている。

一般住宅、共同住宅の他に事業所等もみられ
る混在住宅地域である。地域要因に影響を及
ぼす特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０５２
６
-515		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2.6m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b Ａ北０６２
６
-8		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ北０５３
７
-512		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.7m市道、
中間画地
準工
絶対高３１ｍ高度
特別用途地区
(70,200)
d Ａ北０６２
６
-14		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西5.4m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e Ａ北０５３
４
-30		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北5.4m市道、
中間画地
準工
絶対高３１ｍ高度
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
184,420  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
164,236 		 100
[  77.2]
212,741 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
213,000 
b (　           ) 
230,688  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
212,910 		 100
[  95.1]
223,880 
224,000 
c (　           ) 
217,432  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
201,474 		 100
[  93.1]
216,406 
216,000 
d (　           ) 
195,725  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
195,144 		 100
[  94.1]
207,379 
207,000 
e (　           ) 
192,976  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
211,854 		 100
[  95.0]
223,004 
223,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    217,000 円／㎡]  



名古屋北 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,784,421 
999,501 
3,784,920 
3,240,720 
544,200 		 （　0.9760）
531,139 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     12,646,167 円　　　　（　     86,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｓ4 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   147 ㎡      9.5 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（２ＬＤＫ、約５６㎡）、各階１戸、計４戸を想定。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 狭小共同住宅としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 4		 居宅
70.00 
80.0 
56.00 
1,689 
94,584 		 2.0  189,168 
1.0  94,584 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
80.0 
224.00 

378,336 		 756,672 
378,336 
⑨年額支払賃料        378,336 円　×　12ヶ月　＝　       4,540,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,540,032 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       245,002 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,655,030 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           756,672 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,188 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          378,336 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         122,203 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,784,421 円　　　　（　        32,547 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ北賃貸０４
　　　　-12		 1,513  
(   1,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,610 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,689 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ北賃貸２６
　　　　-30		 1,943  
(   1,889) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[102.0]
1,870 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 252,000 円  　　　　     50,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 147,001 円  　　　        4,900,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      428,400 円  　　　　     50,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,400 円  　　　　     50,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,400 円  　　　　     50,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         999,501 円　（　　　　　　         6,799 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,240,720 円  
（　　　　　        22,046 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,784,421 円      
②総費用 999,501 円      
③純収益　①－② 3,784,920 円      
④建物等に帰属する純収益 3,240,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 544,200 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 531,139 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,613 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,646,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区石園町三丁目１８番１
 1800000001054-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋北 -16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋北 -16 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　原科　篤   TEL.
鑑定評価額 31,900,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市北区石園町３丁目１８番１
 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
、事業所が混在する
住宅地域		 北7.7m市道 水道、ガス、下水 平安通

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　７
．７ｍ市道		 交通

施設		 平安通駅南西方

180m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い利便性の高い住宅地域であり、建物の建替え等を経て現在の住環境を維持していくと考えられる。住宅
需要は概ね堅調のため、地価は上昇傾向で推移すると予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区のうち庄内川以南の地域のほか、隣接する東区・西区等も含む住宅地域と判定した。需要者は、都
心に通勤する北区内在住者を中心に、周辺市区からの転入者もみられる。立地条件に優れ需要は概ね堅調で、地価は上
昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は２５００～３０００万円、新築戸建は３５００～５５００万円程度
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益還元法では共同住宅の建築を想定したが、対象地の規模が小さく収益性が劣り、試算価格は低位となった。周辺で
は自己の住宅用地としての取引が中心であり、利便性や居住の快適性を重視した価格が形成されている。以上により、
本件では取引事例との比較から求めた比準価格を標準に収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋北 -10               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    235,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[100.0]		 100
[113.1]		 [100.0]
100		 215,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇等による先行き不透明感はあるもの
の、名古屋市北区の住宅地の需要は概ね堅調
であり、地価は上昇傾向で推移している。


駅に近い立地条件から需給動向は堅調である
。地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋北 -16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ北０６２
６
-8		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ北０５３
７
-512		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4.7m市道、
中間画地
準工
絶対高３１ｍ高度
特別用途地区
(70,200)
c Ａ北０５２
６
-537		 名古屋市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高31m
(70,200)
d Ａ北０６２
６
-16		 名古屋市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.4m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
230,688  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
212,910 		 100
[ 100.0]
212,910 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
213,000 
b (　           ) 
217,432  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
201,474 		 100
[  98.9]
203,715 
204,000 
c (　           ) 
249,264  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
230,969 		 100
[ 106.8]
216,263 
216,000 
d (　           ) 
242,471  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.8]
230,783 		 100
[  97.8]
235,974 
236,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    217,000 円／㎡]  



名古屋北 -16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,897,399 
974,343 
3,923,056 
3,330,740 
592,316 		 （　0.9760）
578,100 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     13,764,286 円　　　　（　     93,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋北 -16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｓ4 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   147 ㎡      9.5 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺狭小住宅地の共同住宅と同程度を想定。２ＬＤＫ（５６㎡夫婦２～３人向）×４戸 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 駅近の狭小共同住宅等の標準的利用を参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
70.00 
80.0 
56.00 
1,761 
98,616 		 2.0  197,232 
0.0  0 

 2～ 4		 居宅
70.00 
80.0 
56.00 
1,761 
98,616 		 2.0  197,232 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
80.0 
224.00 

394,464 		 788,928 
0 
⑨年額支払賃料        394,464 円　×　12ヶ月　＝　       4,733,568 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,733,568 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       203,743 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,889,825 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           788,928 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,897,399 円　　　　（　        33,316 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ北賃貸２６
　　　　-15		 1,585  
(   1,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,685 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,764 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,761 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ北賃貸２６
　　　　-12		 1,576  
(   1,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,843 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋北 -16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,400 円  　　　　     51,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 203,743 円  　　　        5,093,568　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      440,300 円  　　　　     51,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,800 円  　　　　     51,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,800 円  　　　　     51,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         974,343 円　（　　　　　　         6,628 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,330,740 円  
（　　　　　        22,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,897,399 円      
②総費用 974,343 円      
③純収益　①－② 3,923,056 円      
④建物等に帰属する純収益 3,330,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 592,316 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 578,100 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,933 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,764,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋北 -16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市北区石園町三丁目１８番１
 1800000001054-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考