令和6年1月15日　提出 名古屋北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋北 -4 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　加藤　恭一   TEL.

鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市北区安井２丁目８０８番 ｢安井２－８－１１｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 上飯田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．２ｍ市道 交通 施設 上飯田駅北西方 1.7km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外住宅地域を中心に売買の動きが鈍くなりつつあるが、当面は現状の地域環境及び地価水準を維持していくも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね北区内、地下鉄を始めとする各鉄道駅までやや距離を有する庄内川以南の住宅地域と判定す る。需要者は、名古屋市在住の一次取得者層を中心に、他市町からの転入者も見受けられる。総額を意識した画地規模 の過小な取引が中心となっている。中心となる価格帯は、土地のみで２０００万円から３０００万円程度、新築戸建住 宅で３５００万円から５５００万円程度が標準的と推測する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地に係る市場の特性等を勘案すると、対象標準地については、自己使用目的でのエンドユーザーが需要の中心 となることが見込まれることから、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した比準価格 は重視する必要がある。本件は、比準価格を標準に代表標準地との比較より得られた対象標準地の規準価格との均衡に 留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋北 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    235,000 円／㎡ [103.4] 100 100 [100.0] 100 [154.1] [100.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による物価高や海外経済減速等の下押し 要因により、景気回復に一服感が見られる。 地域環境の変化は見られない。建築資材の高 騰等により、郊外住宅地域を中心に売買の動 きが鈍くなりつつあり、地価上昇に一服感が 見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％