別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋東 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 5-12 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔   TEL.
鑑定評価額 54,700,000 円  １㎡当たりの価格 316,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区古出来１丁目１１０番
｢古出来１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:4		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6		 中低層の店舗、営業
所等が建ち並ぶ普通
商業地域		 北30m県道、東側道 水道、ガス、下水 大曽根

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 大曽根駅南東方

1.1km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗、営業所のほか、マンション等も混在する幹線道路沿いの商業地域で、特段の大きな変動要因もな
く、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    333,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東区及び周辺区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、地元企業、個人事業主
、投資家、マンションデベロッパー等である。幹線道路に沿接する近隣地域及びその周辺は、マンション用地としての
需要も見込まれる地域であることから、需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は、立地条件、規模等に応じて多様で
、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格については、
当該地域は自用目的のみならず、収益性に着目した需要が認められることから、一定の説得力を有する。従って、比準
価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    383,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[107.0]		 100
[128.4]		 [105.0]
100		 316,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢、物価上昇等の経済情勢の不安要素
はあるが、不動産の立地、用途、収益物件の
可否等の個性に応じて、取引市場には強弱が
見られる。

当該地域は、中低層店舗、営業所等が建ち並
ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動要
因は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東０５３
２
-510		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東30m市道、
南8m、角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
b Ａ千種０５
４２
-523		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東32.7m市道、
中間画地
商業

(100,400)
c Ａ東０４２
８
-512		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ
(90,300)
d Ａ千種０５
４２
-26		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e Ａ千種０５
４０
-525		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西15m市道、
中間画地
２住居
３１ｍ高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
397,333  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
411,713 		 100
[ 121.9]
337,747 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
355,000 
b (　           ) 
340,155  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
372,810 		 100
[ 117.6]
317,015 
333,000 
c (　           ) 
292,522  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
318,264 		 100
[  98.0]
324,759 
341,000 
d (　           ) 
239,546  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
263,980 		 100
[  85.8]
307,669 
323,000 
e (　           ) 
202,382  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
213,715 		 100
[  72.2]
296,004 
311,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    333,000 円／㎡]  



名古屋東 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,339,982 
4,602,443 
14,737,539 
13,216,000 
1,521,539 		 （　0.9446）
1,437,246 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     47,908,200 円　　　　（　    277,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 143.55 ＲＣ8 849.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   173 ㎡      6.7 m x   26.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗はフロア貸し、２階以上は共同住宅（約４５㎡の１ＬＤＫ）を想定。 ⑦有効率　  78.6 ％
の理由		 建物規模、用途等から標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
173.55 
20.3 
35.25 
3,289 
115,937 		 10.0  1,159,370 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
96.55 
93.5 
90.30 
2,268 
204,800 		 1.0  204,800 
0.0  0 

 3～ 5		 居宅
96.55 
93.5 
90.30 
2,313 
208,864 		 1.0  208,864 
0.0  0 

 6～ 8		 居宅
96.55 
93.5 
90.30 
2,381 
215,004 		 1.0  215,004 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
849.40 
78.6 
667.35 

1,592,341 		 2,635,774 
0 
⑨年額支払賃料      1,592,341 円　×　12ヶ月　＝　      19,108,092 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     667.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,108,092 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,232,886 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,315,206 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,635,774 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,776 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,339,982 円　　　　（　       111,792 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東賃貸３２
　　　　-43		 2,629  
(   2,582) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,385 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,270 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,268 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ東賃貸３２
　　　　-31		 2,558  
(   2,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.7]		 100
[100.0]
2,155 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,180,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 616,443 円  　　　       20,548,092　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      127,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,206,600 円  　　　　    236,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       236,000 円  　　　　    236,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段の費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,602,443 円　（　　　　　　        26,604 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 236,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 267,000 円／㎡　×　     849.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,216,000 円  
（　　　　　        76,393 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,339,982 円      
②総費用 4,602,443 円      
③純収益　①－② 14,737,539 円      
④建物等に帰属する純収益 13,216,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,521,539 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,437,246 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,308 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,908,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     277,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区古出来一丁目１１０番
 1800000104621-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋東 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 5-12 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌塚　敦司   TEL.
鑑定評価額 54,100,000 円  １㎡当たりの価格 313,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区古出来１丁目１１０番
｢古出来１－１－８｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:4		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6		 中低層の店舗、営業
所等が建ち並ぶ普通
商業地域		 北30m県道、東側道 水道、ガス、下水 大曽根

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ県道 交通

施設		 大曽根駅南東方

1.1km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏外で繁華性も劣る商業地であるため、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    327,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市東部の幹線街路沿いの商業地域。需要者は主として地場の業績好調な法人の他に個人投資家や不
動産業者等である。欧米を中心に金融引締めに転換しつつあるが、日本の低金利を背景に名古屋の賃貸マンション用地
に対する投資意欲は依然として底堅い。最寄駅から徒歩圏外で賃貸需要もやや弱いが、割安感があるため地価は緩やか
な上昇を続けている。取引の中心は規模によって異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格に比較して収益価格が低位に求められた。容積率は４００％であるが、間口が狭く、地積も小さいため収益性
の高い建物を想定できなかったためと思われる。自用の店舗や事務所用地を取得する取引が多いが、収益目的での取引
も想定は可能である。市場性を反映した比準価格は精度が高いが、収益価格も一定の説得力を有する。以上により比準
価格を重視し、収益価格も参考にし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-7               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    383,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[107.0]		 100
[130.5]		 [105.0]
100		 311,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材価格と人件費の上昇から建築費用は高騰
しているが、名古屋の不動産への投資意欲は
依然として強く、取引は活発である。


交通量は多いが、最寄駅から徒歩圏外で利便
性が劣る商業地域であるため、地域要因に特
段の変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０６
４０
-18		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
b Ｂ東０５３
２
-501		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東30m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
c Ａ東０６３
２
-5		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東50m国道、
北9m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d Ａ東０５３
２
-5		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m市道、
南5.3m、
北5.3m、
三方路
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
198,143  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
227,327 		 100
[  84.7]
268,391 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
282,000 
b (　           ) 
362,976  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
392,014 		 100
[ 106.9]
366,711 
385,000 
c (　           ) 
299,179  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
381,809 		 100
[ 126.7]
301,349 
316,000 
d (　           ) 
404,214  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
428,769 		 100
[ 106.7]
401,845 
422,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    327,000 円／㎡]  



名古屋東 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,451,189 
4,258,404 
14,192,785 
12,745,200 
1,447,585 		 （　0.9483）
1,372,745 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     45,758,167 円　　　　（　    264,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 143.55 ＲＣ8 849.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   173 ㎡      6.7 m x   26.5 m  前面道路：県道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗スケルトン、２Ｆ～コンパクトタイプ約４３㎡を中心とする店舗兼共同住宅ビルを想定した。 ⑦有効率　  78.6 ％
の理由		 １級建築士作成の想定図面による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
173.55 
20.3 
35.25 
3,025 
106,631 		 10.0  1,066,310 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
96.55 
93.5 
90.30 
2,150 
194,145 		 2.0  388,290 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
96.55 
93.5 
90.30 
2,215 
200,015 		 2.0  400,030 
0.0  0 

 6～ 8		 共同住宅
96.55 
93.5 
90.30 
2,258 
203,897 		 2.0  407,794 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
849.40 
78.6 
667.35 

1,512,512 		 3,878,072 
0 
⑨年額支払賃料      1,512,512 円　×　12ヶ月　＝　      18,150,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     667.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,150,144 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,175,409 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,414,735 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,878,072 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,451,189 円　　　　（　       106,654 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東賃貸３２
　　　　-31		 2,558  
(   2,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,436 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,154 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ東賃貸３２
　　　　-40		 1,871  
(   1,808) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,871 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 741,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 587,704 円  　　　       19,590,144　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      126,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,309,400 円  　　　　    247,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       247,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       247,000 円  　　　　    247,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,258,404 円　（　　　　　　        24,615 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 247,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　     849.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0516     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0361 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0838 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,745,200 円  
（　　　　　        73,672 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,451,189 円      
②総費用 4,258,404 円      
③純収益　①－② 14,192,785 円      
④建物等に帰属する純収益 12,745,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,447,585 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,372,745 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,935 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,758,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     264,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区古出来一丁目１１０番
 1800000104621-0000
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備考