別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋東 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 5-7 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 414,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区徳川２丁目６０１番
｢徳川２－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 258  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ7		 高層共同住宅、低層
の店舗等が混在する
商業地域		 北西50m国道、三方路 水道、ガス、下水 森下

440m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 森下駅南西方

440m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層共同住宅、低層の店舗等が混在する商業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維
持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    425,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    365,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区及び隣接区の幹線道路沿いを中心とする商業地域で、特に最寄り駅からの接近性が優る地域と代替・
競争等の関係が強い。需要者の中心は投資目的で賃貸マンションを開発する不動産業者等であるが、規模が大きい画地
はマンションディベロッパーの需要も見込まれる。駅前地域を中心に収益物件の高値取引が見られており、地価はやや
強含みで推移している。市場での中心価格帯は立地・規模等の個別性により大きく異なるため、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は東区及び隣接区の幹線道路沿いの商業地域に所在する取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実
証的な価格として規範性が高い。収益価格は店舗兼共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格である。建
物の想定内容からやや低位に求められたが、投資目的の需要者の価値判断において一定の説得力を有する。以上から、
比準価格を標準に収益価格を比較考量し、周辺地域の地価動向も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東（県） 5-5               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    394,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和を背景に、都心部及び周辺エリアの
投資市場は堅調に推移しているが、建築費の
高騰や金利上昇懸念から、今後の動向には注
視を要する。

最寄り駅に近い幹線道路沿いの商業地域であ
る。地域要因に特段の変動はないが、投資需
要やマンション開発需要が根強い地域である
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％ +5.1 ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東０６３
２
-5		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東50m国道、
北9m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b Ａ東０６３
２
-6		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東50m国道、
北西5.3m、
二方路
商業

(100,500)
c Ａ東０４２
８
-512		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
d Ａ東０６３
８
-14		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南24.4m市道、
中間画地
準工
絶対高４５ｍ高度
(70,200)
e Ａ千種０５
４２
-523		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東32.7m市道、
中間画地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
299,179  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
381,809 		 100
[  98.8]
386,446 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
413,000 
b (　           ) 
482,604  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
494,786 		 100
[ 120.0]
412,322 
441,000 
c (　           ) 
292,522  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
318,264 		 100
[  77.5]
410,663 
439,000 
d (　           ) 
287,378  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
303,184 		 100
[  77.0]
393,745 
421,000 
e (　           ) 
340,155  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
372,810 		 100
[  98.9]
376,957 
403,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    425,000 円／㎡]  



名古屋東 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,552,197 
7,668,476 
24,883,721 
21,896,000 
2,987,721 		 （　0.9446）
2,822,201 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     94,073,367 円　　　　（　    365,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 158.95 ＲＣ11 1,391.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   258 ㎡     14.5 m x   19.2 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（１区画）、２～１１階は住宅（１Ｋ：約３０㎡、各階４戸）、機械式駐車場６台を想定した。 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
123.14 
65.5 
80.70 
2,570 
207,399 		 10.0  2,073,990 
0.0  0 

 2～11		 住宅
126.80 
93.7 
118.80 
2,150 
255,420 		 1.0  255,420 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,391.14 
91.2 
1,268.70 

2,761,599 		 4,628,190 
0 
⑨年額支払賃料      2,761,599 円　×　12ヶ月　＝　      33,139,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,268.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費に係る収支は通り抜け処理として非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,139,188 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,710,959 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,508,229 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,628,190 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,968 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,552,197 円　　　　（　       126,171 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東賃貸２７
　　　　-52		 1,902  
(   1,901) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 98.9]		 100
[104.0]
2,078 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,152 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,150 円/㎡）


　基準階   6 F     B
b Ｂ東賃貸３２
　　　　-24		 2,239  
(   2,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[ 99.0]
2,240 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,955,000 円  　　　　    391,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,026,576 円  　　　       34,219,188　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,655,800 円  　　　　    391,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       391,000 円  　　　　    391,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       391,000 円  　　　　    391,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段の費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,668,476 円　（　　　　　　        29,723 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 391,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,391.14 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,896,000 円  
（　　　　　        84,868 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,552,197 円      
②総費用 7,668,476 円      
③純収益　①－② 24,883,721 円      
④建物等に帰属する純収益 21,896,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,987,721 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,822,201 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,939 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,073,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     365,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区徳川二丁目６０１番
 1800000118280-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋東 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 5-7 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 414,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区徳川２丁目６０１番
｢徳川２－６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 258  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ7		 高層共同住宅、低層
の店舗等が混在する
商業地域		 北西50m国道、三方路 水道、ガス、下水 森下

440m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５０ｍ国道 交通

施設		 森下駅南西方

440m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに低層店舗、共同住宅等が見られる商業地域であり、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状の
まま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    441,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東区及び周辺区内の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は、地元企業、個人事業主
、投資家、マンションデベロッパー等である。幹線道路に沿接する近隣地域及びその周辺は、マンション用地としての
需要も見込まれる地域であることから、需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は、立地条件、規模等に応じて多様で
、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、本件の主たる需要者は
投資家等であるため、収益性を基礎とした理論的な価格である収益価格も一定の説得力を有する。従って、市場性を反
映した比準価格を標準に、収益価格をも関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東（県） 5-5               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    372,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢、物価上昇等の経済情勢の不安要素
はあるが、不動産の立地、用途、収益物件の
可否等の個性に応じて、取引市場には強弱が
見られる。

当該地域は、幹線道路沿いに低層店舗、共同
住宅等が見られる商業地域であり、地域要因
に特段の変動要因は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％ +11.3 ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東０５３
２
-510		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東30m市道、
南8m、角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(100,300)
b Ａ東０６３
２
-5		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東50m国道、
北9m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c Ａ東０４２
８
-512		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ
(90,300)
d Ａ東０５２
８
-504		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西24.5m市
道、中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
397,333  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
411,713 		 100
[  94.9]
433,839 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
464,000 
b (　           ) 
299,179  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
381,809 		 100
[  94.6]
403,604 
432,000 
c (　           ) 
292,522  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
318,264 		 100
[  76.6]
415,488 
445,000 
d (　           ) 
207,347  		 100
[ 100.0]		 [ 106.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
226,177 		 100
[  57.3]
394,724 
422,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    441,000 円／㎡]  



名古屋東 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,514,060 
7,667,249 
24,846,811 
21,896,000 
2,950,811 		 （　0.9446）
2,787,336 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     92,911,200 円　　　　（　    360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼共同住宅 158.95 ＲＣ11 1,391.14
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   258 ㎡     14.5 m x   19.2 m  前面道路：国道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗（フロア貸し）、２Ｆ以上：１Ｋ（約３０㎡）、各階４戸を想定。駐車場は機械式３段（６台）を想定。 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
123.14 
65.5 
80.70 
2,675 
215,873 		 10.0  2,158,730 
0.0  0 

 2～11		 共同住宅
126.80 
93.7 
118.80 
2,140 
254,232 		 1.0  254,232 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,391.14 
91.2 
1,268.70 

2,758,193 		 4,701,050 
0 
⑨年額支払賃料      2,758,193 円　×　12ヶ月　＝　      33,098,316 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,268.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,080,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,098,316 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,080,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,708,916 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,469,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,701,050 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,660 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,514,060 円　　　　（　       126,023 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東賃貸２７
　　　　-52		 1,902  
(   1,901) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,168 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,142 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,140 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ東賃貸３２
　　　　-24		 2,239  
(   2,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,115 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,955,000 円  　　　　    391,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,025,349 円  　　　       34,178,316　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      249,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,655,800 円  　　　　    391,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       391,000 円  　　　　    391,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       391,000 円  　　　　    391,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,667,249 円　（　　　　　　        29,718 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 391,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,391.14 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,896,000 円  
（　　　　　        84,868 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,514,060 円      
②総費用 7,667,249 円      
③純収益　①－② 24,846,811 円      
④建物等に帰属する純収益 21,896,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,950,811 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,787,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,804 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,911,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区徳川二丁目６０１番
 1800000118280-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考