別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋東 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 5-6 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌塚　敦司   TEL.
鑑定評価額 517,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区葵１丁目１６０９番外
｢葵１－１６－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 417  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ14		 中高層の店舗兼共同
住宅、事務所が多い
商業地域		 南37m市道 水道、ガス、下水 新栄町

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３７ｍ市道 交通

施設		 新栄町駅北東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗兼共同住宅が多い幹線道路沿いの商業地域である。古くからの事務所ビルも見られるが、規模の大
きい土地を中心に店舗兼共同住宅が緩やかに増加してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区を中心に名古屋市内の容積率の高い準高度ないし高度商業地域である。需要者は主としてＪ－ＲＥＩ
Ｔ、私募リート等の機関投資家や全国的に事業を展開する不動産会社が中心となるが、地場の不動産会社や企業も見ら
れる。新栄駅から徒歩圏で容積率も６００％であるため、需要は安定しているが賃貸マンション用地としては割高感が
あるため、価格の上昇は緩やかである。取引の中心は規模によって異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格に比較して収益価格が低位に求められたが概ね均衡が得られた。自用の店舗や事業所用地を取得する取引も見
られるが、容積率が６００％で駅から近いため収益目的での取引が中心となる。市場性を反映した比準価格は精度が高
いが、収益価格も説得力を有する。以上により、比準価格を標準に収益価格も参考にし、昨年からの市場動向も勘案し
、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　名古屋東（県） 5-1         　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,220,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材価格と人件費の上昇から建築費用は高騰
しているが、名古屋の不動産への投資意欲は
依然として強く、取引は活発である。


周辺の地域要因に特段の変化はないが、駅か
ら徒歩圏内で容積率が高い商業地の需要は依
然として強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東０５３
８
-515		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北49.8m市道、
東4m、角地
商業
特定用途誘導地区
(100,600)
b Ａ東０６３
８
-12		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東30m市道、
南西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ中０６１
５
-18		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区　
(100,800)
d Ａ中０５１
５
-505		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e Ｂ東０５３
２
-3		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東50m市道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
887,763  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
932,574 		 100
[  66.3]
1,406,597 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,410,000 
b (　           ) 
1,058,211  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,064,258 		 100
[  65.9]
1,614,959 
1,610,000 
c (　           ) 
1,942,326  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,953,980 		 100
[ 132.7]
1,472,479 
1,470,000 
d (　           ) 
1,170,686  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.4]
1,433,885 		 100
[ 134.0]
1,070,063 
1,070,000 
e (　           ) 
913,662  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,008,778 		 100
[  78.8]
1,280,175 
1,280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,310,000 円／㎡]  



名古屋東 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,628,297 
14,950,408 
55,677,889 
40,851,000 
14,826,889 		 （　0.9493）
14,075,166 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    485,350,552 円　　　　（　  1,160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 236.40 ＲＣ14 2,749.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   417 ㎡     18.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  37.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗スケルトン、２Ｆ～コンパクトタイプ約４６㎡を中心とする店舗兼共同住宅ビルを想定した。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 １級建築士作成の想定図面による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.46 
38.1 
84.00 
4,051 
340,284 		 10.0  3,402,840 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
202.10 
94.6 
191.10 
2,260 
431,886 		 2.0  863,772 
0.0  0 

 5～ 8		 共同住宅
202.10 
94.6 
191.10 
2,384 
455,582 		 2.0  911,164 
0.0  0 

 9～13		 共同住宅
202.10 
94.6 
191.10 
2,373 
453,480 		 2.0  906,960 
0.0  0 

14～14		 共同住宅
103.40 
89.4 
92.44 
2,418 
223,520 		 2.0  447,040 
0.0  0 

計
2,749.06 
89.8 
2,469.64 

5,949,190 		 14,620,652 
0 
⑨年額支払賃料      5,949,190 円　×　12ヶ月　＝　      71,390,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,469.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,390,280 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     4,499,417 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,490,863 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,620,652 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         137,434 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,628,297 円　　　　（　       169,372 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東賃貸３２
　　　　-31		 2,558  
(   2,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,558 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,264 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,260 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｂ東賃貸３２
　　　　-40		 1,871  
(   1,808) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,969 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,403,000 円  　　　　    801,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,249,708 円  　　　       74,990,280　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,206,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,489,300 円  　　　　    801,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       801,000 円  　　　　    801,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       801,000 円  　　　　    801,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段の費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,950,408 円　（　　　　　　        35,852 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9493    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 801,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   2,749.06 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0510     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  40 ％　＋ 0.0833 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 40,851,000 円  
（　　　　　        97,964 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,628,297 円      
②総費用 14,950,408 円      
③純収益　①－② 55,677,889 円      
④建物等に帰属する純収益 40,851,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,826,889 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,075,166 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,753 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    485,350,552 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区葵一丁目１６０９番
 1800000095731-0000
2 　名古屋市東区葵一丁目１６１０番
 1800000095732-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋東 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 5-6 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利   TEL.
鑑定評価額 517,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,240,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区葵１丁目１６０９番外
｢葵１－１６－３０｣		 ②地積
　(㎡)		 417  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ14		 中高層の店舗兼共同
住宅、事務所が多い
商業地域		 南37m市道 水道、ガス、下水 新栄町

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３７ｍ市道 交通

施設		 新栄町駅北東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 マンション化の動きは落ち着きつつあり、暫くは現状の地域性を維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区及び中区、千種区に所在する幹線道路沿いの商業地域である。需要者はデベロッパーや法人投資家、
地元企業が中心となる。当地域は新栄町駅に近接する利便性と、幹線道路沿いの割に落ち着いた環境を持つため、マン
ション需要が高い。老朽化ビルは続々とマンションに建て替わってきたが、その勢いが落ち始めており、市場は比較的
落ち着いた状況である。中心価格帯は規模や用途等による差異が大きく、一定の傾向を見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は東区及び中区の類似性の高い商業地事例から試算しており、市場の実勢を反映する。収益価格は店舗兼共同
住宅の賃貸を想定した、投資家の着目する価格である。収益価格は想定要素が多く不安定な面があるものの、投資需要
が高い当地域では説得力を有する。検討の結果、両価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東（県） 5-1               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,220,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済の減速や物価高、金利上昇リスクな
ど不安定な状況が続く中、経済活動の正常化
と低金利環境の継続により不動産投資市場は
堅調に推移した。

マンション需要は高く投資需要も継続してい
るが、やや供給過剰感が出てきた。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％ +1.6 ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東０４３
２
-512		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北37m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ中０５１
５
-505		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ａ東０４３
２
-511		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ａ東０５３
８
-515		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北49.8m市道、
東4m、角地
商業
特定用途誘導地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
890,699  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
1,093,260 		 100
[ 100.0]
1,093,260 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,090,000 
b (　           ) 
1,170,686  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.4]
1,433,885 		 100
[ 116.5]
1,230,803 
1,230,000 
c (　           ) 
1,438,337  		 100
[ 100.0]		 [ 116.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,672,786 		 100
[ 116.5]
1,435,868 
1,440,000 
d (　           ) 
887,763  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
932,574 		 100
[  63.2]
1,475,592 
1,480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,290,000 円／㎡]  



名古屋東 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

77,488,834 
17,202,482 
60,286,352 
45,926,600 
14,359,752 		 （　0.9456）
13,578,581 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    468,226,931 円　　　　（　  1,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 236.40 ＲＣ14 2,749.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   417 ㎡     18.0 m x   23.0 m  前面道路：市道     　  37.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、エントランス、２～１４階：共同住宅（１ＬＤＫ・全５０戸）、機械式駐車場１５台。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.46 
38.1 
84.00 
4,538 
381,192 		 12.0  4,574,304 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
202.10 
94.6 
191.10 
2,496 
476,986 		 2.0  953,972 
0.0  0 

 5～ 8		 共同住宅
202.10 
94.6 
191.10 
2,546 
486,541 		 2.0  973,082 
0.0  0 

 9～13		 共同住宅
202.10 
94.6 
191.10 
2,596 
496,096 		 2.0  992,192 
0.0  0 

14～14		 共同住宅
103.40 
89.4 
92.40 
2,646 
244,490 		 2.0  488,980 
0.0  0 

計
2,749.06 
89.8 
2,469.60 

6,483,284 		 16,778,488 
0 
⑨年額支払賃料      6,483,284 円　×　12ヶ月　＝　      77,799,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,469.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,799,408 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,069,970 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 77,329,438 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,778,488 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         159,396 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      77,488,834 円　　　　（　       185,825 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中賃貸３２
　　　　-41		 2,509  
(   2,438) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
2,536 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,496 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中賃貸３２
　　　　-47		 2,403  
(   2,403) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]
2,429 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,145,000 円  　　　　    829,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,441,982 円  　　　       81,399,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,206,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,751,100 円  　　　　    829,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       829,000 円  　　　　    829,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       829,000 円  　　　　    829,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,202,482 円　（　　　　　　        41,253 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 829,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   2,749.06 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 45,926,600 円  
（　　　　　       110,136 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 77,488,834 円      
②総費用 17,202,482 円      
③純収益　①－② 60,286,352 円      
④建物等に帰属する純収益 45,926,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,359,752 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,578,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,563 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    468,226,931 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区葵一丁目１６０９番
 1800000095731-0000
2 　名古屋市東区葵一丁目１６１０番
 1800000095732-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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27 　
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49 　
50 　
備考