別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 5-5 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.
鑑定評価額 1,260,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区東桜１丁目９２２番外
｢東桜１－９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 812  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,600)
不整形
1:1.2		 事務所兼店舗

ＳＲＣ11F2B		 高層の店舗付事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南20m市道 水道、ガス、下水 栄

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西側市道から３０ｍは地区計
画内だが、誘導用途でなけれ
ば容積率は変わらない。		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 栄駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 栄オアシス２１に近い商業地域である。古い事務所ビルや時間貸し駐車場等は、徐々に高層の店舗兼事務所ビル
や店舗付マンション等への建て替えが進行していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,670,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区及び隣接する中区の高度・準高度商業地域である。需要者は主としてＪ－ＲＥＩＴ、私募リート等の
不動産ファンドや機関投資家、大手不動産会社が中心となるが、地場の不動産会社や企業も見られる。栄駅から徒歩圏
で容積率も高いため、高層店舗兼事務所ビル用地の他、ホテル用地の需要もあり、地価は上昇している。取引の中心と
なる価格帯は、画地規模等によって差異があるため、一定の傾向は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地の周辺地域の商業地域に所在する取引事例を中心に求めており、市場性を反映した実証的な価
格である。収益価格は店舗兼事務所ビルを建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、建築費が高騰してい
ることもあって、やや低位に求められた。当該地域は商業地域であるため、収益性が重視されるべきであるが、実証的
な比準価格を中心に、収益価格も考慮の上、代表標準地からの検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,200,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.8]		 [100.0]
100		 1,550,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和政策が維持されているため、不動産
投資市場は堅調だが、建築費高騰や物価高、
金利の先高感が懸念され、今後の売買動向に
は注意を要する。

周辺では中日ビルの竣工が近づいている他、
複数の再開発が動き出しており、久屋大通東
側の地域の発展が期待されている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ東０５３
２
-3		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東50m市道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b Ａ東０４３
２
-511		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c Ａ東０５２
８
-12		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南10m市道、
中間画地
商業
特定用途誘導地区
(100,500)
d Ｂ中０５１
５
-502		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北29.8m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e Ａ東０５２
８
-11		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東50m国道、
北20m、角地
商業
特定用途誘導区域
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
913,662  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,008,778 		 100
[  59.7]
1,689,745 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,690,000 
b (　           ) 
1,438,337  		 100
[ 100.0]		 [ 116.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,672,786 		 100
[ 101.7]
1,644,824 
1,640,000 
c (　           ) 
958,556  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,075,500 		 100
[  54.3]
1,980,663 
1,980,000 
d (　           ) 
3,234,209  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,331,235 		 100
[ 161.5]
2,062,684 
2,060,000 
e (　           ) 
783,650  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
808,584 		 100
[  53.0]
1,525,630 
1,530,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,670,000 円／㎡]  



名古屋東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

212,691,658 
80,758,559 
131,933,099 
95,842,000 
36,091,099 		 （　0.9456）
34,127,743 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,176,818,724 円　　　　（　  1,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 630.90 Ｓ8F1B 5,266.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   812 ㎡     25.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～８階は事務所、地下は駐車場の店舗兼事務所ビルを想定。容積不算入部分あり。 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 建築規模及び用途から妥当と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
219.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
630.90 
55.3 
349.06 
4,800 
1,675,488 		 12.0  20,105,856 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
630.90 
83.9 
529.20 
3,392 
1,795,046 		 10.0  17,950,460 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,266.80 
77.0 
4,053.46 

14,240,810 		 145,759,076 
0 
⑨年額支払賃料     14,240,810 円　×　12ヶ月　＝　     170,889,720 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   4,053.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　      44,166,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       215,056,220 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       5,040,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     8,803,849 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 211,292,371 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       145,759,076 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,399,287 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     212,691,658 円　　　　（　       261,936 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東賃貸３０
　　　　-7		 4,583  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[102.9]		 100
[100.0]
4,242 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,392 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b Ｂ東賃貸３２
　　　　-30		 3,355  
(   3,328) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.9]		 100
[124.0]
3,093 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,650,000 円  　　　　  1,730,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 43,138,859 円  　　　      220,096,220　×　　　　  19.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,334,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,175,500 円  　　　　  1,730,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,730,000 円  　　　　  1,730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,730,000 円  　　　　  1,730,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      80,758,559 円　（　　　　　　        99,456 円／㎡）　　（経費率　　  38.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,730,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   5,266.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 95,842,000 円  
（　　　　　       118,032 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 212,691,658 円      
②総費用 80,758,559 円      
③純収益　①－② 131,933,099 円      
④建物等に帰属する純収益 95,842,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,091,099 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,127,743 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,029 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,176,818,724 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区東桜一丁目９２２番
 1800000128188-0000
2 　名古屋市東区東桜一丁目９２４番１
 1800000128190-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋東 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 5-5 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利   TEL.
鑑定評価額 1,240,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,530,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区東桜１丁目９２２番外
｢東桜１－９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 812  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
不整形
1:1.2		 事務所兼店舗

ＳＲＣ11F2B		 高層の店舗付事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南20m市道 水道、ガス、下水 栄

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 栄駅北東方

350m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 短期的には現状維持と予測するが、栄地区で複数の大型再開発計画が進行中で、その進捗に伴い繁華性の向上が
期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
間口大　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東区及び中区の準高度・普通商業地域である。需要者は収益不動産の取得を目的とする法人投資家や大手
・中堅不動産会社、地元有力企業が中心となる。久屋大通の背後地に位置するが、栄駅に近接する利便性からオフィス
需要が認められる。賃貸市場に弱さが残るものの、低金利を追い風に投資需要は高く、売買市場は堅調に推移している
。中心価格帯は規模や用途等による差異が大きく、一定の傾向を見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は東区及び中区の類似性の高い商業地事例から試算しており、市場の実勢を反映する。収益価格は店舗兼事務
所ビルの賃貸を想定した、投資家の着目する価格である。収益価格は想定要素が多く不安定な面があるものの、投資需
要が高い当地域では説得力を有する。検討の結果、両価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋東 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,200,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.5]		 [100.0]
100		 1,520,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外経済の減速や物価高、金利上昇リスクな
ど不安定な状況が続く中、経済活動の正常化
と低金利環境の継続により不動産投資市場は
堅調に推移した。

オフィス需要は緩やかに回復しており、空室
率は改善傾向にある。また、人通りが戻り、
店舗・ホテル需要も回復傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -15.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東０５３
８
-512		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.9m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,474)
b Ｂ東０５３
２
-3		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東50m市道、
西6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c Ａ東０４３
２
-511		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d Ａ中０５１
５
-505		 名古屋市中区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
859,492  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
988,859 		 100
[  56.9]
1,737,889 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,740,000 
b (　           ) 
913,662  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,008,778 		 100
[  61.5]
1,640,289 
1,640,000 
c (　           ) 
1,438,337  		 100
[ 100.0]		 [ 116.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,672,786 		 100
[ 101.7]
1,644,824 
1,640,000 
d (　           ) 
1,170,686  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.4]
1,433,885 		 100
[ 101.7]
1,409,916 
1,410,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,610,000 円／㎡]  



名古屋東 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

217,263,064 
84,829,634 
132,433,430 
96,950,000 
35,483,430 		 （　0.9456）
33,553,131 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  1,157,004,517 円　　　　（　  1,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 630.90 Ｓ8F1B 5,266.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   600 ％   600 ％   812 ㎡     25.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～８階：事務所、地下駐車場１２台。 ⑦有効率　  77.0 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
219.60 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
630.90 
55.3 
349.06 
4,860 
1,696,432 		 12.0  20,357,184 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
630.90 
83.9 
529.20 
3,600 
1,905,120 		 10.0  19,051,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,266.80 
77.0 
4,053.46 

15,032,272 		 153,715,584 
0 
⑨年額支払賃料     15,032,272 円　×　12ヶ月　＝　     180,387,264 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   4,053.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　      44,166,500 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の共益費水準を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       224,553,764 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       5,040,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    13,775,626 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 215,818,138 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       153,715,584 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,444,926 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     217,263,064 円　　　　（　       267,565 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東賃貸３０
　　　　-7		 4,583  
(   4,538) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
3,735 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ中賃貸３０
　　　　-101		 3,177  
(   3,146) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,400 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,750,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 46,607,534 円  　　　      229,593,764　×　　　　  20.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,609,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,362,500 円  　　　　  1,750,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,750,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,750,000 円  　　　　  1,750,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      84,829,634 円　（　　　　　　       104,470 円／㎡）　　（経費率　　  39.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9456    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,750,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   5,266.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 96,950,000 円  
（　　　　　       119,397 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 217,263,064 円      
②総費用 84,829,634 円      
③純収益　①－② 132,433,430 円      
④建物等に帰属する純収益 96,950,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 35,483,430 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 33,553,131 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,322 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,157,004,517 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区東桜一丁目９２２番
 1800000128188-0000
2 　名古屋市東区東桜一丁目９２４番１
 1800000128190-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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29 　
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備考