令和6年1月15日　提出 名古屋東 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋東 -9 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　松原　孝文   TEL.

鑑定評価額 654,000,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 240,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市東区徳川町２６０９番１ ②地積 　(㎡) 1,698   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 不整形 1:2 共同住宅 ＳＲＣ13 共同住宅の他、一般 住宅等も見られる住 宅地域 北8m市道、背面道 水道、ガス、下水 大曽根 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 大曽根駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既に共同住宅が多く建ち並んでいる地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測す る。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 地勢　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    392,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              384,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東区、千種区を中心とした都心部へのアクセスが良いマンション適地である。主たる需要者は、大手のマ ンションデベロッパーが中心である。新築マンションの分譲価格は依然として強気だが、売行きは二極化している。都 心部のマンション適地が希少になっているため、マンション用地需要が広がっており、周辺部でも価格が上昇している 。中心となる価格帯は画地規模等により大きく異なるため、一定の傾向は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発法による価格はわずかに低位に求められた。比準価格はマンション適地の取引事例を採用して試算しており、市場 の実態を反映した実証的な価格である。開発法による価格は想定要素を含むが、マンション業者の投資採算性を反映し た理論的な価格であり、一定の説得力を有する。以上により、比準価格と開発法による価格を考慮の上、代表標準地か らの検討も踏まえて、上記の通り、対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　 +12.3 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    430,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [112.3] 100 [104.9] [ 99.0] 100 385,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    338,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策が維持されている一方で、建築 費高騰や物価高に伴う購入マインドの低下等 が懸念され、今後のマンション販売動向には 注意を要する。 名古屋の都心部ではマンション用地の価格が 上昇し、建築費も高騰しており、マンション 適地が希少になっており、周辺部に用地需要 が広がっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.9 ％  ％