別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋東 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 -3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.
鑑定評価額 347,000,000 円  １㎡当たりの価格 777,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区白壁４丁目８９番
 ②地積
　(㎡)		 446  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 大規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北7.7m市道 水道、ガス、下水 東大手

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 名古屋市を代表する高級住宅
地域		 街

路		 基準方位北　　　７
．７ｍ市道		 交通

施設		 東大手駅東方

780m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模一般住宅が多い閑静な住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    777,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    293,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市内の高級住宅地域である。当該地域は市内屈指の高級住宅街であり、需要者は地縁を有する富裕
層や法人が中心である。古くから名声が高く、売り物件は限定的であるが、需要は根強い。同品等とされる高級住宅地
は白壁・主税町・橦木町の一部に限られ、その希少性の高さも相まって、成約価格は高値圏を維持している。中心価格
帯は、取引そのものが少ないことに加え、規模や取引当事者の属性等による差異が大きく、一定の傾向は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は東区の地域的特性が類似する住宅地の取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的な価格であ
る。収益価格は共同住宅を建築して賃貸することを想定して求めた価格であるが、元本価格に見合う賃料水準が形成さ
れておらず、低位に求められた。当該地域は居住の快適性等を重視する自用目的の市場参加者が中心であり、比準価格
を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋東 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    605,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[109.0]		 100
[ 75.5]		 [100.0]
100		 778,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰による販売価格の上昇、物価高
、金利上昇等による購入マインドの低下が懸
念されるが、立地条件が優る地域の販売状況
は堅調である。

富裕層や高所得者層の住宅購入意欲は根強く
、高級住宅地に対する需要は堅調に推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ東０６３
８
-19		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.9m市道、
北5.9m、
二方路
１住居
３１ｍ高度地区
(70,200)
b Ｂ東０４３
２
-503		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
２住居
３１ｍ高度地区
(70,160)
c Ａ東０５３
８
-514		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.9m市道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
d Ａ東０５３
２
-504		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
東6m、角地
近商
絶対高３１ｍ高度
(90,200)
e Ａ東０５２
８
-502		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m区画街路
、西4m、
角地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
462,122  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.4]
460,317 		 100
[  55.0]
836,940 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
837,000 
b (　           ) 
513,691  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
561,978 		 100
[  69.8]
805,126 
805,000 
c (　           ) 
503,414  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
495,101 		 100
[  64.9]
762,867 
763,000 
d (　           ) 
424,189  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 114.5]
397,145 		 100
[  51.0]
778,716 
779,000 
e (　           ) 
399,654  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
411,951 		 100
[  58.8]
700,597 
701,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +2.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　 +14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    777,000 円／㎡]  



名古屋東 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,051,676 
6,240,592 
21,811,084 
16,488,900 
5,322,184 		 （　0.9563）
5,089,605 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    130,502,692 円　　　　（　    293,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 283.50 ＲＣ5 1,061.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   446 ㎡     14.5 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建の共同住宅（１階はエントランス・駐車場等、２～５階は１ＬＤＫ：約５０㎡～３ＬＤＫ：約８８㎡）、駐車場７台を想定。 ⑦有効率　  69.5 ％
の理由		 類似建物と比較して標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
243.75 
 
 
 
 		    
   

 2～ 3		 住宅
228.00 
90.0 
205.13 
3,050 
625,647 		 2.0  1,251,294 
1.0  625,647 

 4～ 4		 住宅
201.01 
89.7 
180.38 
3,080 
555,570 		 2.0  1,111,140 
1.0  555,570 

 5～ 5		 住宅
160.50 
91.6 
147.00 
3,110 
457,170 		 2.0  914,340 
1.0  457,170 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,061.26 
69.5 
737.64 

2,264,034 		 4,528,068 
2,264,034 
⑨年額支払賃料      2,264,034 円　×　12ヶ月　＝　      27,168,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     737.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費に係る収支は通り抜け処理として非計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,848,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,168,408 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,848,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,450,820 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,565,588 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,528,068 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,017 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,264,034 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         443,071 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,051,676 円　　　　（　        62,896 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ中賃貸２９
　　　　-30		 2,746  
(   2,695) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 91.5]		 100
[103.0]
2,973 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,107 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｂ中賃貸２９
　　　　-17		 3,059  
(   3,005) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 92.4]		 100
[101.0]
3,214 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,395,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 870,492 円  　　　       29,016,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      808,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,608,600 円  　　　　    279,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特段の費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,240,592 円　（　　　　　　        13,992 円／㎡）　　（経費率　　  22.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 279,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,061.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,488,900 円  
（　　　　　        36,971 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,051,676 円      
②総費用 6,240,592 円      
③純収益　①－② 21,811,084 円      
④建物等に帰属する純収益 16,488,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,322,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,089,605 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,412 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,502,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     293,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区白壁四丁目８９番
 1800000106045-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋東 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋東 -3 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　浅田　勝利   TEL.
鑑定評価額 346,000,000 円  １㎡当たりの価格 775,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 570,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市東区白壁４丁目８９番
 ②地積
　(㎡)		 446  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 大規模一般住宅が多
い閑静な住宅地域
 北7.7m市道 水道、ガス、下水 東大手

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市内屈指の高級住宅地域であ
る。		 街

路		 基準方位北　　　７
．７ｍ市道		 交通

施設		 東大手駅東方

780m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 周囲にマンション建設が見られるが、高級住宅地域としての地位を確立しており、当面は現状の地域性を維持す
ると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    775,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    323,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市内の高級住宅地域である。当地域は市内屈指の高級住宅街であり、需要者は地縁性を有する富裕
層や法人が中心となる。古くからの名声が資産価値を上げ、高額であるが需要は根強い。同品等とされる高級住宅地は
白壁・主税町・橦木町の一部に限られ、その希少性の高さも相まって、周囲では高値取引も見られる。中心価格帯は規
模による差が大きいが土地で３億円前後、新築戸建の取引は殆んど見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は古くからの高級住宅地域であり、自用の取引を標準とする。市場価格は取引価格をベースに形成されており
、重視される価格は比準価格である。一方、収益価格は賃貸マンションを想定したが、土地の資産価値に見合う賃料水
準が形成されておらず、低位に求められた。検討の結果、市場を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋東 -1                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +9.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    605,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[109.0]		 100
[ 76.5]		 [100.0]
100		 768,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰や物価高、金利上昇懸念により
、住宅市場全体に陰りが見え始めたが、東区
の住宅需要は堅調で地価は高値を維持してい
る。

富裕層の投資意欲は高く、高級住宅地に対す
る需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋東 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ東０４３
２
-503		 名古屋市東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
２住居
３１ｍ高度地区
(70,160)
b Ａ東０５２
８
-506		 名古屋市東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.8m市道、
西4.9m、角地
２住居

(80,200)
c Ａ東０６３
８
-22		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.8m市道、
中間画地
２住居
３１ｍ高度地区
(70,200)
d Ａ東０５２
８
-1		 名古屋市東区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南6.7m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
513,691  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
561,978 		 100
[  74.4]
755,347 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
755,000 
b (　    710,077) 
769,775  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
791,497 		 100
[ 100.0]
791,497 
791,000 
c (　           ) 
454,609  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.4]
543,005 		 100
[ 101.0]
537,629 
538,000 
d (　           ) 
509,805  		 100
[ 100.0]		 [ 117.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
549,093 		 100
[  60.0]
915,155 
915,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +13.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    775,000 円／㎡]  



名古屋東 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,701,024 
6,047,364 
22,653,660 
16,784,400 
5,869,260 		 （　0.9563）
5,612,773 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    143,917,256 円　　　　（　    323,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋東 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 283.50 ＲＣ5 1,061.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   446 ㎡     14.5 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ５階建て共同住宅（１ＬＤＫ：約５０㎡～３ＬＤＫ：約８８㎡）、駐車場７台。 ⑦有効率　  69.5 ％
の理由		 共用廊下、車庫・駐輪場等による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
243.75 
 
 
 
 		    
   

 2～ 3		 共同住宅
228.00 
90.0 
205.13 
3,058 
627,288 		 2.0  1,254,576 
1.0  627,288 

 4～ 4		 共同住宅
201.01 
89.7 
180.38 
3,150 
568,197 		 2.0  1,136,394 
1.0  568,197 

 5～ 5		 共同住宅
160.50 
91.6 
147.00 
3,211 
472,017 		 2.0  944,034 
1.0  472,017 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,061.26 
69.5 
737.64 

2,294,790 		 4,589,580 
2,294,790 
⑨年額支払賃料      2,294,790 円　×　12ヶ月　＝　      27,537,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     737.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  22,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,848,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,537,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,848,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,469,274 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,916,206 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,589,580 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,601 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,294,790 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         741,217 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,701,024 円　　　　（　        64,352 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東賃貸３２
　　　　-46		 2,661  
(   2,614) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[101.0]
3,100 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,058 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ東賃貸３２
　　　　-31		 2,558  
(   2,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[101.0]
3,166 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋東 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,136,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 881,564 円  　　　       29,385,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      806,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,655,400 円  　　　　    284,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       284,000 円  　　　　    284,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,047,364 円　（　　　　　　        13,559 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 284,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,061.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,784,400 円  
（　　　　　        37,633 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,701,024 円      
②総費用 6,047,364 円      
③純収益　①－② 22,653,660 円      
④建物等に帰属する純収益 16,784,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,869,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,612,773 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,585 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    143,917,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     323,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋東 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市東区白壁四丁目８９番
 1800000106045-0000
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備考