別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋千種 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 5-21 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　加藤　雅也   TEL.
鑑定評価額 57,900,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区天満通１丁目３６番
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の小売店舗、事
務所等が建ち並ぶ商
業地域		 東24.5m県道 水道、ガス、下水 砂田橋

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４．５ｍ県道 交通

施設		 砂田橋駅南方

780m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域であるが、一部、住居系への転用も見られる。地域要因に特段の変動はなく、当面
は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね千種区及びその周辺区等の幹線、準幹線道路沿いの商業地域である。当該地域は店舗、事務所、マ
ンション等様々な用途が考えられるが、商業地域としての繁華性はやや劣る。需要者の中心は個人や地元法人の他、デ
ベロッパー等であり、市場の中心価格帯は、立地条件、規模等に応じて多様であり、需要の中心となる価格帯は見いだ
せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を収集して求めたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあ
るが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。本件は収益性を重視する商業地であるが
、自己の業務用の取引が中心である。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更に
代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋千種 5-6             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    408,000 円／㎡		 [109.8]
100		 100
[100.0]		 100
[175.4]		 [100.0]
100		 255,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    239,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景に不動産市場は堅調に推移して
いるが、世界情勢や物価動向等により、先行
きは、やや不透明な状況にある。


地域要因に特段の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０５
３３
-21		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.9m市道、
南6.1m、角地
１住居

(70,200)
b Ａ千種０６
４０
-23		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南24.5m県道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
c Ａ千種０５
３３
-11		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北25m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d Ａ千種０５
４２
-16		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24.5m県道、
中間画地
近商

(90,300)
e Ａ千種０６
４０
-18		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
近商
絶対高４５ｍ高度
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
287,363  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
306,521 		 100
[  95.6]
320,629 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
321,000 
b (　           ) 
231,723  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
237,284 		 100
[ 104.0]
228,158 
228,000 
c (　           ) 
237,039  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
267,380 		 100
[  76.3]
350,433 
350,000 
d (　           ) 
223,766  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
248,156 		 100
[ 102.9]
241,162 
241,000 
e (　           ) 
198,143  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
227,327 		 100
[ 107.8]
210,878 
211,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    270,000 円／㎡]  



名古屋千種 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,816,402 
1,919,730 
6,896,672 
5,647,200 
1,249,472 		 （　0.9493）
1,186,124 		 （  3.1 -  0.2 ）
2.9％  
⑧収益価格 　     40,900,828 円　　　　（　    180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 154.88 ＲＣ3 415.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   227 ㎡      9.8 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  24.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗及び２～３階は各階２戸、平面駐車場を想定。 ⑦有効率　  78.2 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.50 
65.6 
86.90 
3,000 
260,700 		 10.0  2,607,000 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
141.68 
84.1 
119.18 
1,955 
232,997 		 2.0  465,994 
1.0  232,997 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
415.86 
78.2 
325.26 

726,694 		 3,538,988 
465,994 
⑨年額支払賃料        726,694 円　×　12ヶ月　＝　       8,720,328 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     325.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         504,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,720,328 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         504,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       553,460 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,670,868 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,538,988 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,266 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          465,994 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         112,268 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,816,402 円　　　　（　        38,839 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ東賃貸３３
　　　　-2		 1,845  
(   1,803) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,050 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,955 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ千種賃貸４０
　　　　-5		 2,025  
(   2,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,929 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋千種 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 416,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 276,730 円  　　　        9,224,328　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      135,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      884,000 円  　　　　    104,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,919,730 円　（　　　　　　         8,457 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9493    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     415.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0504 ×  30 ％　＋ 0.0833 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,647,200 円  
（　　　　　        24,878 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,816,402 円      
②総費用 1,919,730 円      
③純収益　①－② 6,896,672 円      
④建物等に帰属する純収益 5,647,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,249,472 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,186,124 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,225 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,900,828 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区天満通一丁目３６番
 1808000272918-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋千種 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 5-21 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　内田　克也   TEL.
鑑定評価額 57,700,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区天満通１丁目３６番
 ②地積
　(㎡)		 227  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の小売店舗、事
務所等が建ち並ぶ商
業地域		 東24.5m県道 水道、ガス、下水 砂田橋

780m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２４．５ｍ県道 交通

施設		 砂田橋駅南方

780m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線沿いに低層店舗、共同住宅、事業所等が見受けられる商業地域であり、当面は現状を維持しつつ推移してい
くものと予測される。地価水準の動向は周辺の取引動向等から強含み傾向で推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    182,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋市内の幹線沿い等の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に事業拠点を有する地元の
法人のほか、マンションデベロッパーなども想定される。当地域は繁華性が稍劣る地域であるものの、幹線沿いにて事
務所のほかマンションとしての需要も認められることから需要は強含みで推移している。また、取引面積や総額は業種
や事業規模によって異なるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場の実態を反映した比準価格及び不動産の収益性に着目した収益価格が得られた。比準価格は多数の類似した事例に
よる実証的な価格にてその説得力は高い。収益価格は需要者の特性を反映したものであるが、賃料の粘着性により稍低
めに求められ、変動率等の想定要因の多さからも信頼性は相対的に稍劣る。従って本評価では比準価格を中心に、収益
価格を比較考量して更に代表標準地と規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋千種 5-6             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    408,000 円／㎡		 [109.8]
100		 100
[100.0]		 100
[176.4]		 [100.0]
100		 254,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    239,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景況感、人出は回復傾向にて、先行きは不透
明な情勢のなか投資需要は強く不動産市況は
堅調である。


近隣地域は最寄駅からやや離れた幹線道路沿
いの商業地域である。価格に影響を与える特
段の要因は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０５
４２
-16		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24.5m県道、
中間画地
近商

(90,300)
b Ａ千種０５
４２
-26		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ千種０６
４０
-6		 名古屋市千種区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西15m市道、
東5.2m、
二方路
近商
絶対高３１ｍ高度
(82,200)
d Ａ千種０６
４２
-14		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北24.5m県道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
223,766  		 100
[ 100.0]		 [ 110.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
248,156 		 100
[  98.0]
253,220 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
253,000 
b (　           ) 
239,546  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
263,980 		 100
[  96.8]
272,707 
273,000 
c (　           ) 
257,435  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
269,182 		 100
[  97.8]
275,237 
275,000 
d (　           ) 
192,823  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
203,621 		 100
[  80.8]
252,006 
252,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.64 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    259,000 円／㎡]  



名古屋千種 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,151,974 
2,018,195 
7,133,779 
5,824,000 
1,309,779 		 （　0.9446）
1,237,217 		 （  3.1 -  0.1 ）
3.0％  
⑧収益価格 　     41,240,567 円　　　　（　    182,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 154.88 ＲＣ3 415.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   227 ㎡      9.8 m x   23.0 m  前面道路：県道     　  24.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階はファミリータイプの共同住宅（各階２戸）、平面駐車場を想定。 ⑦有効率　  78.2 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.50 
65.6 
86.90 
3,065 
266,349 		 10.0  2,663,490 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
141.68 
84.1 
119.18 
2,043 
243,485 		 1.0  243,485 
1.0  243,485 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
415.86 
78.2 
325.26 

753,319 		 3,150,460 
486,970 
⑨年額支払賃料        753,319 円　×　12ヶ月　＝　       9,039,828 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     325.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         540,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,039,828 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         540,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       574,790 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,005,038 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,150,460 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,614 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          486,970 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         117,322 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,151,974 円　　　　（　        40,317 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ千種賃貸４２
　　　　-2		 2,182  
(   2,120) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,205 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,088 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,043 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ千種賃貸３３
　　　　-29		 1,775  
(   1,772) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,944 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋千種 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 416,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 287,395 円  　　　        9,579,828　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      134,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      972,400 円  　　　　    104,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       104,000 円  　　　　    104,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,018,195 円　（　　　　　　         8,891 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 104,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     415.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0560     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0838 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,824,000 円  
（　　　　　        25,656 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,151,974 円      
②総費用 2,018,195 円      
③純収益　①－② 7,133,779 円      
④建物等に帰属する純収益 5,824,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,309,779 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,237,217 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,450 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,240,567 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     182,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区天満通一丁目３６番
 1808000272918-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
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備考