別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋千種 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 -26 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　本田　知子   TEL.
鑑定評価額 76,300,000 円  １㎡当たりの価格 333,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区丸山町２丁目６３番３外
 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が建ち並ぶ
東斜面の既成住宅地
域		 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 池下

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　５．
５ｍ市道		 交通

施設		 池下駅南方

750m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。需要は概ね堅調であり、地価水
準は高止まり傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    333,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千種区を中心とする名古屋市東部に存する居住環境の良好な住宅地域である。需要者は、千種区をはじ
めとする市内在住又は市内勤務の一次取得者で、高所得者層が中心である。近隣地域は、中小規模の戸建住宅が建ち並
ぶ、居住環境の良好な住宅地域で、地下鉄東山線沿線から当該地域を含む南方に向かって地価上昇エリアが広がりを見
せている。需要の中心となる価格帯について、規模により異なるが、土地２００㎡で７０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸
用建物の建設を想定して求めた理論的な価格であるが、元本価格に見合う賃料水準が形成されていないなど効用を十分
に発揮できない面があり低く求められた。近隣地域では自用目的での取引が中心であるため、実証的な比準価格を標準
とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋千種 -5              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    386,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[100.0]		 100
[137.3]		 [105.0]
100		 334,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千種区の人口は微減傾向。優良住宅地を中心
に高値取引が目立っているが、土地取引件数
は後半縮小傾向。建築着工数は前年を下回っ
ている。

地域要因に特段の変動はないが、地価水準の
高いエリアが拡大している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０５
３３
-525		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東9m市道、
中間画地
１中専

(70,200)
b Ａ千種０６
３０
-8		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西9m市道、
中間画地
１中専
２０ｍ高度地区
(70,200)
c Ａ千種０６
４０
-3		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5.4m市道、
北西5.4m、
角地
１中専
２０ｍ高度地区
(70,200)
d Ａ千種０５
３０
-526		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.3m市道、
中間画地
２中専
２０ｍ高度地区
(70,200)
e Ａ千種０５
４２
-532		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5.5m市道、
中間画地
２中専

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
354,871  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
408,355 		 100
[ 128.5]
317,786 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
334,000 
b (　           ) 
272,862  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.2]
355,547 		 100
[ 111.0]
320,313 
336,000 
c (　           ) 
287,260  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.5]
317,061 		 100
[ 104.0]
304,866 
320,000 
d (　           ) 
306,131  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
292,931 		 100
[  91.2]
321,196 
337,000 
e (　           ) 
259,540  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
283,035 		 100
[  90.3]
313,439 
329,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -6.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    333,000 円／㎡]  



名古屋千種 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,910,446 
897,237 
4,013,209 
2,145,900 
1,867,309 		 （　0.9770）
1,824,361 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     46,778,487 円　　　　（　    204,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.00 ＬＳ2 174.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   229 ㎡     13.7 m x   15.9 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約４３㎡の１ＤＫタイプを各階２戸ずつ、平面駐車場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 建物規模、用途等から標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
87.00 
100.0 
87.00 
2,196 
191,052 		 2.0  382,104 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.00 
100.0 
174.00 

382,104 		 764,208 
0 
⑨年額支払賃料        382,104 円　×　12ヶ月　＝　       4,585,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         576,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,585,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         576,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       258,062 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,903,186 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           764,208 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,260 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,910,446 円　　　　（　        21,443 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ千種賃貸３０
　　　　-1		 2,432  
(   2,379) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[106.0]		 100
[106.0]
2,186 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,196 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ千種賃貸３０
　　　　-2		 2,382  
(   2,331) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.0]		 100
[106.0]
2,225 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋千種 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 172,500 円  　　　　     34,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 154,837 円  　　　        5,161,248　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      178,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      322,500 円  　　　　     34,500,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,500 円  　　　　     34,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,500 円  　　　　     34,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         897,237 円　（　　　　　　         3,918 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,145,900 円  
（　　　　　         9,371 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,910,446 円      
②総費用 897,237 円      
③純収益　①－② 4,013,209 円      
④建物等に帰属する純収益 2,145,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,867,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,824,361 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,778,487 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     204,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区丸山町二丁目６３番３
 1808000286801-0000
2 　名古屋市千種区丸山町二丁目６５番
 1808000286805-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
名古屋千種 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋千種 -26 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　鎌塚　敦司   TEL.
鑑定評価額 76,300,000 円  １㎡当たりの価格 333,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 名古屋市千種区丸山町２丁目６３番３外
 ②地積
　(㎡)		 229  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅が建ち並ぶ
東斜面の既成住宅地
域		 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 池下

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 起伏の激しい丘陵地であるた
め道路との高低差によって造
成費用がかさむ。		 街

路		 基準方位北、　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 池下駅南方

750m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 一部に駐車場が見られるが、戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住宅地として熟成しているため、
今後も閑静な住宅地域として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    333,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    186,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄東山線沿線の駅から概ね徒歩圏内に位置する住宅地域である。需要者は名古屋市及びその周辺に居
住する、所得がやや高い層が中心であるが、分譲を目的とした業者の参入も見られる。地下鉄駅からも概ね徒歩圏内で
住環境も良好なことから富裕層を中心に需要は強く、周辺の地価は大きく上昇している。需要の中心は土地のみで４０
００万円～５０００万円、新築の建売で５５００万円～７０００万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 都心への利便性、住環境とも良いため賃貸需要は強い地域であるが、地積が小さく、容積率も２００％であるため、収
益性の高い建物の想定ができなかったことから収益価格は低位に求められた。周辺には賃貸マンション等も見られるが
、地主の土地活用が中心で収益目的での土地取引は少ない。自用の住宅地としての取引が中心であることから、収益価
格は参考にとどめ、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　名古屋千種 -5              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    386,000 円／㎡		 [113.2]
100		 100
[100.0]		 100
[138.4]		 [105.0]
100		 332,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 自動車を中心に地場産業の業績は好調で賃金
の上昇も見込まれるが、急激な物価高による
将来不安から住宅投資を一時的に見合わせる
動きが見られる。

富裕層の戸建用地としての取引が多いが、容
積率２００％であるため、分割して３階建の
狭小住宅用地として分譲される例も増えつつ
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 名古屋千種 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ千種０６
３０
-7		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
西4.5m、角地
１中専
２０ｍ高度地区
(70,200)
b Ａ千種０６
３０
-8		 名古屋市千種区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西9m市道、
中間画地
１中専
２０ｍ高度地区
(70,200)
c Ａ千種０６
３３
-30		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.4m市道
、北西5.4m、
角地
２中専

(80,200)
d Ａ千種０５
３３
-502		 名古屋市千種区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.5m市道、
中間画地
２中専

(40,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
440,666  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.4]
399,864 		 100
[ 100.0]
399,864 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
420,000 
b (　           ) 
272,862  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.2]
355,547 		 100
[ 112.0]
317,453 
333,000 
c (　           ) 
346,691  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
339,757 		 100
[  97.0]
350,265 
368,000 
d (　           ) 
302,499  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
318,834 		 100
[  94.0]
339,185 
356,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +13.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    333,000 円／㎡]  



名古屋千種 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,594,330 
794,876 
3,799,454 
2,058,820 
1,740,634 		 （　0.9547）
1,661,783 		 （  4.0 -  0.1 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     42,609,821 円　　　　（　    186,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
名古屋千種 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.00 ＬＳ2 174.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   229 ㎡     13.7 m x   15.9 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫのコンパクトタイプ（約４３．５㎡）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 共同住宅
87.00 
100.0 
87.00 
1,991 
173,217 		 2.0  346,434 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.00 
100.0 
174.00 

346,434 		 692,868 
0 
⑨年額支払賃料        346,434 円　×　12ヶ月　＝　       4,157,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         672,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,157,208 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         672,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       241,460 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,587,748 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           692,868 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,582 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,594,330 円　　　　（　        20,063 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ千種賃貸４０
　　　　-5		 2,025  
(   2,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,929 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,996 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,991 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ千種賃貸４０
　　　　-4		 2,165  
(   2,120) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,062 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
名古屋千種 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,300 円  　　　　     33,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 144,876 円  　　　        4,829,208　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      175,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      309,400 円  　　　　     33,100,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,100 円  　　　　     33,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,100 円  　　　　     33,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         794,876 円　（　　　　　　         3,471 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9547    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 ×  40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,058,820 円  
（　　　　　         8,990 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,594,330 円      
②総費用 794,876 円      
③純収益　①－② 3,799,454 円      
④建物等に帰属する純収益 2,058,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,740,634 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,661,783 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,257 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,609,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     186,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 名古屋千種 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　名古屋市千種区丸山町二丁目６３番３
 1808000286801-0000
2 　名古屋市千種区丸山町二丁目６５番
 1808000286805-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考