鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
名古屋千種 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋千種 -16

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　本田　知子

TEL.

鑑定評価額

1,040,000,000 円

１㎡当たりの価格

230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市千種区千代田橋１丁目１０３番｢千代田橋１－１－４｣				②地積　(㎡)	4,543 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ15	中高層共同住宅、物流施設等が混在する住宅地域	西9.1m市道	水道、ガス、下水	茶屋ヶ坂 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 0 ｍ、南 140 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 4,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．１ｍ市道

交通

施設

茶屋ヶ坂駅北東方

480m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

共同住宅と物流施設が混在する地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は安定して推
移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 241,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 220,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、千種区を中心とする名古屋市内の地下鉄駅徒歩圏内で、マンション適地が存する範囲である。需要者は
、マンション素地の取得を目的としたデベロッパー等が中心である。近隣地域は、共同住宅と物流施設が混在する地域
であるが、地下鉄駅にも比較的近く、また大規模地は希少性が高いこともあって、需要は底堅い。需要の中心となる価
格帯は、立地、規模等に応じて多様であり把握するのが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、駅徒歩圏内に存する画地規模の大きい取引事例から求めており実証的な価格といえる。一方、開発法によ
る価格は、主たる需要者である分譲マンション業者の投資採算性を反映した価格であり、説得力が認められる。従って
、本件においては比準価格と開発法による価格を関連付けて、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋千種 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.3

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 430,000 円／㎡

[106.5]
100

100
[112.3]

100
[176.7]

[100.0]
100

231,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    223,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千種区の人口は微減傾向。優良住宅地を中心
に高値取引が目立っているが、土地取引件数
は後半縮小傾向。建築着工数は前年を下回っ
ている。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +75.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋千種 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ昭和０６５０ -1	名古屋市昭和区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.3m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m 風致地区 (30,100)
b	Ａ千種０５４０ -506	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.3m市道、中間画地		２中専２０ｍ高度地区 (70,200)
c	Ａ熱田０５４１ -13	名古屋市熱田区		更地	（　）	不整形	南7.2m市道、東7.2m、北西5.1m、三方路		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
d	Ａ瑞穂０５４３ -527	名古屋市瑞穂区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.4m市道、中間画地		１低専高度地区最高10m (30,100)
e	Ａ熱田０５０１ -519	名古屋市熱田区		建付地	（　）	ほぼ台形	西10.9m市道、東3.6m、二方路		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 340,044	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.1]	364,655	100 [ 153.7]	237,251	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	237,000
b	(　 ) 227,126	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.2]	292,579	100 [ 146.4]	199,849		200,000
c	(　 ) 279,821	100 [ 100.0]	[ 109.2] 100	100 [ / ]	100 [ 108.6]	281,367	100 [ 114.0]	246,813		247,000
d	(　 ) 216,673	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	247,970	100 [ 104.8]	236,613		237,000
e	(　 ) 212,306	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 98.0]	100 [ 101.0]	232,082	100 [ 97.0]	239,260		239,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +65.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 +0.46	画地　　　　 +8.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

名古屋千種 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,242,354,460	3,243,147,402	12	630,000	8,766.45	350,000	9,658.50
⑧開発法による価格	999,207,058 円　　　　（　 220,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋千種 -16　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
4,543 ㎡	㎡		㎡		㎡	4,543.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,546.40 ㎡	9,658.50 ㎡	9,056.25 ㎡	602.25 ㎡	8,766.45 ㎡	ＲＣ・10F ( 121 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 34.0 ％）	（ 212.6 ％）	（ 199.3 ％）	（ 13.3 ％）	（ 90.76 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	72.6 ｍ 62.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.1 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

630,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 630,000 円／㎡　　×　　 8,766.45 ㎡　　＝　　　　 5,522,863,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,522,863,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 360,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 360,500 円／㎡　　×　　　 9,658.50 ㎡　　＝　　　　 3,481,889,250 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,522,863,500 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 552,286,350 円

支出合計　④+⑤+⑥

4,034,175,600 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	441,829,080 円	( 8 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 365,790,295 円
	販売総額(2期)	3,976,461,720 円	( 72 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 3,052,332,016 円
	販売総額(3期)	1,104,572,700 円	( 20 ％)	×　　0.7462	（ 31 ヶ月）	＝　　 824,232,149 円
収入合計		－	－	－	－	4,242,354,460 円
支出	建築工事費(1期)	348,188,925 円	( 10 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 316,817,103 円
	建築工事費(2期)	348,188,925 円	( 10 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 290,981,485 円
	建築工事費(3期)	2,785,511,400 円	( 80 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,138,158,551 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	331,371,810 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 307,247,942 円
	販売管理費(2期)	220,914,540 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 189,942,321 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,243,147,402 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,242,354,460 円　　－　　　　　　 3,243,147,402 円　　＝　　　　　 999,207,058 円 220,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

名古屋千種 -16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市千種区千代田橋一丁目１０３番	1808000271847-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
名古屋千種 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋千種 -16

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　加藤　雅也

TEL.

鑑定評価額

1,050,000,000 円

１㎡当たりの価格

232,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市千種区千代田橋１丁目１０３番｢千代田橋１－１－４｣				②地積　(㎡)	4,543 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ15	中高層共同住宅、物流施設等が混在する住宅地域	西9.1m市道	水道、ガス、下水	茶屋ヶ坂 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 0 ｍ、南 140 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 4,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．１ｍ市道

交通

施設

茶屋ヶ坂駅北東方

480m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

マンションや物流施設等が混在する地域であり、地域要因に大きな変動はない。今後も、概ね現状維持で推移す
るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 207,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね名古屋市千種区及び周辺区等の駅徒歩圏内に存する住環境が良好な分譲マンション適地である。需
要者の中心はマンション素地の取得を目的としたデベロッパー等である。当該地域は、地下鉄名城線茶屋ヶ坂駅徒歩圏
内の住宅地であり、需要は底堅く推移している。取引水準は立地条件、環境条件、規模等に応じて多様であり、需要の
中心となる価格帯の一定の傾向は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場参加者、画地規模、立地等の観点から採用した取引事例に基づく市場動向を反映した価格であるが、取
引事情、画地条件等により査定価格間の開差が大きい。一方、開発法による価格は各種の想定要素を含むものの、投資
採算性から意思決定を行う分譲マンション業者等の視点を具現した価格であり確実性は高いが、建築費の高止まりによ
りやや低位となった。本件では比準価格及び開発法による価格を相互に関連付け、上記鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋千種 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +12.3

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 430,000 円／㎡

[106.5]
100

100
[112.3]

100
[175.7]

[100.0]
100

232,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を背景に不動産市場は堅調に推移して
いるが、世界情勢や物価動向等により、先行
きは、やや不透明な状況にある。

マンション、物流施設等が混在する地域であ
り地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +74.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋千種 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ東０６３２ -3	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ整形	南5.4m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
b	Ａ東０５２８ -511	名古屋市東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		準工 (70,200)
c	Ａ東０６３２ -12	名古屋市東区		貸家建付地	（　）	不整形	東8m市道、南8m、角地		２住居３１ｍ高度地区 (80,200)
d	Ａ千種０６３０ -4	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	南15.9m市道、北5.9m、西5.9m、三方路		２住居３１ｍ高度地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 227,721	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	219,364	100 [ 100.9]	217,407	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	217,000
b	(　 ) 281,132	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	296,594	100 [ 104.7]	283,280		283,000
c	(　 ) 239,504	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.3]	253,535	100 [ 105.6]	240,090		240,000
d	(　 ) 168,541	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	164,528	100 [ 71.1]	231,404		231,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.31	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.31	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

名古屋千種 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,175,015,501	3,235,255,494	12	620,000	8,766.45	350,000	9,658.50
⑧開発法による価格	939,760,007 円　　　　（　 207,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋千種 -16　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
4,543 ㎡	㎡		㎡		㎡	4,543.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,546.40 ㎡	9,658.50 ㎡	9,056.25 ㎡	602.25 ㎡	8,766.45 ㎡	ＲＣ・10F ( 121 戸) 72㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 34.0 ％）	（ 212.6 ％）	（ 199.3 ％）	（ 13.3 ％）	（ 90.76 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	72.6 ｍ 62.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		9.1 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

620,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 620,000 円／㎡　　×　　 8,766.45 ㎡　　＝　　　　 5,435,199,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,435,199,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 360,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 360,500 円／㎡　　×　　　 9,658.50 ㎡　　＝　　　　 3,481,889,250 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,435,199,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 543,519,900 円

支出合計　④+⑤+⑥

4,025,409,150 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	10 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	10 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	434,815,920 円	( 8 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 359,984,100 円
	販売総額(2期)	3,913,343,280 円	( 72 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 3,003,882,302 円
	販売総額(3期)	1,087,039,800 円	( 20 ％)	×　　0.7462	（ 31 ヶ月）	＝　　 811,149,099 円
収入合計		－	－	－	－	4,175,015,501 円
支出	建築工事費(1期)	348,188,925 円	( 10 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 316,817,103 円
	建築工事費(2期)	348,188,925 円	( 10 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 290,981,485 円
	建築工事費(3期)	2,785,511,400 円	( 80 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,138,158,551 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	326,111,940 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 302,370,991 円
	販売管理費(2期)	217,407,960 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 186,927,364 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	3,235,255,494 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,175,015,501 円　　－　　　　　　 3,235,255,494 円　　＝　　　　　 939,760,007 円 207,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

名古屋千種 -16　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市千種区千代田橋一丁目１０３番	1808000271847-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考