令和6年1月15日　提出 名古屋千種 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -12 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　雄士   TEL.

鑑定評価額 61,400,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区東山元町５丁目１０番４ ②地積 　(㎡) 339   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,100) （その他） 第１種風致地区 1:1.2 住宅 ＲＣ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 東山公園 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 東山公園駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (30,100) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持する と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千種区、名東区、天白区等の名古屋市東部の住宅地域である。需要者は名古屋市及び周辺市に居住する一 次取得者で、中所得者層以上の世帯が中心である。最寄り駅から距離があり、規模が大きい画地が中心で総額が嵩むが 、閑静な居住環境を有するため一定の需要があり、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯 は、土地のみで６，０００万円前後、新築戸建住宅で７，５００～８，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、取引市場においても自己の居住目的の取引が中心であり、市場参加 者の観点から収益還元法は適用しなかった。比準価格は地域的特性が類似する千種区北東部の住宅地域に所在する取引 事例を比較検討して求めた価格であり、市場性を反映した価格として十分な説得力を有する。以上から、比準価格を妥 当と判断し、代表標準地からの検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    240,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [141.3] [105.0] 100 181,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰による販売価格の上昇、物価高 、金利上昇等による購入マインドの低下が懸 念されるが、立地条件が優る地域の販売状況 は堅調である。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％