令和6年1月15日　提出 名古屋千種 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋千種 -11 愛知県 愛知第１ 氏名  不動産鑑定士　大竹　大輔   TEL.

鑑定評価額 42,000,000 円  １㎡当たりの価格 286,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 215,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市千種区川崎町１丁目１６番１ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心にア パート等も見られる 住宅地域 北7.2m市道 水道、ガス、下水 本山 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ．２ｍ市道 交通 施設 本山駅南西方 850m 法令 規制 １低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のまま推移して いくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    286,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東山線、桜通線沿線で、千種区及びその周辺区内に存する住宅地域である。需要者は、千種区及 びその周辺区内の居住者が中心である。近隣地域及びその周辺は、居住環境及び生活利便性の比較的高い住宅地域で、 需要は底堅い。中心となる価格帯は、土地総額が４，０００～４，５００万円程度、新築戸建住宅で５，５００～６， ５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い事例から試算しており、市場性を反映した実証的な価格である。また、近隣地域では、共同住 宅も見られるが、主に一般住宅を中心とする等、自用目的の取引が中心となることから、比準価格を標準とし、代表標 準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、画地条件の制約等により、現実的かつ合理的な 賃貸住宅の建築を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋千種 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    240,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 85.6] [100.0] 100 285,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    268,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢、物価上昇等の経済情勢の不安要素 はあるが、不動産の立地、用途、収益物件の 可否等の個性に応じて、取引市場には強弱が 見られる。 地域を取り巻く状況に大きな変動は認められ ないが、当該地域は居住環境及び生活利便性 の比較的高い住宅地域で、住宅需要は底堅い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.7 ％  ％