鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
名古屋千種 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋千種 -9

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　浅田　勝利

TEL.

鑑定評価額

62,300,000 円

１㎡当たりの価格

263,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市千種区茶屋が坂１丁目１１０４番｢茶屋が坂１－１１－１０｣				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ1	住宅の中に共同住宅、事業所等も多い住宅地域	南5.5m市道	水道、ガス、下水	茶屋ヶ坂 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．５ｍ市道

交通

施設

茶屋ヶ坂駅西方

280m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地域に特段の変化はなく、当面は現状の地域性を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千種区及び東区の住宅地域である。主たる需要者は市内勤務の給与取得者層であり、周辺市区町からの転
入需要も見られる。地下鉄「茶屋ヶ坂」駅に近く、基幹バスも利用可能なため、名古屋都心部への交通利便性に優れる
。周囲は一般住宅、共同住宅のほか、医院や事業所など複数の用途が混在するが、住環境は良好で住宅需要は堅調であ
る。中心価格帯は２００㎡程度の土地で５千万円前後、新築戸建で６～８千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は千種区内の住宅地事例から試算しており、市場の実勢を反映する。収益価格は賃貸アパートを想定したが、
画地規模が小さいため低層利用に留まり、低位に試算された。戸建住宅需要を中心とする当地域では比準価格が重視さ
れ、収益性の観点は希薄と言える。以上により、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋千種 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 240,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[101.1]

[109.0]
100

263,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費の高騰や物価高、金利上昇懸念により
、住宅市場全体に陰りが見え始めたが、千種
区の住宅需要は堅調で地価は高値を維持して
いる。

地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋千種 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０６４０ -4	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
b	Ａ千種０５３０ -506	名古屋市千種区		更地	（　）	長方形	南5.4m市道、中間画地		２中専２０ｍ高度地区 (70,200)
c	Ａ千種０５３０ -523	名古屋市千種区		更地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
d	Ａ千種０６４０ -5	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居３１ｍ高度地区 (70,200)
e	Ａ千種０５３３ -515	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１低専 (40,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,983	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.7]	239,923	100 [ 103.0]	232,935	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 278,399	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	268,438	100 [ 100.1]	268,170		292,000
c	(　 ) 231,925	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	261,607	100 [ 108.2]	241,781		264,000
d	(　 ) 251,915	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 109.0]	238,510	100 [ 86.7]	275,098		300,000
e	(　 ) 159,773	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,442	100 [ 89.9]	186,254		203,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +9.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

名古屋千種 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,901,840	879,468	4,022,372	2,363,600	1,658,772	（　0.9770） 1,620,620	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	41,554,359 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋千種 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	237 ㎡	11.3 m x 20.6 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建て共同住宅（１Ｋ：約２０㎡、全１０戸）、駐車場２台（１台は軽自動車）。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下・外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,974	197,400	0.0	0
							1.0	197,400
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		394,800		0
								394,800

⑨年額支払賃料	394,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,737,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	通り抜けを想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,737,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 251,280 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,774,320 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 394,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 127,520 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,901,840 円　　　　（　 20,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ千種賃貸３３　　　　-31	2,379 ( 2,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [115.0]	100 [101.0]	2,134	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,030 円/㎡　月額支払賃料（　 1,974 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ千種賃貸４０　　　　-5	2,025 ( 2,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,957
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋千種 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	152,000 円	38,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	150,768 円	5,025,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 355,300 円	38,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 879,468 円　（　　　　　　 3,711 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,363,600 円（　　　　　 9,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,901,840 円
②総費用	879,468 円
③純収益　①－②	4,022,372 円
④建物等に帰属する純収益	2,363,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,658,772 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,620,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,838 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,554,359 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋千種 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市千種区茶屋が坂一丁目１１０４番	1808000271488-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
名古屋千種 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋千種 -9

愛知県

愛知第１

氏名

不動産鑑定士　加藤　雅也

TEL.

鑑定評価額

61,600,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	185,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市千種区茶屋が坂１丁目１１０４番｢茶屋が坂１－１１－１０｣				②地積　(㎡)	237 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ1	住宅の中に共同住宅、事業所等も多い住宅地域	南5.5m市道	水道、ガス、下水	茶屋ヶ坂 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．５ｍ市道

交通

施設

茶屋ヶ坂駅西方

280m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅が連たんする熟成した既成住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。当面は現状のまま推移していく
ものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +9.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 260,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 151,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね千種区及び周辺区等に存する住宅地域である。需要の中心は、主に名古屋市に居住又は通勤する一
次取得者である。当地域は、地下鉄「茶屋ヶ坂」駅徒歩４分圏内で、駅への接近性を重要視する客層の土地需要は根強
い。中心価格帯は、土地２００㎡程度で５千万円前後、新築戸建物件は６～８千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実の市場性を反映した実証的価格で、採用事例は対象標準地と価格牽連性を有する戸建住宅地に係わる
もので適格性を有している。収益価格は賃貸アパートを想定した場合の投資採算性を指向する経済理論的価格である。
土地需要には多様性が認められるため、多様な需要を反映した比準価格の相対的規範性は高い。従って比準価格を標準
として、収益価格を参考にとどめ、代表標準地価格との均衡を考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋千種 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 240,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[102.9]

[109.0]
100

259,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

低金利を背景に不動産市場は堅調に推移して
いるが、世界情勢や物価動向等により、先行
きは、やや不透明な状況にある。

住宅地域として既に熟成しており、地域要因
に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋千種 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０５３３ -515	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		１低専 (40,100)
b	Ａ千種０６４０ -4	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ台形	南6m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
c	Ａ千種０６３３ -22	名古屋市千種区		更地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、北6m、角地		１低専 (60,100)
d	Ａ千種０５３０ -523	名古屋市千種区		更地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		近商絶対高３１ｍ高度 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 159,773	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	167,442	100 [ 84.9]	197,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +9.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 109.0] 　　　　 100	215,000
b	(　 ) 241,983	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.7]	239,923	100 [ 105.0]	228,498		249,000
c	(　 ) 237,371	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	230,883	100 [ 79.9]	288,965		315,000
d	(　 ) 231,925	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.2]	261,607	100 [ 110.0]	237,825		259,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +5.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

名古屋千種 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため積算価格を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,788,749	932,284	3,856,465	2,425,800	1,430,665	（　0.9770） 1,397,760	（ 4.0 - 0.1 ） 3.9％
	⑧収益価格	35,840,000 円　　　　（　 151,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋千種 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	237 ㎡	11.3 m x 20.6 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：１Ｋ（約２０㎡）５部屋、２階：１階と同様５部屋、平面Ｐ２台（１台は軽自動車）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	住宅	200.00	100.0	200.00	1,997	399,400	2.0	798,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		399,400		798,800
								0

⑨年額支払賃料	399,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,792,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,792,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 251,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,781,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	798,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,589 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,788,749 円　　　　（　 20,206 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ千種賃貸３９　　　　-1	2,083 ( 2,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,193	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,997 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ東賃貸３２　　　　-43	2,629 ( 2,582)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	1,947
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋千種 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,000 円	39,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	150,984 円	5,032,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 364,600 円	39,000,000　×　　 55.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,000 円	39,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 932,284 円　（　　　　　　 3,934 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0475 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0894 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,425,800 円（　　　　　 10,235 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,788,749 円
②総費用	932,284 円
③純収益　①－②	3,856,465 円
④建物等に帰属する純収益	2,425,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,430,665 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,397,760 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,898 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,840,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

名古屋千種 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	名古屋市千種区茶屋が坂一丁目１１０４番	1808000271488-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考