別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
静岡吉田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡吉田 5-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.
鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 榛原郡吉田町住吉字京田１３８６番６
 ②地積
　(㎡)		 921  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、飲食店舗
等が見られる路線商
業地域		 南東14.5m国道 水道 島田

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   650 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 各種小売店舗、事業所等が建
ち並ぶ国道沿いの商業地域		 街

路		 １４．５ｍ国道 交通

施設		 ＪＲ島田駅南東方

12.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地で、業種、業態により業績は異なるが、現況を維持するものと予測する。道路網の整備に
伴い商業地は分散化し、既存商業地の相対的地位は低下しており、地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は榛南地区の商業地一円。需要者は地元事業者を中心に、多店舗化展開する法人も含まれる。沿線には空店
舗も見られ、東名高速道路吉田ＩＣ周辺等新規の路線沿いに分散し、需要は弱含み。取引の中心となる価格帯は規模に
より幅があり、中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の店舗が中心で、新規物件の賃貸借は少なく賃貸市場は未成熟なため、適正な賃料水準の把握は困難で
ある。よって、類似商業地の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地と
の検討も踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　牧之原 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,000 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 [100.0]
100		 41,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地は、既存商業地と道路網等の整備によ
る新規商業地の台頭で、分散、競争が進み二
極化している。


空店舗も見られるほか新規店舗の進出は少な
く、需要は弱く、昨年並の下落幅となった。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡吉田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-1475		 榛原郡吉田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東14.5m国
道、南西9m、
角地
（都） 

(70,200)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-1457		 榛原郡吉田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北8m町道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-1464		 榛原郡吉田町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m町道、
南15m、角地
（都） 

(70,200)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-1472		 榛原郡吉田町

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7m町道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-1476		 榛原郡吉田町

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東22m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,787  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
41,077 		 100
[ 100.0]
41,077 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
41,100 
b (　           ) 
42,345  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
44,752 		 100
[ 106.7]
41,942 
41,900 
c (　           ) 
28,756  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
28,023 		 100
[  68.3]
41,029 
41,000 
d (　           ) 
54,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,909 		 100
[ 115.2]
47,664 
47,700 
e (　     26,779) 
38,256  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
41,699 		 100
[ 100.0]
41,699 
41,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,300 円／㎡]  



静岡吉田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な資料が収集できず、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,311,527 
1,612,500 
6,699,027 
5,449,680 
1,249,347 		 （　0.9489）
1,185,505 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     24,193,980 円　　　　（　     26,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡吉田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   921 ㎡     29.0 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（平家建・一棟貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
1,470 
735,000 		 3.0  2,205,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

735,000 		 2,205,000 
0 
⑨年額支払賃料        735,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,820,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保され計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,820,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       529,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,290,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,205,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,727 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,311,527 円　　　　（　         9,024 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-1410		 2,236  
(   2,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,944 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,474 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,470 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-1409		 1,415  
(   1,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,415 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡吉田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 391,500 円  　　　　     78,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 264,600 円  　　　        8,820,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      606,800 円  　　　　     78,300,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        78,300 円  　　　　     78,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,300 円  　　　　     78,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,612,500 円　（　　　　　　         1,751 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,449,680 円  
（　　　　　         5,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,311,527 円      
②総費用 1,612,500 円      
③純収益　①－② 6,699,027 円      
④建物等に帰属する純収益 5,449,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,249,347 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,185,505 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,287 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,193,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡吉田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　榛原郡吉田町住吉字京田１３８６番６
 0809000712645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
静岡吉田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
静岡吉田 5-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.
鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 榛原郡吉田町住吉字京田１３８６番６
 ②地積
　(㎡)		 921  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ1		 小売店舗、飲食店舗
等が見られる路線商
業地域		 南東14.5m国道 水道 島田

12.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   650 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 国道１５０号沿いの路線商業
地域		 街

路		 １４．５ｍ国道 交通

施設		 ＪＲ島田駅南東方

12.0km		 法令

規制		 （都） 
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの路線商業地域で当面現状を維持するものと予測する。東名高速吉田インター近くに大型店舗の進出が
見られ、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は榛南地区及び焼津市、島田市の商業地域。需要者は同一需給圏内外で店舗、事業所を展開する法人、個人
事業者を中心とする。国道沿いの路線商業地域で相応の繁華性は維持されているが、東名高速吉田インター近くに大型
店舗が進出しており、顧客の分散化傾向も見られ商況は相対的に厳しい状況にあることから、地価水準は下落基調が続
いている。周辺での商業地の取引は少なく、中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道沿いに賃貸物件と自己使用物件とが混在しており、土地価格、建築費を反映した賃料収入が困難な賃貸市場である
ため収益価格は低位に試算された。商業地事例の絶対数は少ないが、同一街路上の事例を含む代替競争関係を有する４
取引事例を選択し比準を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し
、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　牧之原 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     37,000 円／㎡		 [ 98.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 [100.0]
100		 41,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内でも人口減少率が低く、企業立地も堅調
であるが、商業地は内陸部と旧来からの市街
地との分散化傾向が見られる。


周辺における新規の出店が見られず、顧客の
分散化傾向が窺えるため、地価は下落傾向が
続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 静岡吉田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-411		 焼津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
北4m、角地
商業

(100,400)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-1461		 榛原郡吉田町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西12m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-1475		 榛原郡吉田町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東14.5m国
道、南西9m、
角地
（都） 

(70,200)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-1476		 榛原郡吉田町

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東22m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,419  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
48,383 		 100
[ 113.6]
42,591 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
42,600 
b (　           ) 
39,385  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
40,726 		 100
[  99.0]
41,137 
41,100 
c (　           ) 
34,787  		 100
[ 100.0]		 [  97.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.4]
41,077 		 100
[ 100.0]
41,077 
41,100 
d (　     26,779) 
38,256  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
41,316 		 100
[ 100.0]
41,316 
41,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     41,300 円／㎡]  



静岡吉田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な資料が収集できず、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,356,760 
1,613,940 
6,742,820 
5,449,680 
1,293,140 		 （　0.9489）
1,227,061 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     25,042,061 円　　　　（　     27,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
静岡吉田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 60 ％   200 ％   200 ％   921 ㎡     29.0 m x   35.0 m  前面道路：国道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗、一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
1,478 
739,000 		 3.0  2,217,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

739,000 		 2,217,000 
0 
⑨年額支払賃料        739,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,868,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保され計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,868,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       532,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,335,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,217,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,840 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,356,760 円　　　　（　         9,074 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-1409		 1,415  
(   1,412) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,415 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,482 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,478 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-1410		 2,236  
(   2,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,863 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
静岡吉田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 391,500 円  　　　　     78,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 266,040 円  　　　        8,868,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      606,800 円  　　　　     78,300,000　×　　  50.0 ％　×　  15.50 /1000
④損害保険料        78,300 円  　　　　     78,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,300 円  　　　　     78,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,613,940 円　（　　　　　　         1,752 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  1.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,449,680 円  
（　　　　　         5,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,356,760 円      
②総費用 1,613,940 円      
③純収益　①－② 6,742,820 円      
④建物等に帰属する純収益 5,449,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,293,140 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,227,061 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,332 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,042,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 静岡吉田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　榛原郡吉田町住吉字京田１３８６番６
 0809000712645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考