令和6年1月11日　提出 長泉 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長泉 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　隆史   TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡長泉町本宿字廣町４２６番９ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅のほかに事 務所等も見られる住 宅地域 北西5.5m町道 水道、ガス、下水 三島 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 三島駅西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の住宅地域で、北方で都市計画道路沼津三島線が一部開通し利便性の向上が期待されているが、その他 に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測。地価水準は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長泉町を中心に隣接市町を含めた住宅地域一円。需要者の中心は同一需給圏に居住する３０～４０歳代 の一次取得者層であるが、首都圏等からの転入もみられる。長泉町は医療を含む子育て支援策等により子育て世代を中 心に需要が安定しており、地価は堅調に推移している。近隣地域は県道背後の利便性良好な住宅地域で、市場の中心価 格帯は、土地で１，８００万～２，５００万円程度、新築戸建住宅では４，０００万～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅建設目的での取引を中心に市場は形成されており、信頼性のある取引事例を収集のうえ適切に選択 した。標準地は戸建住宅地域に存することから、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいの で適用しない。従って、長泉町の住宅地の市場動向等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した 取引事例から試算した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    165,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [102.0] 100 [125.3] [100.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 子育て世代から人気が高く、需要は堅調であ る。特に新幹線三島駅徒歩圏の需要は底堅く 、限定的な供給を背景に高値での取引もみら れる。 北方で都市計画道路沼津三島線が一部開通し た。生活利便性が良好な地域で、需要は概ね 安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％