令和6年1月11日　提出 駿東清水 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   駿東清水 -5 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 駿東郡清水町柿田字原後９８８番９ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに事 業所等も見られる住 宅地域 北7m町道 水道、ガス、下水 三島 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    10 ｍ、南    80 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、７ｍ町 道 交通 施設 三島駅南西方 4.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 事業所等も散見されるが、今後も地域の標準的使用の変化は予想されない。需給はこのところ安定しており、当 面、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水町を中心に、三島市、沼津市、長泉町などの隣接市町も含む住宅地域。３０歳代を中心とした清水町 内在住の一次取得者が主な需要者として想定される。小学校やスーパーへの接近性が優る長沢地区に小規模分譲が見ら れるが、引き続き柿田地区についても底堅い需要が認められる。土地では４５坪程度で１，０００万円台後半、新築戸 建では３，５００万円前後が取引の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、需要のある駐車場付きの賃貸アパートの想定が困難なため、収益価格は試算しないこととした。自 用の戸建住宅目的での取引が市場価格を牽引しており、採用した４事例も当該目的の事例である。市場における取引価 格水準が需要者の価格決定の重要な判断指標となっていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [104.0] 100 [ 54.3] [100.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口はほぼ横ばい。土地取引件数、新設 住宅着工戸数については令和５年は概ね堅調 。町域南部は供給過剰、その他地域の需要は 概ね堅調。 戸建住宅の他に事業所等も散見される地域の 状況に変化はない。需給は概ね均衡している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％