令和6年1月15日　提出 牧之原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   牧之原 -3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 3,290,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牧之原市静波字浜田坪１３００番２１ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:2 住宅 Ｗ2 小中規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北西4.7m市道 水道 島田 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市役所榛原庁舎に近く、生活 利便性に恵まれた住宅地域。 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道　 交通 施設 島田駅南東方 15.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 旧榛原町中心部、市役所榛原庁舎に近い一般住宅を中心とした住宅地域で、生活利便性は恵まれているが、不動 産需要の二極化や地震による津波への懸念が大きく、地価は今後も下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 １階から２階程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は榛南地区の住宅地域一円。需要者は市内の第一次取得者層が大半を占め、地域外からの需要者は少ない。 市内では大規模な開発、土地区画整理による大規模宅地供給はなく、中小工場の跡地または駐車場等の空地を利用した 小規模開発による住宅地分譲がみられる程度で、津波リスクの影響もあり、需要は低迷している。土地は３００万～７ ００万円程度、新築戸建で１８００万円程度となっており、画地規模、利用は多様で、その価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積から駐車場の確保も難しく経済合理的な共同住宅 による賃貸経営が困難なため、試算しなかった。当該地域は、戸建住宅を中心とした地域で、自用目的での取引が圧倒 的に多く、また取引事例は、類似地域において信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際 しては、比準価格を採用し、前年価格との比較検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津波への懸念に加え、回復途上の景気の先行 きや所得の伸び悩みにより、地域経済は低迷 し、不動産需要は引き続き縮小している。 旧榛原町中心部の既成住宅地域で、外部から の新規流入は少なく、津波の懸念もあり、需 要は縮小している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％