令和6年1月15日　提出 裾野 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 9-2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　京   TEL.

鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市今里字蒲畑３４７番１８ ②地積 　(㎡) 848   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:2.5 倉庫 Ｓ1 大工場、倉庫等が見 られる内陸型工業地 域 南7.8m市道 水道、ガス 岩波 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ市道 交通 施設 岩波駅北西方 3.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 裾野インターチェンジに近い工場、倉庫等が見られる工業地域である。大規模工場移転による地域経済の落ち込 みが懸念されたがウーブンシティの開発が進行中で、当面は現状維持と予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市を中心とするが広域的には県東部の工業地域一帯を含む。需要者は製造業や流通業務を営む県内外 の中小法人が中心となる。当地区は国道２４６号線や東名高速道路ＩＣに近く交通利便性に優るほか、ウーブンシティ 開発による波及効果への期待もあって地価は僅かに上昇基調で推移している。取引される敷地規模が一様ではないため 、需要の中心となる価格帯もこれに応じて幅広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場、倉庫を中心とする工業地域であり、賃貸用工場等の取引が見られず、賃料の把握が困難なこと から、収益価格は試算しない。工業地の取引は少ないため取引事例は広域より採用せざるを得なかったが、補修正、要 因比較は適正で規範性のある比準価格が求められた。よって、市場性を反映させた実証性を有する比準価格を中心に、 代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　裾野 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,200 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [140.4] [100.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県の景気は緩やかに持ち直しているが、物価 高騰等の影響から生産は弱めの動きとなって いる。中小企業は設備投資には慎重な姿勢を 継続している。 裾野インターチェンジに近接した地域で物流 倉庫等の需要がみられるほか、ウーブンシテ ィ開発による波及効果への期待もある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.4 交通・接近　　　  +3.9 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％