令和6年1月15日　提出 裾野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   裾野 -10 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 59,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 裾野市公文名字中坪４２７番１４ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 西4.5m市道 水道、下水 裾野 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 裾野駅北東方 2.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特筆すべき変動は見られず、当面は現状程度の住環境を維持すると予測する。災害懸念のある調区内 の住宅地域で需要は弱く、地価は弱含み傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は裾野市及びその隣接市町等の住宅地域であり、主として裾野市郊外の市街化調整区域等に展開する住宅地 域一円。需要者は旧来から当該地域に居住する３０歳代前後の一次取得者層が中心と見られる。自然環境には恵まれる ものの利便性はやや劣り、傾斜地を背後に控える等災害懸念のある地域の宅地需要は減退している。需要の中心となる 価格帯については、画地規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の住宅地域であり、収益性の検討は馴染まないことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、 限られた取引事例の中、行政条件や地域環境の類似性が認められる複数の取引事例から求められた実証的価格で、市場 性を反映し説得力がある。本件では、市場性に着目した取引が大半を占める当該地域の取引動向の現状等に鑑み、比準 価格を概ね妥当と判断し、周辺地域における取引動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で高齢化率は上昇傾向。傾斜 地を控えた郊外部の需要は軟調であるが中心 市街地では供給が限定的で需要は比較的堅調 である。 災害懸念がある郊外の住宅地域であり、開発 後の経年から街並みや排水設備等の劣化も指 摘され、需要は弱く、地価は依然として軟調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％