令和6年1月15日　提出 御殿場 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御殿場 -10 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　弘樹   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 御殿場市竃字吉田１３５３番２０ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外に開発された 住宅地域 東6m市道 水道 南御殿場 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 南御殿場駅南西方 650m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の市街化調整区域内の分譲住宅地で、周辺に農地が広がる中に一般住宅、農家住宅が介在し、市街地から遠 く格別な地域の変動要因は見られないことから、当面は現状にて推移してゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は御殿場市及び裾野市北部の住宅地域となっている。需要者の中心は御殿場市内及び隣接する市町に居住す る一次取得者である。御殿場市南部郊外の市街化調整区域にある住宅地域で利便性に劣り、需要は弱いことから地価は やや弱含み推移とみられる。取引の中心は土地で６００～１２００万円程度、新築戸建住宅で２１００～２７００万円 程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の住宅地で原価法の適用が困難であり、また低層の戸建住宅を中心とした市街化調整区域でアパート等の想定が難 しいこと、取引はほとんどが自用目的とみられること等から収益還元法の適用も断念した。よって本件では比準価格を 採用して、代表標準地との検討も行ったうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　御殿場 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [104.3] [102.0] 100 50,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御殿場市の人口はやや減少傾向にあるが高齢 化率は比較的低く住宅需要は底堅い。新型コ ロナの影響はほぼなくなり地価は回復傾向。 市街化調整区域の分譲住宅地で、価格に値頃 感はあるものの、需要は弱く、郊外部で見ら れる宅地供給の影響を受け、地価は弱含みに 推移している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％