別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
藤枝 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤枝 5-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.
鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤枝市駅前２丁目７番３５
｢駅前２－７－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 東18m県道 水道、ガス、下水 藤枝

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 藤枝駅北側の既成の商業地域 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ藤枝駅北方

270m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 藤枝駅北側の店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、限られた地域にあり用途の多様性が認められる。地価は
今後の景気動向にもよるが、当面はやや強含みの横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は志太地域一円の商業地域。需要者は市内の事業者のほか、多店舗化を展開する県内外の法人である。藤枝
駅北方の店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であるが、駅前１丁目８街区で店舗、福祉施設等の再開発ビルが平成３０年４
月に完成し、環境改善への期待は高まっている。中心となる価格帯については、画地規模、利用形態によって幅がある
が、需要の中心は、２００㎡の土地で３，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域であるが、新築の収益物件は少なく、自用目的の取引も多く見られる。比準価格は類
似の事例から求められており、不動産の市場性を反映した客観性、信頼性の高い価格といえる。収益価格は収益性を反
映した価格であるが、土地価格に見合う賃料収入を得ることができないことからやや低位に求められた。以上より、市
場性を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安や資源高などの影響はあるものの、ペン
トアップ需要や低金利に支えられ、事業活動
や個人消費は堅調であり、不動産に対する需
要も堅調である。

藤枝駅北側の駅前商業地域であるが、当面は
大きな変化は予測されない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤枝 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-405		 藤枝市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-406		 藤枝市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m市道、
東6m、西6m、
三方路
商業

(100,400)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-428		 藤枝市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-1470		 藤枝市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,200)
e Ｒ６Ｋ２２
０３
-122		 藤枝市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東15.5m県
道、
北西5.8m、
二方路
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,199  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
115,239 		 100
[  75.2]
153,243 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
134,520  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
122,902 		 100
[  84.2]
145,964 
146,000 
c (　           ) 
120,989  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
116,685 		 100
[  73.7]
158,324 
158,000 
d (　           ) 
108,880  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
109,207 		 100
[  71.5]
152,737 
153,000 
e (　           ) 
78,647  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
76,356 		 100
[  51.4]
148,553 
149,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



藤枝 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,611,511 
2,676,996 
9,934,515 
9,117,600 
816,915 		 （　0.9489）
775,171 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     15,819,816 円　　　　（　     76,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤枝 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 166.00 Ｓ4 664.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   208 ㎡     12.0 m x   17.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し、２階以上は専有面積７０㎡程度の事務所。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 階段室等共同部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
166.00 
80.0 
132.80 
2,470 
328,016 		 6.0  1,968,096 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
166.00 
85.0 
141.10 
2,040 
287,844 		 3.0  863,532 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
166.00 
85.0 
141.10 
1,750 
246,925 		 3.0  740,775 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
664.00 
83.8 
556.10 

1,109,710 		 4,313,178 
0 
⑨年額支払賃料      1,109,710 円　×　12ヶ月　＝　      13,316,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     556.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,316,520 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       745,725 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,570,795 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,313,178 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,716 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,611,511 円　　　　（　        60,632 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-406		 1,932  
(   1,927) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
2,643 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,480 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,470 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-405		 2,124  
(   2,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,309 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤枝 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 399,496 円  　　　       13,316,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      247,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,676,996 円　（　　　　　　        12,870 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     664.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,117,600 円  
（　　　　　        43,835 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,611,511 円      
②総費用 2,676,996 円      
③純収益　①－② 9,934,515 円      
④建物等に帰属する純収益 9,117,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 816,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 775,171 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,727 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,819,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤枝 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤枝市駅前二丁目７番３５
 0808000111565-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
藤枝 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤枝 5-1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　青島　進   TEL.
鑑定評価額 31,200,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤枝市駅前２丁目７番３５
｢駅前２－７－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 東18m県道 水道、ガス、下水 藤枝

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 近傍では市街地再開発事業が
認可された。		 街

路		 １８ｍ県道 交通

施設		 ＪＲ藤枝駅北方

270m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 藤枝駅北口中心部の商業地域で特段の変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。近傍では再開発事
業が認可される等期待感もあるため、地価水準は強含みの状態で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に藤枝駅を中心とした志太地区の商業地域。需要者は地元で店舗等を展開する事業者から、チェーン店
を広域展開する大手法人まで多様である。物価高、通販市場の拡大等商業地需要は厳しい状況にあるが、近年駅北エリ
アでは再開発事業の竣工や認可もあり、再生に向けた期待感が窺えることから、地価水準は強含み傾向で推移している
。画地規模、利用方法も多様であり、取引価格の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には自用の店舗のほか賃貸物件等も見られるが、土地価格、建築費を反映した賃貸市場が形成されていないため収
益価格は低位に試算された。商業地事例の絶対数は少ないが、駅前地区に存する事例を中心に４取引事例を選択し比準
を行っており、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考にと
どめ、市場分析の結果を勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    149,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資源高や円安等による影響はあるものの、人
流の回復傾向も見られる。志太榛原地区の中
心的立地環境にあり、土地需要は堅調である
。

再開発事業の竣工、事業認可がみられる駅北
口の商業地域であり、周辺では近年自用目的
の取引において強めの取引価格が散見される
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤枝 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６Ｋ２２
０３
-405		 藤枝市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b Ｒ６Ｋ２２
０３
-406		 藤枝市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m市道、
東6m、西6m、
三方路
商業

(100,400)
c Ｒ６Ｋ２２
０３
-428		 藤枝市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ｒ６Ｋ２２
０３
-309		 島田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.8m市道、
北4m、二方路
（都） 商業

(100,348)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
103,199  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
115,239 		 100
[  75.2]
153,243 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
134,520  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
122,902 		 100
[  84.2]
145,964 
146,000 
c (　           ) 
120,989  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
116,685 		 100
[  71.9]
162,288 
162,000 
d (　           ) 
100,090  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
93,703 		 100
[  61.7]
151,869 
152,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



藤枝 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,606,112 
2,676,398 
9,929,714 
9,117,600 
812,114 		 （　0.9489）
770,615 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     15,726,837 円　　　　（　     75,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤枝 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 166.00 Ｓ4 664.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   208 ㎡     12.0 m x   17.5 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～４階専有面積７０㎡程度の各階２室の事務所 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
166.00 
80.0 
132.80 
2,500 
332,000 		 6.0  1,992,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
166.00 
85.0 
141.10 
2,000 
282,200 		 3.0  846,600 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
166.00 
85.0 
141.10 
1,750 
246,925 		 3.0  740,775 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
166.00 
85.0 
141.10 
1,750 
246,925 		 3.0  740,775 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
664.00 
83.8 
556.10 

1,108,050 		 4,320,150 
0 
⑨年額支払賃料      1,108,050 円　×　12ヶ月　＝　      13,296,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     556.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保され計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,296,600 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       731,313 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,565,287 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,320,150 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,825 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,606,112 円　　　　（　        60,606 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｒ６ＫＡ
　　　　-405		 2,124  
(   2,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,776 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,513 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｒ６ＫＡ
　　　　-406		 1,932  
(   1,927) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,141 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
藤枝 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 398,898 円  　　　       13,296,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      247,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,676,398 円　（　　　　　　        12,867 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     664.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,117,600 円  
（　　　　　        43,835 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,606,112 円      
②総費用 2,676,398 円      
③純収益　①－② 9,929,714 円      
④建物等に帰属する純収益 9,117,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 812,114 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 770,615 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,705 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,726,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 藤枝 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　藤枝市駅前二丁目７番３５
 0808000111565-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
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備考