令和6年1月15日　提出 藤枝 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤枝 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 8,570,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤枝市堀之内字木戸口５３２番２４ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅もみられる住宅 地域 北東5.3m市道 水道 藤枝 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南   450 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺には農地も多く見られ、 藤枝バイパスに近いが、生活 利便性にやや劣る住宅地域。 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道　 交通 施設 藤枝駅北西方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅を中心に農家住宅もみられる藤枝バイパスに近い既成住宅地域で、生活利便性にやや劣り、 周辺地域の供給過剰及び都心回帰傾向もあり、下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 １階から２階程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は志太地区の住宅地域一円。需要者は市内及び静岡市への通勤者等の３０～４０代のサラリーマンを中心と した第一次取得者層が大半を占める。バイパスインターに近く、空閑地も多く、ミニ開発を中心とした宅地供給も見ら れる。一方、回復途上の景気の先行きや所得の伸び悩みなどから、需要は足踏み状態にある。土地は８００万～１２０ ０万円を中心に、新築戸建ては２５００万円程度となっており、画地規模、利用は多様であり、その価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は公法上の規制及び周囲の状況から経済合理的な共同住宅による 賃貸経営が困難で、転勤時の借家が散見される程度であり試算しなかった。当該地域は、戸建住宅を中心とした地域で 自用目的での取引が多く、また取引事例は、類似地域において信頼性を有する事例を収集し得た。よって標準地価格の 決定に際しては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤枝 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [103.0] 100 [137.6] [100.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、一部に持ち直す動きも あるが、景気の先行きや所得の伸び悩みによ り、不動産需要は二極化の影響が顕著に見ら れる。 藤枝市郊外部に位置する既成住宅地域で、農 地も多く見られ、外部からの新規流入は少な く、需要は低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％